Скандальный поворот появился, казалось бы, в радостном событии – сдаче одного из последних домов обманутых дольщиков в Татарстане. ООО «НК Инвест Транс», взявшееся довести до ума в Нижнекамске 42-квартирный дом, атаковал в суде конкурсный управляющий «Химстроя», начинавшего в свое время строительство этого здания, требующий передать ему часть квартир. Как выяснила газета «БИЗНЕС Online», в конфликте переплелись интересы строителя из города на Каме с высокими покровителями-силовиками, его непростые взаимоотношениями с властями Нижнекамска и безуспешные попытки правительства республики разрешить ситуацию с помощью административного ресурса.
«ХИМСТРОЙ» СЕБЯ НЕ ПРОЯВЛЯЛ»
Как стало известно «БИЗНЕС Online», в начале сентября в Ижевске в Арбитражном суде Удмуртии в рамках рассмотрения дела о многолетнем банкротстве некогда одной из крупных строительных компаний Закамья ОАО «Химстрой» будет рассматриваться дело, напрямую касающееся интересов нижнекамских дольщиков.
Конкурсный управляющий «Химстроя» требует включить в конкурсную массу 6 квартир, находящихся в нижнекамском долгострое компании. Парадокс ситуации в том, что сам многоквартирный дом был достроен за свои средства другим частным застройщиком, которого привлекли власти Нижнекамска: ООО «НК Инвест Транс». Теперь стройкомпания, которая решила проблемы 36 дольщиков, может остаться у разбитого корыта. В своих бедах строители винят прежних собственников «Химстроя» и команду арбитражного управляющего. Но обо всем по порядку.
Как рассказал нашему изданию Александр Умников – начальник правового отдела совета Нижнекамского муниципалитета, речь идет о 42-квартирном доме. «История была такая: изначально дом строился ОАО «Химстрой», и затем на стадии строительства данное предприятие было признано банкротом. Компанией были привлечены средства дольщиков. Застройщик ссылался на то, что у него нет средств и возможности достроить дом, и оставил дольщиков один на один с недостроенным домом», – сообщил он. По его словам, дольщики обращались в правительство Татарстана, муниципалитет и так далее.
После того, как данные полномочия были переданы муниципалитету, власти Нижнекамска начали активно заниматься этим вопросом, и дольщиками был создан жилищно-строительный кооператив ЖСК-4. «В кооператив были переданы доли собственников. Кооператив зарегистрировал за собой право собственности на недостроенный жилой дом и начал его самостоятельно достраивать посредством привлечения подрядчика», – рассказал Умников, назвав подрядчика – нижнекамскую компанию ООО «НК Инвест Транс».
Поскольку лиц, подтвердивших право собственности, было 36, то оставалось 6 квартир, которыми члены кооператива и собирались рассчитаться с подрядчиком. По словам собеседника газеты, на сегодня дом достроен, введен в эксплуатацию, и ему присвоен адрес – Химиков, 1А.
«КОММЕНТРИРОВАТЬ НЕЧЕГО»
И вот теперь после окончания строительства дома конкурсный управляющий ОАО «Химстрой» и решило, что имеет права на 6 квартир. «Застройщик во время строительства никак себя не проявлял. Более того, конкурсный управляющий говорил, что им это не надо, потому что если бы не был создан ЖСК, им бы пришлось расплачиваться с дольщиками. Есть соответствующая процедура: недостроенный дом выставляется на торги, и потом выплачиваются денежные средства. Конкурсный управляющий говорил, что они никаким образом не претендует на это хозяйство», – уточнил Умников.
Он добавил, что дольщики дополнительно не доплачивали никаких средств. Они целиком зарегистрировали за собой право собственности и пообещали подрядчику передать эти 6 квартир в качестве оплаты за выполненную работу. Таким образом, если дольщики не смогут рассчитаться с подрядчиком, значит, им придется изыскивать средства из своего кармана.
Газете «БИЗНЕС Online» удалось связаться с конкурсным управляющим ОАО «Химстрой» Андреем Ашихминым, он в разговоре с корреспондентом «БИЗНЕС Online» сказал, что «комментировать нечего». Затем, однако, сообщил, что оперативного ответа не будет в связи с его нахождением «на отдыхе». В то же время наше издание готово предоставить представителям кредиторов и арбитражного управляющего возможность высказать свою позицию.
«ВСЕМ ХОРОШО, КРОМЕ МЕНЯ»
Пока пострадавшим в этой истории оказался подрядчик, который достроил дом. Владимир Орлов – директор ООО «НК Инвест Транс» – рассказал «БИЗНЕС Online» свое видение ситуации с проблемным домом.
- Мне дали эти квартиры, город попросил достроить дом. Премьер-министр РТ Ильдар Халиков был в курсе ситуации. Вопрос в том, что я не знал, что возникнет такая судебная ситуация.
Когда дом был недостроем, эти квартиры не стоили ничего. После того как дом был достроен, пошли двойные документы, хотя изначально никаких собственников на квартиры не было. Наши деньги были вложены – более 20 миллионов рублей, обязательства выполнены, дом введен в эксплуатацию, и всем хорошо, кроме меня. А стоимость 6 спорных квартир – всего 9 миллионов рублей. Сейчас, после того как дом сдан, стоимость квартир сравнялась со среднерыночной по городу.
Когда мы начали достраивать дом, была закончена только кладка. Не было ничего подведено – ни газ, ни вода, ни отопление, ни электричество. Общая площадь дома – примерно 7,5 тысяч квадратных метров. Готовность дома на тот момент, когда мы его взяли, была примерно 40 - 50 процентов. Полностью отсутствовало техническое оснащение дома. Нужно было делать кровлю, не было также и штукатурки, окон. Кроме этого, выполнили благоустройство. Был проведен большой комплекс работ, чтобы привести дом в порядок. Мы начали достраивать дом в марте прошлого года, а закончили в сентябре.
Сразу мы не могли закрепить за собой эти 6 квартир, потому что не было юридической возможности. А как только мы построили дом, появился «Химстрой» с документами на дольщиков, договорами, оформленными задним числом. Причем меня уверяли, что эти 6 квартир «чистые» и нигде не зарегистрированы. Сейчас у разбитого корыта и я, и дольщики. Я все сделал, ко мне претензий никаких нет.
В суде я рассчитываю на справедливое решение. Если бы я знал, что будет судебная тяжба, я бы не взялся за этот дом. Юристы ЖСК позднее отвечали на мой вопрос по этой ситуации, что все было проверено, квартиры не были зарегистрированы в Регпалате, поэтому они посчитали, что эти квартиры свободны.
«ПОТОМ И ОБЕЩАНИЙ НЕ СТАЛО»
Газета «БИЗНЕС Online» пообщалась с дольщиками данного дома. По словам одного из них, Рустема Гимазова, первый договор был заключен в 2007 году. «Химстрой» должен был сдать наш дом весной 2008 года. Потом компания объявила себя банкротом. Мы (дольщики) собрались и создали ЖСК. От «Химстроя» не было никаких новостей, сначала были обещания, потом не стало и их. Мы добрались до администрации и с ее помощью нашли застройщика, который пообещал нам достроить дом. Ему мы пообещали рассчитаться за строительство пустыми квартирами. Очень много помогала администрация города. То же электричество, вода... нужно проходить через инстанции, а администрация помогла нам сэкономить время и деньги», – рассказал он. Как говорит Гимазов, после завершения строительства дома объявился «Химстрой» и предъявил права на пустующие квартиры. «Если «Химстрой» каким-либо образом выиграет дело, то нам (дольщикам) придется искать денег, а это огромная сумма. Удивляет, откуда появился «Химстрой». Во время строительства компания не объявлялась, и это афера с их стороны. У компании таких проблемных домов, как наш, по Нижнекамску есть еще несколько. Есть дома, у которых возведены только фундамент и первый этаж. Это чудо, что мы свой дом достроили!» – сообщил собеседник газеты.
Другой дольщик – Надежда Сербиева – надеется, что после судебного рассмотрения пустующие квартиры все-таки отдадут самим дольщикам. «Моя семья заключила договор долевого участия в 2007 году. Сдача дома оттягивалась, и мы думали, что надежды уже никакой нет. Три года назад мы пустили по телевизору бегущую строку, чтобы собрать всех обманутых дольщиков, – рассказала она. – Мы сами искали застройщика, который достроит дом, нам помогала администрация. Когда в прошлом году дом был введен в эксплуатацию, начали появляться из «Химстроя» на эти 6 квартир. Появились какие-то новые договора. Мы хотели даже делать экспертизу бумажных договоров». По ее словам, «Химстрой» не оказал никакой поддержки. «Только кормили «завтраками». Мы приходили в офисы, но нас выгоняли. Мы своими руками даже строили дом. Стелили крышу, носили мусор. Будет очень обидно, если «нахлебники» отберут эти квартиры», – сообщила Сербиева.
Сам дом уже сдан в эксплуатацию, и жители заселяются в него. По словам Сербиевой, кто-то уже живет в доме, кто-то из дольщиков завершает ремонт в квартирах.
«СПАСТИ ДОЛЬЩИКОВ ПОРУЧИМ ГЖФ»
Следует отметить, что этот дом «Химстроя» набил оскомину республиканским и районным властям. Их судьба была предметом многочисленных совещаний и рабочих групп, но проблему невозможно было никак решить.
Стройка, начавшаяся формально еще в 2007 - 2008 годах, не продвигалась многие годы. Причем, как стало известно общественности, у «Химстроя» были объекты не только в Нижнекамске, но и Челнах и Ижевске. В Удмуртии объекты «Химстроя» даже были предметами совещания с участие главы региона Александра Волкова. Впрочем, и в Татарстане в ситуацию пришлось вмешиваться лично Рустаму Минниханову.
Так, в мае 2012 года в самый разгар строительного сезона, когда республиканские власти кровь из носу пытались закрыть вопрос по обманутым дольщикам (как тут не вспомнить, путинское требование, чтобы к 2013 году в России это явление перестало существовать), на традиционном субботнем совещании у Минниханова выяснилось, что есть проблемы с объектами «Химстроя». Речь шла о доме на Химиков, 8. Тогда в качестве решения президент предложил отдать объект Госжилфонду, достроить его по схеме, которая была использована при завершении долгостроев другого застройщика – ЗАО «Защита». «Пусть они отдадут в качестве начального актива незавершенное строительство, Госжилфонд начнет строить и даст им рассрочку», – заявил Минниханов. Как уточнил газете «БИЗНЕС Online» Умников, два дома «Химстроя» (на Химиков, 1А и Химиков, 8) находятся рядом, и второй дом является долгостроем. Дольщиков в нем теперь нет, поскольку он полностью был выкуплен Госжилфондом, но стройка до сих пор не возобновлена.
Тогда же премьер Ильдар Халиков рассказал, что были даже попытки возбудить уголовное дело против основателя компании Василия Матющенко, но безуспешно. «Матющенко не может быть привлечен ни к уголовной ответственности, ни к следственным мероприятиям. У него есть заключение медицинской комиссии. Нет у него и достаточных активов», – сообщил тогда премьер. По сути, лишний раз подтвердив, что Матющенко настолько непростая фигура, что с ней не могут справиться даже силами татарстанского кабмина. Как говорят наши источники, феномен непотопляемости потомственного строителя Матющенко в том, что у него есть достаточно могущественные покровители в силовых структурах федерального уровня.
К слову сказать, еще в начале 2000-х Матющенко в Нижнекамске отметился громким противостоянием с семьей Метшиных, которое вылилось даже в информационные атаки в их адрес в федеральных СМИ.
ИЗ КАЗАНИ В ИЖЕВСК
Проблемы с дольщиками, долгостроями и кредиторами в итоге привели ОАО «Химстрой» к банкротству. В октябре 2011 года «Химстрой» вошел в процедуру банкротства. Оказалось, что к концу августа того же года были включенные требования кредиторов с общей суммой 287,8 млн. рублей, превышающей активы. Тогда же представители Матющенко, который является одним из кредиторов компании, просили в татарстанском арбитраже не доводить компанию до банкротства, а утвердить план внешнего управления. «Планом внешнего управления в качестве основной мерой восстановления платежеспособности предусмотрено взыскание дебиторской задолженности от совместной деятельности по строительству дома по улице Баранова города Ижевска. В то же время из пояснений внешнего управляющего и кредиторов следует, что у должника каких- либо прав застройщика этого дома нет, таких доказательств не представлено и суду. В течение всего периода внешнего управления был сдан в эксплуатацию всего лишь один дом из шести», – говорится в определении суда. Но арбитраж отказал во внешнем наблюдении, и компания была признана несостоятельной.
Следует добавить, что в апреле 2012 года дело о банкротстве нижнекамского застройщика переходит на рассмотрение в арбитражный суд Удмуртии.
Пострадавший застройщик, который может лишиться даже частичной компенсации за достройку нижнекамского долгостроя, предполагает, что в новом повороте в суде не обошлось без участия Матющенко.
«ДЕНЬГИ НЕ САМОЕ ГЛАВНОЕ»
Эксперты газеты «БИЗНЕС Online» высказали свое мнение о перспективах судебного спора.
Ленар Ахметзянов – начальник отдела госконтроля и надзора в области долевого строительства объектов недвижимости исполкома Набережных Челнов:
- Объекты незавершенного строительства, где есть дольщики, согласно параграфу 7 ФЗ "О банкротстве", могут путем создания кооператива дольщиками этот объект выкупить. В Челнах была аналогичная ситуация по дому 49/14, который первоначально строила компания "Сотарк", но затем обанкротилась, и дольщики выкупили этот объект. Делается это для того, чтобы объект не был продан посторонним. Они создали кооператив и у них по закону есть первое слово, чтобы забрать этот объект. Сначала объект переходит в кооператив, а затем переходит к новому застройщику. Мы совместно с конкурсными управляющими сделали инвентаризацию, определив, какое имущество после реализации кооперативом перейдет к новому застройщику.
Новый застройщик просто так, конечно же, достраивать объект не возьмется. Его нужно каким-то образом заинтересовать. В Нижнекамске планируют отдать 6 квартир, в Челнах новому застройщику отдали имеющийся рядом земельный участок, чтобы он на нем построил еще один дом, и обеспечили бесплатное присоединение к сетям. Кроме этого, в этом доме были и квартиры, которые ему были отданы.
Чтобы не сложилось такой ситуации, как в случае с "Химстроем", когда конкурсный управляющий вдруг стал претендовать на 6 квартир, нужно было, в первую очередь, зарегистрировать права собственности на эти 6 квартир на созданный кооператив.
Какой сценарий развития возможен в этой ситуации? Нужно смотреть документацию. Была ли зарегистрирована за кооперативом эта "незавершенка"? Возможно, они закрепили право собственности только на часть дома. Кроме того, есть еще один нюанс: чтобы передать кооперативу объект "незавершенки", должно быть определение суда о том, что такой-то объект незавершенным строительством, с номерами квартир такими-то передается такому-то кооперативу. Без определения суда объект кооперативу тоже передаваться не может.
Вообще, полагаю, что здесь весь объект недвижимости должен регистрироваться как "незавершенка" и переходить кооперативу со свободными и несвободными квартирами. В этом случае застройщик-банкрот претендовать на них уже не сможет.
Андрей Михайлов – директор федерального исследовательского испытательного центра машиностроения (входит в корпорацию «Ростехнологии»):
- Это не первая процедура банкротства на предприятии «Химстрой». Это всегда было непросто, потому что «Химстрой» строит и строит дома людям. В 2003 году конкурсным управляющим на этом предприятии был Сергей Кондратьев, он сумел красиво выйти из ситуации, и предприятие осталось на плаву. Когда предприятие вступило в очередную процедуру банкротства, внешним управляющим был назначен Ильгизар Закиров – вдумчивый и серьезный человек. Он при своей работе особое внимание уделял обманутым дольщикам.
Каким образом у сегодняшнего конкурсного управляющего возникли эти квартиры – вопрос, конечно, большой. В первую очередь необходимо смотреть, включил ли он их вообще в конкурсную массу, а если включил, то на каком основании. Если мы читаем закон, смотрим на работу конкурсного управляющего, то его главная задача – это удовлетворение требований всех кредиторов. Он будет говорить, что увеличивает конкурсную массу, деньги. Я считаю, что все это должно носить разумный характер, и если когда-то, в 2009 - 2010 годах, когда особо остро стоял вопрос об обманутых дольщиках, и нужно думать не только о деньгах, а о людях. Наверное, деньги все-таки не самое главное. Нельзя абстрагироваться от живых людей.
Главный вопрос: откуда возникло то, что это имущество «Химстроя»? Конкурсный управляющий обязан при каждом собрании делать отчет, который содержит отдельный параграф с указанием конкурсной массы и что туда включено. Надо смотреть, когда эти 6 квартир появились в конкурсной массе. Может быть, их там до сих пор нет. Это вопрос грамотности юристов и адвокатов.
ДВА ПУТИ ДОСТИЖЕНИЯ ЦЕЛИ
Тагир Назыров – управляющий партнер «Либерти Групп»:
- Скорее всего, целью конкурсного управляющего ОАО «Химстрой» является включение в конкурсную массу 6 квартир. Это те самые квартиры, которые были переданы ЖСК «Четвертый дом» в пользу ООО «НК Инвест Транс» как расчет за достройку дома.
Так как разрешение на строительство было получено ЖСК «Четвертый дом», он и является лицом, которое может определять судьбу спорных квартир. Именно поэтому конкурсный управляющий выбрал два пути достижения цели: 1) признание разрешения на строительство недействительным (рассматривается АС Республики Татарстан), 2) признание наличия права в отношении шести квартир.
Признав недействительным разрешение на строительство, конкурсный управляющий, скорее всего, будет добиваться отмены акта ввода дома в эксплуатацию и, соответственно, отмены зарегистрированных прав. После этого, доказав существование прав на 6 квартир, он сможет закрепить эти квартиры в составе конкурсной массы имущества ОАО «Химстрой».
Показательно, что конкурсный управляющий претендует именно на квартиры, переданные ООО «НК Инвест Транс», как наиболее нейтрального участника. Претендуя на квартиру одного из дольщиков, конкурсный управляющий снова разбередит «социальные раны», которые еще свежи в памяти, ввиду возникновения всей этой истории по вине самого ОАО «Химстрой», не достроившего дом на полученные от дольщиков деньги.
Однако нельзя забывать, что лишение ООО «НК Инвест Транс» прав на переданные квартиры также негативным образом может сказаться на жителях дома. В этом случае у ООО «НК Инвест Транс» появится право требовать оплаты выполненных работ с заказчика – ЖСК «Четвертый дом», членом которого являются сами жильцы дома.
Артем Гаврилов – партнер коллегии адвокатов Sergis:
- Учитывая усеченный объем информации о деле, можно дать лишь предварительное правовое заключение по данному вопросу.
Во-первых, представляется сомнительным возможность самостоятельного привлечения дольщиками многоквартирного дома нового застройщика. Такая возможность имеется только в случае расторжения договора долевого участия в строительстве всеми инвесторами (дольщиками), признания за ними права собственности на объект незавершенного строительства, принятия всеми инвесторами (дольщиками) единогласного решения о привлечении нового застройщика. Если ОАО «Химстрой» вкладывало в строительство дома также и свои собственные денежные средства, то данное лицо также является дольщиком и должно принимать участие в решении вопроса о завершении строительства дома. При отсутствии единогласия всех дольщиков вопрос о привлечении нового застройщика разрешается судом.
Во-вторых, если в настоящий момент дом введен в эксплуатацию, то вопрос о передаче нереализованных квартир третьему лицу также может быть решен только совместно всеми инвесторами.
В-третьих, если «Химстрой» не принимало финансового участия в завершении строительства жилого дома, то данное лицо не может претендовать на все 6 квартир, а может предъявлять свои требования лишь пропорционально своим собственным первоначальным инвестициям в строительство данного дома.