Агентство "Росбалт" опубликовало восторженный материал о том, что известный российский девелопер Андрей Биржин якобы ведет какие-то переговоры с китайскими инвестиционными группами:
"Представители Glorax Group посетили КНР и приняли участие в ряде встреч с представителями китайских деловых кругов. В ходе переговоров обсуждалось возможное сотрудничество в сфере инвестиций в сегмент российской коммерческой недвижимости (офисная, складская и торговая недвижимость), а также расширение поставок промышленных материалов", захлебывается от восторга издание.
Интересно, почему в статье не указываются эти "инвестиционные группы", которые вдруг заинтересовались непонятной даже в условиях российского рынка компанией Glorax Group, созданной буквально на коленке три года назад? Или вся надежда на то, что удастся одурачить общественность якобы "созданными связями с китайскими инвесторами"? Но хочется огорчить любителей больших финансовых траншей из Поднебесной.
Грустная китайская история
О том, что Китай вот-вот заменит Запад и станет основным инвестором в РФ говорят уже порядка 10 лет. Однако реальные результаты сотрудничества Москвы и Пекина в бизнесе выглядят пока довольно скромно. Так в 2013 году товарооборот между РФ и КНР составил более 89 миллиардов долларов (дефицит у РФ составил 10 миллиардов долларов), а в 2016 году - лишь 69 миллиардов долларов (дефицит у РФ составил 5 миллиардов долларов). В рейтинге 20 самых главных торговых партнеров Поднебесной РФ занимает лишь 16-17-е места, деля их с Нидерландами. Россия продает Китаю нефть и газ (до 55% в стоимости экспорта), каменный уголь, сельскохозяйственное сырье, электроэнергию, черные и цветные металлы, лом. Доля машиностроительной продукции в экспорте РФ в Китай составляет лишь около 6% (2 из 32 миллиардов долларов).
Аналогичная ситуация и в сфере инвестиций. Пекин вкладывает куда угодно деньги, но только не в "стабильную" Россию. С 2006 по 2012 годы включительно Китай инвестировал в РФ в среднем 400-600 миллионов долларов в год - примерно 0,5% от объема своих внешних прямых инвестиций. В 2013 году произошел прирост до 4 миллиардов долларов, который затем скатился снова до 500 миллионов долларов в 2015 году. При этом общая доля Китая в иностранных прямых инвестициях в РФ в 2015 году составила скромные 12% - на уровне Италии, а в 2016 году - вообще 1% (350 миллионов долларов из 33 млрд долларов).
Основные инвесторы в РФ - это по-прежнему западные государства и подконтрольные им офшоры. На первом месте "английский" Сингапур (16,3 миллиарда долларов), далее идут английские Багамские и Бермудские острова (5,8 и 2,4 миллиарда долларов, соответственно), Франция (2,4 миллиарда), Швейцария (2) и Австрия (1,9). Следом за ними снова офшоры: Британские Виргинские острова (1), британский коронный остров Джерси (0,6), и сама Великобритания (0,4 миллиарда долларов).
Какое место Россия занимает в инвестиционной политике Китая? Общий объем зарубежных прямых инвестиций Поднебесной в 2016 году составил 161 млрд долларов, из которых только 350 миллионов долларов приходится на РФ... Комментарии к этим цифрам излишни, и можно спокойно говорить об отсутствии в Поднебесной какого-либо заметного интереса к своему северному соседу.
Почему так печально обстоят дела? В РФ нет условий для серьезного экономического сотрудничества с Китаем. Нет системы гарантий для иностранных инвесторов, нет развитой инфраструктуры, в стране сохраняется косная и примитивная административная система, плодится огромное количество административных запретов. До сих пор нет адекватного соглашения об отсутствии двойного налогообложения и так далее. В итоге бурно развивающийся Китай пролетает со свистом мимо плетущейся со скоростью черепахи по обочине мирового экономического процесса России. Издание "Ведомости" упоминает о случаях просто ухода инвесторов из КНР из РФ в последнее время:
"В феврале китайский фонд Chengdong Investment Corporation (CIC) продал принадлежавшие ему акции Московской биржи (5,2%), а прошлой осенью полностью вышел из капитала «Уралкалия», продав 12,5% акций. Свое присутствие на российском рынке сократили несколько банков, в частности дочерние компании Bank of China, China Construction Bank и Agricultural Bank of China".
Если Китаю глобально не интересна Россия, то чем может привлечь китайцев скандальный застройщик?
Кто такой Андрей Биржин?
По мнению одних экспертов, Андрей Биржин - бизнес-самородок, абсолютный self-made предприниматель, пробившийся в элиту российского девелопмента. По осторожным прикидкам других - мальчика с момента института вела чья-то "волосатая рука", которая и создала ему первоначальный капитал. В 1998-2003 годах молодой Андрей Биржин учился на платной основе на факультете экономики МГУ, но якобы так и не закончил его. Одновременно студент подрабатывал гендиректором ООО «Геостройдизайн», которое занималось таким выгодным бизнесом как ремонт квартир в подмосковном городке Сергиев Посад. В нем и соседнем - еще более мелком городишке Хотьково - у Биржина внезапно появляется административный ресурс, который позволяет ему получать земельные участки под застройку.
В 2007 году Биржин начинает свое первое строительство в Сергиево-Посадском районе, а в 2009 году входит соучредителем в существующую с 2000 года девелоперскую компанию Tekta Group. Андрей Биржин благодаря хорошим связям с подмосковными властями "пробивает" для девелоперской компании участки под застройку.
Однако, в 2012 году что-то идет не так, и Андрей Биржин с его младшим партнером Дмитрием Коноваловым покидают Tekta Group. В ряде российских СМИ публикуются никак не верифицируемые сведения о якобы пропаже в компании крупных сумм, а также связях господина Биржина с РПЦ и криминалом, но все это мало объясняет его уход из компании. В 2013 году господин Биржин громогласно заявляет, что он создает фонд прямых инвестиций Glorax Capital объемом - только представьте! - аж в 1 миллиард долларов. Такие деньжищи предпринимателю якобы... дала продажа 30-процентного пакета акций Tekta Group! Конечно, Tekta - не самая маленькая российская девелоперская компания, но ее стоимость в 3 миллиарда долларов даже в "благополучном" 2013 году выглядит сюрреализмом.
Чтобы иметь такую стоимость, российской девелоперской компании, обычно закредитованной по самые ноздри, нужно было продавать недвижимости в год на 1-1,5 миллиарда долларов! После кризиса 2014 года планка на рынке недвижимости в РФ уехала серьезно вниз, но все равно: покупка ГК "ПИК" одного из крупнейших в РФ застройщиков - компании "Мортон" - в чистом денежном виде обошлась всего в 11 с небольшим миллиардов рублей (200 миллионов долларов), не считая, конечно, внушительных долгов еще на 400-500 миллионов долларов. Кстати, совокупная выручка ГК "ПИК" (одного из крупейших девелоперов в РФ, заметим!) в 2016 году едва-едва превысила 60 миллиардов рублей (1 миллиард долларов), чистая прибыль составила около 20 миллиардов рублей, а совокупная задолженность - 65 миллиардов рублей.
Проще говоря, совершенно не ясно, откуда "хотьковский паренек" Андрей Биржин в 2013 году уже имел 1 миллиард долларов. Оборот всей Tekta Group в 2011 году составлял всего 4,4 миллиарда рублей (около 130 миллионов долларов).
Если анализировать деятельность Биржина далее, то станет понятно, что никакого миллиарда у девелопера нет. Зато есть и были прекрасные связи в административном аппарате как Московской области, так и Санкт-Петербурга. Но для современного девелопмента - это лишь половина успеха.
Захват Санкт-Петербурга
В 2014 году подмосковный девелопер внезапно набрасывается на северную столицу России, открывая и получая в ней все новые и новые проекты. Глобально их можно разделить на две группы: "нагрузочные", которые Glorax Development (структура Glorax Group) получила от администрации Санкт-Петербурга, и коммерческие. Последние, как правило, означают строительство с "нуля". Чтобы лучше понимать ситуацию, то схема девелопмента в РФ выглядит так: 1) административный ресурс; 2) получение/приобретение (в том числе и в долг) земельного участка и разрешительных документов (если все вбелую); 3) привлечение инвестирования, как правило, в виде банковских кредитов под залог земельного участка 4) начало продаж квартир или домов на "стадии котлована" для формирования денежного потока, часть которого пойдет на выплату банковских процентов.
У Биржина с первыми двумя пунктами все складывается вроде бы хорошо, но вот с остальными - дела обстоят мрачно. Проблема "усугубляется" размахом проектов, за которые взялся "хотьковский гений". Среди коммерческих проектов Glorax Development в Санкт-Петербурге отметим:
- ЖК бизнес-класса Golden City на намывных территориях Васильевского острова. Там на площади в 15 гектар будут построены 6 жилых кварталов-крольчатников общей площадью в 450 тысяч квадратных метров! Инвестиции в проект, по словам Дмитрия Коновалова, составят не менее 30 миллиардов рублей (500 миллионов долларов);
- жилой комплекс комфорт-класса на Лиговском проспекте, 271 на месте цехов колбасного завода "Самсон" площадью 106 тысяч квадратных метров с инвестициями не менее 5,5 миллиардов рублей;
- жилой комплекс на Лиговском проспекте, 232 площадью 70 000 квадратных метров и стоимостью 3,4 миллиарда рублей.
Итого только на эти три проекта понадобится порядка 40-45 миллиардов рублей (реально больше). Взять их кроме как у коммерческих банков более негде. Но мы до сих пор не слышали, чтобы кто-то из них подписался на такую сделку.
Единственным генерящим хоть какие-то деньги коммерческим проектом в Санкт-Петербурге у Андрея Биржина является "Английская миля". Напомним, что в 2014 году Glorax Development приобрел петербургскую компанию «Балтпродком» вместе с участком в 20 гектар в Красносельском районе Санкт-Петербурга. На нем уже строился жилой комплекс "Английская миля" на 220 000 квадратных метров на Петергофском шоссе. На середину 2017 года введена в эксплуатацию I очередь комплекса, где распроданы почти все квартиры, а в обоих корпусах II очереди этого жилого комплекса нераспроданными осталось 472 квартиры (две трети). Раскупаются квартиры достаточно медленно, а в июле компании пришлось посулить клиентам 7 квадратных метров бесплатно в случае полной покупки. Для жадных российских застройщиков подобные шаги свидетельствуют о крайнем отчаянии.
Почти все остальные проекты компании Андрея Биржина в северной столице РФ даже сами представители Glorax не называют прибыльными.
Как уже писал Rucompromat, Glorax Development в 2015 году получил в "наследство" от обнакротившейся компании "Чесмы-инвест" два проблемных жилых комплекса общей площадью 53 тысячи квадратных метров. Это ЖК "Твин Хаус" на 247 квартир, из которых в продажу поступит лишь 40%, остальное отойдет обманутым дольщикам (комплекс будет готов в 2018 году), а также ЖК "Мейн Хаус" на 403 квартиры. Срок его ввода в эксплуатацию - 2019 год ( в лучшем случае). Помимо этих "активов" компания Андрея Биржина получила в нагрузку ЖК "Шерлок Хаус", которым ранее безуспешно с 2000 года занимались все та же "Чесма-инвест" и ПСМ "Классик". Стоимость этих проектов совокупно тянет на 3,5 миллиарда рублей, а убыток от них - на 300 миллионов рублей.
То есть, в Санкт-Петербурге у Glorax Development очевидно нет положительного денежного потока: проекты на Лиговском проспекте и Васильевском острове еще не поступили в продажу (там и строительство толком не начато), а все остальное является убыточным.
Откуда брать деньги?
В дополнение ко всему, структуры Биржина строят в Подмосковье (да, в Хотьково, как все уже догадались) жилой комплекс эконом-класса «Олимп» общей площадью почти 60 000 квадратных метров за 2 миллиарда рублей. Строительство было начато в минувшем году, а завершиться должно в конце 2018 года. Пока в продаже есть лишь квартиры I очереди ЖК, из которых нераспроданы 141 квартира (чуть больше половины). Насколько этот проект будет успешным - сложно сказать, ведь речь идет о жилье в 60 километрах от МКАД, да еще в "затоваренной" жилыми новостройками Московской области!
Явная нехватка денег уже привела к тому, что господин Биржин прикусил язычок с наполеоновскими планами строительства гостиниц по всему миру за 870 миллионов долларов, сам собой отвалился амбициозный проект создания фитнес-клубов за 3 миллиарда рублей и так далее.
Что остается в итоге? Рассказывать будущим покупателям-дольщикам сказки про мифических китайских инвесторов, которые вот-вот набегут с мешками денег для проектов "хотьковского паренька". Мол, боятся нечего, смело покупайте квартиры "на котловане" или "фундаменте" - у девелопера есть гарантированное финансирование! Впрочем, и с покупателями проблема.
И где взять покупателей?
Привлечь финансирование - это лишь полдела для успешного девелопера. Второй важнейший момент - а кто будет покупать выстроенные шустрыми девелоперами квартиры в бетонных муравейниках? В стране третий год идет перманентный кризис с не менее перманентным его преодолением, рынок первичной жилой недвижимости чувствует себя не очень хорошо. Можно даже сказать плохо, что вынуждает российские банки идти на снижение (откровенно говоря) грабительских процентов по ипотеке. И это все равно не помогает. Доходы населения продолжают снижаться и многим уже не до приобретения квартир.
В этом году пришли совсем нерадостные новости:
"С января по июнь 2017 года на рынке новостроек Петербурга и пригородов было продано 1,5 миллиона квадратных метров жилья. По сравнению со вторым полугодием 2016 года спрос снизился на 34% – в квадратных метрах и на 38% – в количестве квартир. «Несмотря на то, что объемы продаж находятся на уровне аналогичного периода 2015 года и превышают уровень 2012-2013 гг., навес избыточного предложения приводит к тому, что желающих купить квартиры уже не хватает на всех девелоперов», – говорится в отчете Knight Frank St Petersburg".
Куда ни кинь - всюду клин. Нет ни финансирования для амбициозных проектов, ни покупателей, которые отнесут свои кровные деньги в мозолистые лапы подмосковных девелоперов, штурмующих высоты российского бизнеса. Хуже того - нет даже операционных средств!
Свидетельством острой нехватки свободных денежных средств у Биржина и его компаньонов стала попытка продажи ими подмосковной компании «МосАвтодор и партнеры», занимающейся "хлебным" бизнесом - строительством мостов и дорог. Об этом стало известно еще в апреле 2017 года, а само объяснение такой продажи ("мы уйдем на рынок Москвы"), как отмечал Rucompromat, не выдерживало никакой критики. Рынок новостроек Москвы также затоварен. Выручить за свой строительный актив Glorax Group планировала до 1,5 миллиардов рублей, однако пока никакой информации об успешной продаже или хотя бы переговорах о ней, до сих пор нет. Мы не удивимся, если в ближайшее время станет известно, что Биржин и его друзья выставят на продажу спортивный комплекс в Сергиевом Посаде, которым управляют. Это один из немногих ликвидных (то есть, что-то стоящих активов) у Glorax Group.
Но и без этого понятно, что сейчас каждый дольщик в проектах Glorax Development рискует очень многим. Ведь никто не может поручиться, что у структур Андрея Биржина хватит денег, чтобы достроить все заявленные проекты, например. И что случится, если "хотьковскому гению" не помогут мифические китайские инвесторы?