Как говорят, если размер долга человека превышает стоимость его жизни, то беспокоится не о чем: кредиторы будут терпеливо ждать, когда должник вернет деньги. Примерно такая же ситуация и в бизнесе: если стоимость активов компании меньше, чем размер ее долга, то банкротить ее не имеет никакого смысла. Нужно либо ждать, когда она сможет расплатиться, либо передавать актив под другое, более эффективное управление.
Своей колоссальной закредитованностью как защитой от банкротства пользовались очень многие коммерческие организации. Во время прошлого кризиса ярким примером был «РУСАЛ» Олега Дерипаски, в прошлом году – «Мечел» Игоря Зюзина, а сейчас – СУ-155 Михаила Балакина. Причем жизнь собственников находящегося на грани банкротства бизнеса сложившаяся ситуация не омрачала, они не распродавали свои яхты, самолеты, заграничные замки и даже продолжали числиться в списке Forbes.
«РУСАЛУ» удалось выбраться из долговой ямы благодаря реструктуризации значительной части долгов. Для «Мечела» девальвация рубля стала «подарком судьбы», признался гендиректор компании Олег Коржов. У СУ-155 ситуация кардинально иная: в случае его банкротства или остановки деятельности появится несколько десятков тысяч «обманутых дольщиков», часть из которых уже сейчас устраивает пикеты на профильных выставках, возле офисов компании и пишет письма в администрацию президента, правительство и другие инстанции. «Ситуация у компании патовая. Что будет дальше, не знает никто», – сказал один из экс-сотрудников СУ-155. «Компания находится в предбанкротном состоянии. Она никогда не сможет самостоятельно достроить все объекты», – заявил на условиях анонимности источник, близкий к правительству Московской области.
Как утверждают покупатели квартир в Южном Домодедово (около половины района возводит СУ-155), компания уже несколько недель назад сняла с объекта практически всех рабочих, стройка официально не заморожена, но там, скорее, создается видимость работы. Это притом что первую очередь домов застройщик обещал сдать еще в прошлом году, потом сроки отодвинули на I квартал 2015 г., а теперь – на лето. Официальный представитель СУ-155 Светлана Егольникова отказалась комментировать текущую финансовую ситуацию в компании и проблемы с возведением отдельных объектов. «Даже если компании каким-то чудом удастся закончить строительство домов, администрация города никогда не подпишет акт выполненных работ по инвестиционному контракту без строительства социальных объектов: школ, детских садов, поликлиник. Это все в зоне ответственности СУ-155, и количество таких объектов огромно», – добавляет источник «Ко».
Тотальная распродажа
«Вечный предбанкрот» – так в двух словах охарактеризовали состояние группы компаний «СУ-155» в одном строительном бизнес-объединении. Это перманентное ее состояние, продолжающееся с прошлого кризиса 2008–2009 гг. Многие девелоперы тогда сменили собственника, а Михаилу Балакину удалось сохранить актив, который очень выгодно позиционировать таким проблемным. Если компания еле дышит, значит, взять с нее кредитору особо нечего. И обанкротить нельзя, так как очень велики обязательства перед населением и госзаказчиками. «Господин Балакин, потеряв административный ресурс (Балакин был близок к команде Юрия Лужкова и даже входил в состав столичного правительства. – Прим. «Ко»), перешел грани дозволенного и стал злоупотреблять оправданиями своего сложного финансового положения. Бесконечно терпеть это не могли ни кредиторы, ни власти регионов, где компания реализует свои проблемные и опасные в плане социального недовольства проекты, ни госструктуры вроде Пенсионного фонда России, которому компания задолжала страховые взносы, – говорит источник «Ко» в строительной отрасли. – А попадание в список системообразующих организаций и депутатство в Мосгордуме – не панацея от проблем». Он не исключает, что СУ-155 может повторить судьбу «Связного» и отойдет за долги кредиторам. Например, какому-нибудь госбанку по общей договоренности с остальными кредиторами, предполагает собеседник «Ко». Но вряд ли кто-то из госбанков захочет вешать на себя столь крупный непрофильный и проблемный актив.
«Банкротство возможно не целиком холдинга, который состоит из 69 промышленных предприятий, а отдельных его частей», – отмечает собеседник «Ко». Банкротить все СУ-155 – очень сложная задача, решение которой может затянуться на несколько лет, а ведь «дольщики» ждать не будут, что грозит социальным взрывом. Поэтому в правительстве Московской области пытаются разрулить ситуацию, как выразился другой собеседник «Ко», «в ручном режиме». Но сам Михаил Балакин по какой-то причине на контакт идет не особо охотно. Возможно, он не до конца понимает серьезность своего положения, прикрываясь мандатом депутата, или рассчитывает, что, как это неоднократно бывало, все обойдется, и ему пойдут навстречу.
Строители пирамид
«На сегодняшний день ГК «СУ-155» имеет большие задолженности по кредитам и налоговым платежам. На рынке уже не первый год периодически появляются слухи о банкротстве компании, – говорит генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Главная проблема девелопера – частые срывы сроков сдачи объекта и невыполнение договорных обязательств». Тем не менее СУ-155 является одной из крупнейших российских строительных компаний. Девелопером возводятся десятки объектов не только в Москве и Московской области, но и в Санкт-Петербурге, а также в других регионах. Например, сейчас компания строит микрорайон «Южный» в Красноармейске, микрорайон «Центральный» в Долгопрудном, ЖК «Южное Домодедово» в Домодедово и множество других крупных объектов. В 2014 г. ГК «СУ-155» вывела в Московском регионе четыре новых объекта: Like City, Sky City, Flight City, а также жилой комплекс в Щербинке (в совокупности более 950 000 кв. м). «Думаю, государство не допустит банкротства такого гиганта рынка недвижимости. СУ-155 является крупнейшим холдингом, который работает со множеством подрядчиков. Поэтому банкротство СУ-155 не только подорвет доверие к рынку недвижимости в целом, но и приведет к проблемам у многочисленных сопутствующих организаций (ДСК, строительных предприятий и т.д.)», – предполагает Мария Литинецкая.
«На мой взгляд, с СУ-155 сыграла злую шутку их же бизнес-модель, основанная на демпинге, когда компания бралась за госзаказ и продавала жилье на стадии котлована по неприлично низким ценам», – добавляет руководитель информационно-аналитического отдела АКГ «Градиент Альфа» Виталий Цветков. Такая бизнес-модель работает только тогда, когда цены на жилье растут, а себестоимость строительства остается неизменной. Если же цены упали или хотя бы остановились, а стоимость возведения недвижимости выросла (что произошло сейчас), система рушится.
Компания не учла «американского урока»: глобальная финансовая нестабильность 2008–2009 гг. была спровоцирована ипотечным кризисом в США, когда при дешевой ипотеке цены много лет росли, в этот бизнес потянулись кухарки, домохозяйки и домработницы, которые массово не смогли расплачиваться по своим кредитам тогда, когда цены остановились. Можно сказать, что Михаил Балакин много лет возводил своего рода финансовую пирамиду в строительной отрасли, жизнеспособность которой поддерживалась притоком все новых и новых клиентов. Квартиры распродавались на этапе строительства, но деньги шли на завершение ранее начатых объектов. И так до бесконечности, пока в один прекрасный момент не наступил очередной финансовый кризис, продажи встали, и оказалось, что денег на достройку даже того, что уже полностью распродано, попросту нет. Сразу же пошли слухи о скором банкротстве компании, и потенциальные покупатели задумывались, стоит ли связываться с этим застройщиком: ведь вместо долгожданного ордера можно получить долгострой на много лет. И не факт, что СУ-155 закончит строительство, справедливо опасались клиенты. Другая часть покупателей спешит быстрее избавиться от квадратных метров проблемного застройщика. В том же Южном Домодедово есть большое число участников ЖСК, выставляющих свои квартиры на продажу. Ключевое слово в этой фразе – ЖСК: СУ-155 продолжало продавать квартиры по этой схеме уже после того, как практически все другие крупные застройщики перешли на работу в соответствии с ФЗ-214, где для покупателей есть хоть какие-то гарантии. В ситуации с СУ-155 в рамках договоров ЖСК застройщик фактически ни за что не отвечает, ему не грозят санкции за срыв сроков строительства. Более того, участникам ЖСК может быть предложено доплатить за жилье, если собранных денег окажется недостаточно для завершения строительства.
Лифт наверх
«Конечно, вероятность смены владельца присутствует всегда. Сегодня в текущих нестабильных экономических условиях возможность такого события увеличивается. Вероятно, внесение СУ-155 в список системообразующих предприятий позволит компании остаться на плаву. Государство может увеличить акционерный капитал или снизить долговую нагрузку путем перекредитования предприятия на более выгодных условиях», – считает Мария Литинецкая. Лишним подтверждением тому, что компанию банкротить не собираются, является история с иском структур Минобороны к СУ-155 на колоссальную сумму – 31 млрд руб. Взыскание столь большой суммы привело бы к автоматическому банкротству застройщика. Но сторонам удалось договорится во внесудебном порядке, и иск был отозван. В СУ-155 отказались обсуждать условия мирового соглашения. Что касается возможной смены собственника (читай: ухода из компании Михаила Балакина), то подобный сценарий представляется маловероятным, так как очень сложно оценить, сколько же стоит данный актив. «Искать покупателя на акции СУ-155 – абсолютно бесперспективное занятие. В нынешней ситуации они не стоят практически ничего. Да и вряд ли найдется на рынке такой покупатель, который готов был бы взвалить на себя неподъемные проблемы застройщика», – уверен источник «Ко», близкий к правительству Московской области. По его словам, единственный возможный на сегодняшний день выход – искать покупателей на отдельные части СУ-155. Источник утверждает, что Михаил Балакин уже подыскивает нового собственника для Серпуховского лифтостроительного завода. Официальный представитель СУ-155 Светлана Егольникова эту информацию категорически опровергает.
Продается Серпуховский лифтостроительный завод или нет – не так важно, так как вырученных от его продажи денег все равно не хватит для погашения всех долгов и завершения строительства всех объектов. Да и оценить, сколько сейчас стоит отдельно взятое предприятие в условиях кризиса и соответственно какую часть долгов СУ-155 может погасить, продав его, не представляется возможным. Если это действительно так, то ситуация начинает напоминать историю с собачкой, которой по кусочкам отрезают хвост. Это не решит кардинальных проблем СУ-155. Денег все равно не хватит, а слом вертикально интегрированной производственной структуры, которую столько лет выстраивал Михаил Балакин, лишь приведет к увеличению себестоимости строительства, так как те же лифты уже нужно будет покупать у сторонней организации.
Резюме Михаила Балакина
Год рождения: 1961
Образование:
1983 – окончил Московский инженерно-строительный институт им. В.В. Куйбышева по специальности «инженер-строитель»
Состояние: $1,7 млрд. (по данным Forbes, 2014 г.), основной акционер холдинга «СУ-155» (владеет 65%)
Опыт работы:
1983–1990 – Главмосстрой, трест «Мосфундаментстрой-1», управление №204, мастер – главный инженер
1990–1993 – директор Строительного управления №155 Главмосстроя.
1993–2000 – генеральный директор ЗАО «СУ-155»
2000–2005 – начальник оперативно-распорядительного управления реализации городских программ правительства города Москвы
2005–н.в. – председатель совета директоров ГК «СУ-155»
осенью 2014 г. Балакин избран депутатом Мосгордумы от партии ЛДПР
Семеное положение: женат, дочь
Хобби: горные лыжи и коллекционирование вин.