Об этом говорит судебная статистика – только за первые четыре месяца текущего года количество претензий к застройщикам в судах увеличилось на 42 процента. Проблему признают и сами застройщики, но они уверены, что причина роста исков не строительный брак, а работа профессиональных сутяжников, обещающих владельцам квартир высокие заработки на недоделках строителей.
Судебные разбирательства с застройщиками в Екатеринбурге никогда не были редкостью, но в последнее время обозначилась тенденция к их росту. Как следует из статистической выборки судебных дел райсудов Екатеринбурга, подготовленной по просьбе «Октагон.Урал» сервисом Mediasud, за минувший 2020 год в судебные инстанции столицы Среднего Урала было подано порядка 400 исков к местным застройщикам. А за первые четыре месяца текущего года их количество уже превысило 200. Всего рост исковых требований с января по апрель 2021 года составил 42 процента (206 исков против 145 годом ранее).
Анализ был произведен по претензиям покупателей к 20 застройщикам, работающим в Екатеринбурге, по данным Единой информационной системы жилищного строительства Минстроя РФ. Большинство исков проходит в категории нарушения прав потребителей, но некоторые из них касаются нарушения прав дольщиков при участии покупателя недвижимости в долевом строительстве.
Стены и полы приводят в суд
По итогам 2020 года лидерами по количеству исковых требований стали корпорация «Атомстройкомплекс» (94 иска к структурам застройщика), «ЛСР. Недвижимость-Урал» (83 иска) и «Эфес» (43 иска). В целом, лидерами по количеству исков в этом году остались прежние компании – первую и вторую строчки заняли «Атомстройкомплекс» и ЛСР (43 и 27 исков соответственно). Но вот остальные застройщики сильно перегруппировались. Третью сточку занял ТЭН (21 иск), четвертую – «Астра» (20 исков). За ними идут «Кортрос» («РСГ-Академическое» – 18 исков) и «ПИК-Урал» (17 исков).
Основное количество претензий рассматривают суды Верх-Исетского, Кировского и Октябрьского районов Екатеринбурга – зачастую это связано с местонахождением спорных объектов.
В основном иски касаются взыскания неустоек за некачественный ремонт, нарушение сроков сдачи или занижение размера жилой площади. Последнее затрагивает в основном дольщиков, которые покупали квартиры на стадии котлована и уже на сдаче узнавали точные размеры своей новой недвижимости. Цена исков варьируется от нескольких десятков до миллионов рублей. При этом из рассмотренных дел немало тех, которые прекращены (из-за заключения мирового соглашения) или в которых отказано.
– У нас сейчас в производстве находится одно дело к застройщику «ПИК-Урал», который строил жилой комплекс на Космонавтов. Наш доверитель был притязательным покупателем и на этапе приемки квартиры выявил порядка 150 недостатков. Это и кривые стены, и негоризонтальные полы, и щели, из-за чего квартира продувается. В итоге у нас вместе с недостатками и неустойками сумма иска вышла в размере порядка 2 млн рублей. Сейчас по делу назначена строительная экспертиза, – рассказал «Октагон.Урал» представитель межрегиональной организации защиты прав потребителя «Блок-Пост» Антон Кудряков.
По его словам, доля таких разбирательств в их портфеле не велика, так как подобные дела могут быть крайне сложными и судебную практику по ним невозможно спрогнозировать.
Если несколько лет назад процессы в основном заканчивались в пользу покупателей, то в последнее время суды более щепетильно подходят к спорам и не всегда встают на сторону потребителей.
Более того, на первоначальном этапе самим юристам бывает сложно оценить объективные недочеты квартиры – данные предоставляет клиент, который может посчитать существенным то, что суд на самом деле не будет учитывать.
– Мы видим, что интересы застройщиков сейчас активно защищает государство. Это и запрет выплаты неустойки за срыв сроков сдачи строительства из-за пандемии, и новый законопроект об обязательстве дольщиков приемки квартиры даже с недостатками. Все это защищает лишь строителей и нарушает права покупателей, – заключил собеседник «Октагон.Урал».
Строители нашли экстремизм
Проблему с ростом судебных производств признают и сами застройщики, связывая объемы подачи исков с объемами сдачи жилья – кто больше строит, к тому больше и претензий.
– К концу 2020 года у нас было введено 195 тыс. квадратных метров жилья. В целом, в последнее время нагрузка на застройщиков действительно возрастает – претензий много у всех участников рынка, особенно у тех, кто строит в формате «заезжай и живи», как это делает «Атомстройкомплекс». Если строить с черновой отделкой, то количество замечаний сократится, – пояснили «Октагон.Урал» в пресс-службе «Атомстройкомплекса».
Впрочем, в компании видят не только отрицательные, но и положительные последствия этой тенденции.
«Претензии приводят к тому, что застройщик увеличивает количество и качество контроля на всех стадиях возведения дома, чтобы свести к абсолютному нулю возможные риски. Но есть и минусы – увеличилось количество юристов и компаний, для которых работа с претензиями собственников жилья – бизнес».
| Пресс-служба «Атомстройкомплекса»
– Люди на этом делают деньги. Они целенаправленно идут к новоселам домов, которые приобрели квартиры с чистовой отделкой, и ищут себе там клиентов, – заключили в «Атомстройкомплексе».
Действия подобных юристов и покупателей застройщики расценивают как потребительский экстремизм, который начал расцветать именно во время экономического спада.
– Не более одного процента дольщиков, купивших квартиру у «Группы ЛСР» на Урале, обращаются в суд, но рост этих исков мы тоже видим. Он начался с приходом кризиса в экономике. Как только уменьшилась покупательская способность населения, резко возросло количество исков в суд – причем именно денежных, а не по устранению недостатков. Причиной всему подзуживание недобросовестных юридических фирм к потребительскому экстремизму, – рассказывают в пресс-службе «Группы ЛСР».
– Это как раз одна из причин роста исковой работы – увеличение объема на рынке соответствующих юридических услуг. У 100 процентов покупателей, дошедших до суда, есть профессиональные консультанты, которые советуют дольщикам не идти на мировую с девелопером. Однако в итоге клиенты получают суммы, практически равные тому, что мы предлагали изначально. При этом в досудебном порядке нам удается урегулировать около 70 процентов споров. В суд обращаются, как правило, покупатели, предъявившие необоснованно завышенные требования, – пояснили «Октагон.Урал» в пресс-службе компании «Брусника».
Застройщики указывают на то, что зачастую покупателей квартир вводят в заблуждение недобросовестные юристы. Они не объясняют все подводные камни данного процесса. Многие юристы просто обещают собственникам золотые горы, но по факту суд может и не вынести решение в пользу покупателей. А в итоге, если суд встает на сторону застройщиков, истцы не только не получают обещанные неустойки и штрафы, но и должны заплатить юристам и оплатить судебные расходы, которые понесла выигравшая сторона – как правило, это проведенные судом строительные экспертизы.
– Поэтому мы за конструктивное решение споров. Как правило, с лояльными людьми, которым нужно реальное устранение (а не нажива), удается все решить в досудебном порядке. Более того, подобная исковая работа против застройщиков зачастую влияет и на другие сферы – из-за исков застройщик вынужден направлять свои усилия не на решение строительных вопросов, развитие, реализацию новых проектов, а на споры и тяжбы. А государственный бюджет теряет доход – ведь все взыскания выплачиваются из прибыли, соответственно, отчисляются и налоги, – заключили в пресс-службе «Группы ЛСР».
Рост исков не за горами
Опрошенные «Октагон.Урал» эксперты считают, что рынок судебно-претензионной работы формируется за счет роста предложения услуг по приемке квартир. Если несколько лет назад собственники принимали квартиру самостоятельно и делали это максимум с рулеткой в руках, то сейчас процедура проходит с профессиональными строителями и оборудованием. Из-за этого, в частности, изменилась и приемка у застройщика – сейчас на ней обязательно присутствует представитель, который принимает замечания.
– Рынок услуг по приемке квартир формировался продолжительное время, и сейчас он хорошо развит. С одной стороны, это можно объяснить тем, что покупатели стали требовательнее, есть судебная практика оспаривания качества работ. С другой – сам факт появления такой услуги дает возможность собственникам переложить ответственность за оценку качества выполненных работ на квалифицированных специалистов. И многие покупатели готовы пользоваться этим. Однако как именно массовые иски скажутся на отрасли, пока говорить рано. С одной стороны, они должны дисциплинировать застройщика, но будет ли эффект – покажет время, – считает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
В свою очередь профессиональные юристы считают, что рост исков вполне возможен, так как в этом будут заинтересованы специалисты, ищущие новые ниши для работы в связи с кризисом.
– Споры по защите прав потребителя хороши тем, что потребитель освобожден от уплаты госпошлины, может подавать иск по месту жительства, да и претензионный порядок для него не обязателен. А правильно составленная претензия может позволить получить не только размер неустойки, но и штраф в 50 процентов от взысканной суммы. Поэтому такие дела и привлекают юристов и их клиентов. Исходя из моей практики, чаще всего выигрывают те потребители, которые прибегают к помощи адвокатов. При этом размер выигрыша со всеми неустойками, компенсациями может превышать в несколько раз потраченные денежные средства, то есть получают от вложенных денег и 200, и 300 процентов. Но, конечно, существуют и обратные примеры, когда клиент проигрывает и вынужден оплачивать те же расходы на проведение экспертиз, – заключил руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.