Росимущество подало в Арбитражный суд Москвы иск к АО «Торговый дом ГУМ» на 266,5 млн руб. Как следует из карточки дела, это задолженность компании за аренду в период с 1 сентября 2020 г. по 1 августа 2022 г. Первое заседание назначено на 19 января. Представитель ГУМа отказался объяснить, как образовалась эта задолженность. Представитель Росимущества говорит, что ответчик не уплатил аренду земельного участка под зданием на Красной площади.
Сейчас ТД ГУМ платит за историческое здание в центре Москвы 1,7 млрд руб., включая налоги, из них как раз 289 млн – за землю, отмечает юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров, ссылаясь на решение суда от 2020 г. по одному из споров компании с Росимуществом.
Как следует из судебных материалов, федеральное ведомство обязано производить за свой счет капитальный ремонт здания. Если же оно этого не делает, но при этом возникает неотложная необходимость в срочных работах, то арендатор может сделать капитальный ремонт сам и взыскать с арендодателя его стоимость. Он также может взыскать или зачесть ее в счет арендной платы либо потребовать соответственного уменьшения платежа. ТД ГУМ, судя по словам представителя Росимущества, выбрал именно второй вариант, на что территориальное управление ведомства не согласилось.
После этого и был подан иск в суд о взыскании задолженности. По словам представителя Росимущества, условия о взаиморасчете не приняты «из-за особенностей бюджетного планирования и прогнозирования доходов». Какие именно ремонтные работы проводились в ГУМе в 2020–2022 гг., он не пояснил. Судя по судебным материалам, ранее торговый дом за свой счет устанавливал в здании систему автоматического пожаротушения, ремонтировал светопрозрачное покрытие (стеклянные потолки над пассажем) и проч. По крайней мере в картотеке арбитражных дел содержится больше десятка исков от ГУМа к Росимуществу в связи с требованиями возмещения за ремонтные работы. На сегодняшний момент управляющая универмагом компания уже взыскала с государства 437,6 млн руб., говорит представитель Росимущества.
ГУМ – это уникальный объект, который находится в самом центре столицы, при этом здание очень старое и требуются серьезные вложения в поддержание объекта, в обновление инженерных систем, отмечает региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева. По ее словам, часто такие вложения превышают стоимость нового строительства. Что касается ставок, которые платит управляющая компания, то они, по ее мнению, довольно высокие. Но если раньше они были оправданы туристическим потоком и высокой посещаемостью комплекса, то с началом пандемии все изменилось, говорит она.
В целом это нормальная практика, когда ведомство-арендодатель покрывает траты арендаторов на ремонт зданий, находящихся в длительной аренде, указывает Хантимиров. Есть, по его словам, и альтернативный вариант, когда арендатор полностью реставрирует задание и за это заключает договор на 49 лет с ежемесячным платежом в 1 руб. При этом ГУМ – особый исторический объект с долгой и сложной договорной историей, добавляет генеральный директор «Infoline-аналитики» Михаил Бурмистров.
Опрошенные «Ведомостями» юристы считают, что управляющая ГУМом компания, скорее всего, сможет отбиться от иска Росимущества. Для зачета однородных требований по закону не нужно согласие федеральных властей, указывает Хантимиров, причем не важно, идет речь об аренде земли или здания.
И если арендатор согласовал проведение ремонтных работ с Росимуществом и может предъявить документы о том, что эти работы выполнены, то он имеет право на возмещение своих затрат, в том числе в счет зачета других требований, согласен управляющий партнер юридического бюро «Центральный округ» Дмитрий Просвирин.
Росимущество может выиграть спор, если в договоре аренды установлен запрет на зачет требований, однако это маловероятно, так как государство традиционно такую юридическую схему не использует, рассуждает Хантимиров. Из анализа судебной практики по спорам арендаторов с Росимуществом следует, что при схожих обстоятельствах большинству управляющих компаний удается доказать право на возмещение затрат по проведенному капитальному ремонту, резюмирует Просвирин.
100% ТД ГУМ принадлежит группе компаний «Восток и Запад» Михаила Куснировича. Последний владеет также брендом Bosco di Ciliegi. Выручка ТД ГУМ в 2021 г. составила 7,5 млрд руб., чистая прибыль – 1,8 млрд руб.
Историческое здание на Красной площади структура Куснировича арендует с 1992 г. Тогда бизнесмен заключил договор аренды сроком на 49 лет (до 2041 г.) с Мосимуществом за символическую плату. Бывший менеджер ГУМа ранее говорил РБК, что она долгое время составляла около $100 за 1 кв. м в год. Таким образом, общие ежегодные расходы компании на этот объект составляли порядка $7,5 млн. Но в 2011 г. ГУМ был передан мэрией Москвы в федеральную собственность. В итоге Росимущество в несколько этапов подняло ставку аренды, а после проверки Счетной палаты в 2017 г. добилось заключения дополнительно договора – на аренду земли под историческим зданием.