Хостинский районный суд удовлетворил иск Генпрокуратуры к чайному производителю «Мацестинский чай», арендующему 538 га земель в Хостинском районе Сочи у администрации города, и нескольким десяткам фермеров, которые получили часть этих земель по договору переуступки, узнал Forbes. Арендаторы обязаны освободить земли в течение 30 дней после того, как получат мотивированное решение. Ответчики будут его обжаловать.
Что случилось
Хостинский районный суд 2 ноября удовлетворил иск Генпрокуратуры к акционерному обществу «Мацестинский чай», которое арендует сельскохозяйственные земли в Сочи, к фермерам, получившим часть этих земель по договорам переуступки, а также к администрации города и территориальному подразделению Росимущества, которое ранее управляло этими территориями. Об этом Forbes рассказали ответчики — представители АО «Мацестинский чай» и туристического агрокомплекса «Ферма Экзархо». Всего ответчиками по делу выступают 74 физических и юридических лица.
Согласно тексту иска (есть в распоряжении Forbes), Генпрокуратура выдвинула несколько обвинений: незаконный вывод 538 га земель в Хостинском районе Краснодарского края из федеральной собственности в муниципальную — администрации города Сочи Краснодарского края, незаконная переуступка прав аренды участков на этой территории, а также «нецелевое использование» сельскохозяйственных земель, в том числе возведение на них жилых построек.
Генпрокуратура подала иск 7 октября. Первое заседание по нему состоялось через неделю, 14 октября. Вынесение решения неоднократно переносилось из-за большого количества ответчиков. Кроме того, во время заседаний представители Генпрокуратуры затруднялись пояснить, какими законами подкреплен иск, а суд «потакал» истцу и отклонял аргументы ответчиков, утверждает в беседе с Forbes Ольга Немцова, адвокат основательницы «Ферма Экзархо» Инги Экзархо. Аналогичными наблюдениями поделились представители АО «Мацестинский чай».
По итогам заседания 2 ноября арендаторы обязаны освободить земли и самостоятельно снести имеющиеся постройки в течение 30 дней после того, как получат мотивированное решение. Инга Экзархо называет это решение «безумным актом вандализма». По ее словам, ей придется снести все возведенные сельскохозяйственные и рекреационные постройки и умертвить животных. По словам главы ГК «Мацеста чай» и президента Ассоциации производителей Краснодарского чая Константина Туршу, изъятие земель станет «ударом» для региона. Он лишится исторического производства, которое обеспечивает 70% чайного сбора в стране, утверждает Туршу: «Сотни людей потеряют работу». Оба ответчика намерены обжаловать решение.
Право на чай
Генпрокуратура называет незаконным перевод из федеральной собственности в муниципальную 538 га земель, которые компания «Мацестинский чай» арендует с 2005 года у территориального управления Росимущества. Согласно иску, этот перевод Росимущество инициировало в 2009 году — после выхода соответствующего федерального закона от 2008 года. По этому закону в муниципальную собственность или собственность субъектов Российской Федерации (в данном случае Краснодарского края) переходили участки, находящиеся в границах курортов федерального значения. К таким относились и земли «Мацестинского чая», говорится в иске. С 2009 года, после перевода земель в муниципальную собственность, «Мацестинский чай» стал арендовать эти же земли у администрации города Сочи.
Помимо закона от 2008 года, существовал другой закон, связанный с разграничением государственной собственности на землю — от 2001 года. Согласно нему, федеральный статус земли определялся в том числе расположением на ней приватизированных зданий, находившихся ранее в госсобственности, поясняет руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal Константин Бойцов. В этом законе говорится, что если на территории есть такие здания или строения, она не может перейти в муниципальную собственность.
В иске Генпрокуратура указывает, что до приватизации в 1992 году АО «Мацестинский чай» было государственным предприятием — Мацестинским чайным совхозом имени В.И. Ленина (с 1992 года — АООТ «Мацестинский чай», а с 2002 года — ОАО «Мацестинский чай»), на территории которого находился «имущественный комплекс». Следовательно, в дальнейшем территориальное управление Росимущества было не вправе передавать участок в муниципальную собственность — администрации города Сочи, говорится в иске.
Бойцов из Maxima Legal отмечает, что Генпрокуратура ошибочно ссылается на закон 2001 года, так как он утратил силу в 2006-м, когда вносились поправки в Земельное законодательство. Земли, на которых находится недвижимое государственное имущество, не могут перейти из федеральной собственности в муниципальную и по закону от 2008 года, обращает внимание юрист. Однако в нем речь идет только об имуществе, которое принадлежит государству на момент вступления закона в силу (а не о ранее принадлежавшем стране имуществе, которое было приватизировано). К 2008 году имущество, которое находилось на оспариваемых землях, уже не было федеральным, говорит Бойцов: «Следовательно, участок подлежал передаче в муниципальную собственность. И ведомство ничего не нарушило».
Forbes направил запрос в Генпрокуратуру, Росимущество и администрацию Сочи.
Гектары без цели
В своем иске Генпрокуратура также утверждает, что территориальное управление Росимущества передало земли в муниципальную собственность, чтобы скрыть другое нарушение — «дробление» территории бывшего совхоза на отдельные участки и переуступку прав аренды третьим лицам на безвозмездных условиях или по заниженным ценам. Истец отмечает, что в 1992 году приватизация совхозов, в том числе чаеводческих, должна была проводиться на особых условиях — с сохранением «целостности специализированных участков производства, технологических линий и технологически неделимых объектов, необходимых для сохранения сложившейся специализации производства». Это требование описано в положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий.
В иске говорится, что в 1993 году компания «Мацестинский чай» получила 503 га земель совхоза в бессрочное пользование. Впоследствии границы неоднократно уточнялись, и к 2005 году общая площадь земель составляла 538 га. Тогда же, в 2005 году, поменялись условия использования земель: Росимущество сдало компании в аренду на 49 лет 73 участка (ранее количество участков не уточнялось) из земель сельскохозяйственного назначения и поселений (территории населенных пунктов). В «Мацестинском чае» пояснили Forbes, что смена условий была связана с Федеральным законом, который требовал до 2006 года переоформить право бессрочного пользования земельными участками на право их аренды, или приобрести участки в собственность.
Юрист Maxima Legal Константин Бойцов признает, что приватизация предполагала передачу в частные руки целостных производственных участков. Но из иска Генпрокуратуры неясно, как выглядели земли на момент приватизации, замечает он: «В иске говорится не о едином производственном комплексе, а о производственных участках». Он допускает, что на момент приватизации территория уже могла быть разделена на 73 участка. В «Мацестинском чае» утверждают, что так и было: территория совхоза всегда состояла из 73 участков, и сейчас контуры участков соответствуют историческим. «Дробление» земли в компании отрицают.
Генпрокуратура в своем иске указывает и на то, что в 2005 году АО «Мацестинский чай» получило льготные условия по аренде. С учетом этого компания обязалась использовать сельскохозяйственные земли «по назначению», следует из иска.
По итогам надзорных мероприятий Генпрокуратура установила, что чайное производство «как в настоящее время, так и на момент заключения договоров аренды не имело цели и объективной возможности в полном объеме освоить земли сельскохозяйственного назначения площадью 538 га». На нецелевое использование земель указывают несколько факторов, говорится в исковом заявлении. В частности, с 2005 по 2022 год число чайных плантаций сократилось более чем в шесть раз, до 26 га. Остальные земли находятся в запущенном состоянии, покрыты сорными растениями либо застроены, считает Генпрокуратура.
По словам представителя «Мацестинского чая» Ирины Новиковой, чайные плантации сейчас занимают 170 га. Часть из них находится «на этапе восстановления», говорит она: «20 лет назад мы приняли плантации в запущенном состоянии. Компания активно восстанавливает чайные плантации, но это трудоемкий, длительный процесс». По ее словам, восстановление проходит поэтапно: после того, как участок расчищен, требуется не менее шести лет для того, чтобы сформировать шпалеру (ряды чайных кустарников). В течение всего этого времени компания проводит уходные работы, рассказывает Новикова: «Мы допускаем, что прокуратура могла счесть, что эти восстановленные участки не используются по назначению, ведь молодым кустикам еще предстоит вырасти, прежде чем с них начнется сбор».
Согласно справке от Департамента по охране окружающей среды, лесопаркового, сельского хозяйства и промышленности администрации Сочи, выданной «Мацестинскому чаю» 17 октября 2022 года (есть у Forbes), в 2021 году чайные плантации занимали 120 га. В этой же справке говорится, что в 2021 году 4 га земель «Мацестинского чая» находились на реконструкции (для сравнения: в 2017 году на реконструкции находилось 27,3 га). Согласно справке, с 2010 по 2021 год компания увеличила валовый сбор зеленого чайного листа с 56,2 т до 155,3 т в год. Согласно справке, на октябрь 2022 года предприятие уже собрало 244 т чая.
Спорная стройка
«Мацестинский чай», как следует из иска, в процессе своей деятельности безвозмездно переуступал права аренды на участки аффилированным лицам, в том числе ООО «Мацестинская чайная фабрика», после чего продавал права аренды третьим лицам, которые использовали земли не по назначению, в том числе возводили там жилые постройки.
В компании «Мацестинский чай» признают, что передавали земли и другим арендаторам — по договорам переуступки. Но генеральный директор компании Виктор Панкеев уверяет, что все сделки совершались «в рамках текущего законодательства», и большая часть переданных территорий использовалась в сельскохозяйственных целях. «Был случай, когда на арендованных территориях возвели жилые постройки. Но мы тот договор [переуступки] расторгли еще в 2019 году», — говорит он, не уточняя детали.
В 2019 году, согласно иску, был расторгнут договор аренды с дачным некоммерческим партнерством (ДНП) «Агура», которое также является одним из ответчиков по иску Генпрокуратуры. Согласно СПАРК, одним из учредителей «Агуры» выступал Олег Туршу, бывший генеральный директор АО «Мацестинский чай». ДНП получило участок площадью более 6,7 га в аренду по договору переуступки от «Мацестинского чая» в 2008 году. Впоследствии, в 2015 году, «Агура» подало в Росреестр заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка с сельского хозяйства на садоводство. Но администрация Сочи выявила, что «Агура» стало возводить на этой территории капитальные сооружения. Договор с частным партнерством тогда был расторгнут по решению суда Краснодарского края. На сегодня, согласно иску Генпрокуратуры, на этой территории располагаются 32 объекта капитального строительства, в том числе жилые дома, построенные с 2014 по 2016 год. Представитель «Мацестинского чая» утверждает, что ДНП «не имеет отношения» к чайной компании.
Постройки — ресторан и хозяйственные объекты (коровники, манеж для лошадей) — на арендованной территории возводила и «Ферма Экзархо», рассказывает ее владелица Инга Экзархо. Она получила 10 га земель от «Мацестинского чая» по договору переуступки в 2013 году. За восемь лет предпринимательница, по собственным словам, вложила в ферму несколько десятков миллионов рублей из прибыли и личных средств. Команда высадила на территории фруктовые деревья, ягодные кусты, поставила теплицы, перечисляет Экзархо. На сегодня фермерское хозяйство насчитывает около 200 голов животных, в том числе 40 лошадей.
Юрист Константин Бойцов говорит, что на землях сельскохозяйственного назначения запрещено строить рекреационные объекты, в том числе ресторан. Такие объекты можно возводить на землях особо охраняемых территорий, если они относятся к рекреационным, и на землях населенных пунктов, если участки относятся к рекреационным зонам. Согласно иску часть земель, которые передавались в аренду АО «Мацестинский чай», относились к поселениям, но выдавались для сельскохозяйственного использования.
По словам юриста, сказать однозначно, могли ли ответчики на таких территориях возводить рекреационные объекты, опираясь на иск, невозможно. «Все зависит от требований градостроительного регламента. Очевидно, что одним из основных видов разрешенного использования такого земельного участка будет сельскохозяйственное использование. Допускаются ли иные — зависит от положений ПЗЗ (правила землепользования и застройки. — Forbes) определенного населенного пункта в каждом конкретном случае».
По словам Инги Экзархо, в 2013 году, прежде чем возводить постройки, она сверилась с градостроительным планом Сочи. Согласно документу, участок относился к рекреационной зоне, уверяет предпринимательница. Forbes направил соответствующий запрос в сочинскую администрацию.
Явное расширение
По мнению Ярослава Шицле из юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры», иск Генпрокуратуры составлен формально. «Основная претензия в том, что арендатор раздробил участки и передал [их] аффилированным лицам, которые не планировали вести на участках сельскохозяйственную деятельность. При этом из иска не ясно, действительно ли там [на участках] не ведется сельскохозяйственная деятельность. Это, скорее, предположение Генпрокуратуры», — рассуждает он. Представитель «Мацестинского чая» Ирина Новикова и адвокат Инги Экзархо Ольга Немцова говорят о том, что Генпрокуратура не смогла прояснить неясности иска в ходе заседаний, а суд на этом не настаивал.
Все это может говорить о том, что Генпрокуратура действовала «по команде», считает Бойцов из Maxima Legal. В «Мацестинском чае» тоже считают, что истец действует в интересах третьих лиц, но не выдвигают конкретных гипотез. В «Экзархо» предполагают, что территории, которые арендуют «Мацестинский чай» и другие фермеры, могли понадобиться для создания государственного чайного предприятия.
Дело против «Мацестинского чая» и других арендаторов земель бывшего совхоза — не первый подобный иск в Сочи в этом году. 25 октября Лазаревский районный суд города удовлетворил иск Генпрокуратуры к АО «Шапсугский чай» о прекращении права бессрочной аренды земельных участков площадью 1500 га, писал «Коммерсантъ Кубань». В августе Генпрокуратура выиграла аналогичный иск против АО «Адлерский чай», производителя натуральной косметики «Краснополянская косметика» и других фермеров. В обоих случаях ответчики были не согласны с решением. Основатель «Краснополянской косметики» Дмитрий Серов рассказал Forbes, что компания получила мотивированное решение и готовится к апелляции.
Ранее источник Forbes в одном из косметических брендов рассказывал, что оспариваемые в случае с «Адлерским чаем» и «Краснополянской косметикой» земли могли понадобиться для проекта «Сириус». Он запускался как образовательный центр для одаренных детей. Его учредителем был фонд «Талант и успех», созданный другом Владимира Путина виолончелистом Сергеем Ролдугиным и другими сооснователями, писали «Ведомости». Центр построили на базе объектов, созданных к зимней Олимпиаде 2014 года в Сочи. Впоследствии он превратился в научный город с университетом, инновационным научно-технологическим центром, IT-колледжем и другими объектами.
В июне 2022 года портал «Сочи онлайн» писал, что «Сириус» рассматривает расширение своих территорией за счет присоединения нескольких участков, расположенных в Сочи. А в октябре стало известно, что в Госдуму внесли законопроект о расширении «Сириуса» на 88 000 га. Эти территории включают участки между рекой Мзымта и государственной границей с Абхазией, а также до Мостовского района (граничит с Хостинским районом). В состав «Сириуса» также войдут участки, где располагаются филиалы Федерального научного центра пчеловодства, Федерального исследовательского центра Всероссийского института генетических ресурсов растений Вавилова и другие объекты.
Источник Forbes из администрации Сочи утверждает, что законопроект подтверждает интерес «Сириуса» и к землям чайных предприятий: «Сириус» явно расширяется». Однако подтверждений, что арендованные чайными предприятиями земли входят в число тех, что хочет включить в свои границы «Сириус», Forbes найти не удалось. Согласно публичной кадастровой карте, земли «Сириуса» находятся примерно в 8 км от границ Хостинского района Сочи и в 20 км от «Фермы Экзархо» и чайных плантаций «Мацестинского чая».
В «Мацестинском чае» отказались комментировать версию с «Сириусом». Источник Forbes, близкий к компании, не исключил, что земли бывшего совхоза могли заинтересовать «Сириус». В «Экзархо» считают, что указанные территории располагаются далеко от земель «Мацестинского чая»: «Сириус расширяется в другую сторону».