Достигнутые владельцами ФК «Открытие» и «Росгосстраха» принципиальные договоренности по объединению предусматривают, что в периметр сделки войдет также ряд компаний недвижимости. Об этом РБК рассказали три источника, близкие к сторонам сделки. «Это, в частности, компании «РГС Недвижимость» и «Легион-девелопмент», — сказал один из собеседников РБК.
По словам другого источника РБК, «РГС Недвижимостью» и «Легион Девелопментом» недвижимые активы, которые перейдут «Открытию», не ограничиваются. В периметре сделки будут еще несколько компаний, отметил он, но сообщить их названия отказался. «В сделку войдет вся недвижимость, подконтрольная Хачатурову, не только в Москве, но и в регионах», — утверждает третий источник РБК.
Генеральный директор «Росгосстраха» Дмитрий Маркаров уточнил, что всего у «Росгосстраха» около 2 тыс. объектов в собственности и аренде. «Логично, что в периметр сделки войдут и активы в недвижимости», — сказал он РБК. По сведениям РБК, большинство объектов недвижимости, подконтрольных Данилу Хачатурову через указанные компании, у них же как раз и арендовали его финансовые структуры (страховщик и одноименный банк).
В «Открытии» и Росгосстрах Банке, «Легион Девелопменте» отказались от комментариев. «РГС Недвижимость» не ответила на запрос РБК.
По данным для инвесторов, подготовленным к размещению облигаций «РГС Недвижимость», на сайте Cbonds.ru, эта компания занимается оптимизацией системы управления фондом недвижимости ГК «Росгосстрах». Как уточнил Дмитрий Маркаров, цель деятельности «РГС Недвижимость» — содержание и управление недвижимостью «Росгосстраха». Согласно данным СПАРК, владельцем компании является кипрская Saxonite trading co. limited, конечные бенефициары не раскрываются.
«Легион Девелопмент», согласно информации на сайте компании, занимается инвестиционными проектами по строительству и эксплуатации современных офисных центров класса А. В активах компании — бизнес-центры «Легион I» и «Легион III» в центре Москвы на улицах Большая Ордынка и Киевская. Согласно данным СПАРК, совладельцами ЗАО «Легион Девелопмент» являются Андрей Айдинов и Дмитрий Буров. В Едином государственном реестре (ЕГРН) информации о собственниках «Легион III» нет, а собственником «Легион I» числится ЗАО «Легион Девелопмент».
Опрошенные РБК эксперты на банковском и риелторском рыках указывают, что конечным бенефициаром обеих компаний — «РГС Недвижимости» и «Легион Девелопмента» — является Данил Хачатуров. Согласно рейтингу Forbes, в 2014 году благодаря двум активам «Легион Девелопмент» («Легион I» и «Легион III») Хачатуров входил в топ-30 крупнейших российских рантье. Его доход от аренды составлял $70 млн ежегодно, по данным Forbes. Связаться с Хачатуровым не удалось.
Цена вопроса
Учитывая, что полный перечень недвижимости, которая войдет в периметр сделки «Открытия» с «Росгосстрахом», не раскрывается, опрошенные РБК эксперты в сфере недвижимости смогли оценить только два названных источниками РБК актива.
По словам директора практики по сопровождению сделок с недвижимостью PwC Саяна ЦыРенова, бизнес-центр «Легион I» имеет площадь 57 тыс. кв. м, в том числе арендопригодных 36 тыс. кв. м. В числе арендаторов — Новолипецкий металлургический комбинат, «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» и др., свидетельствуют данные ЕГРН. Площадь «Легиона III» — 66 тыс. кв. м, из которых арендопригодны — 52 тыс. кв. м. Данное здание носит неформальное название «дом Госстраха», там расположены офисы «Росгосстраха», «РГС-Жизни», Росгосстрах Банка, пенсионного фонда группы.
Станислав Бибик оценивает рыночную цену «Легиона I» в 350–400 тыс. руб. за 1 кв. м арендопригодной площади, «Легиона III» — 300–350 тыс. руб. за 1 кв. м арендопригодной площади. Таким образом, цена обоих активов может варьироваться от 28,2 млрд до 32,6 млрд руб., подсчитал РБК.
Оценки Саяна ЦыРенова ниже: рыночная цена бизнес-центров «Легион I» и «Легион III» — от $350 млн до $380 млн (по текущему курсу это 19,7–21,4 млрд руб.).
Интерес покупателя
Во сколько обойдется «Открытию» сделка с «Росгосстрахом», не разглашалось с того самого момента, когда в декабре 2016 года стало известно о готовящемся объединении «Открытия» с «Росгосстрахом» и его дочерним Росгосстрах Банком. В отсутствие комментариев сторон сделки на рынке считается, что она может носить вынужденный характер для «Росгосстраха», находящегося в непростой финансовой ситуации из-за убыточности сегмента ОСАГО, где «Росгосстрах» — крупнейший игрок.
Так, по данным Российского союза автостраховщиков (РСА), «Росгосстрах» получил 54,67 млрд руб. страховых премий, а выплатил 68,85 млрд руб. Как ранее сообщал РБК, «Открытию» уже пришлось предоставить страховщику кредит, то есть понести расходы по сделке.
В такой ситуации включение недвижимости в периметр сделки даже по минимальной сделанной экспертами оценке в 20 млрд руб. делает ее значительно интереснее для группы «Открытие», указывает управляющий директор НРА Павел Самиев.
Директор группы банковских рейтингов АКРА Александр Проклов согласен, что включение недвижимости в сделку потенциально снижает риски для группы «Открытие» и делает сделку более инвестиционно привлекательной, но только в случае адекватной оценки стоимости ключевых передаваемых активов. «Вместе с тем важным вопросом остается то, как данные объекты недвижимости будут структурироваться и оформляться внутри холдинга «Открытие», — добавил он.
Дело в деталях
Впрочем, компании, управляющие недвижимостью Хачатурова, сами обременены долговой нагрузкой.
«РГС Недвижимость» — держатель публичного долга компании «Росгосстрах», указывают участники рынка. Согласно данным Rusbonds.ru, в обращении находятся десять выпусков облигаций совокупным объемом 29,2 млрд руб. При этом почти половина этого объема была привлечена в 2016 году — пять выпусков на 13 млрд руб. Инвесторы и участники рынка рассказали, что эмитент не устраивал презентаций для инвесторов, а также не проводил премаркетинг перед размещением. «Это был способ финансирования «Росгосстраха», — сказал один из собеседников, близкий к одной из сторон.
«Правда, не исключено, что покупателем этих облигаций могло быть «Открытие», — сказал Павел Самиев. «А значит, долговая нагрузка, не столь обременительна, как если бы это были чужие долги», — указывает один из собеседников РБК.