Госкорпорация «ДОМ.РФ» получит от государства дополнительные 50 млрд рублей. И это при том, что финансовым показателям «ДОМ.РФ» могут позавидовать многие крупные и успешные компании. В погоне за длинным рублем в госкорпорации, похоже, окончательно позабыли, для чего в свое время создавалась компания «ДОМ.РФ» и чем она на самом деле должна заниматься.
Обещанные 50 млрд рублей «ДОМ.РФ» получит за счет того, что Минфин по закрытой подписке приобретет акции компании, выпущенные в рамках допэмиссии. Средства на это возьмут из Фонда национального благосостояния.
Напомним, что «ДОМ.РФ» – госкорпорация с 100-процентным государственным участием, так что в самом факте докапитализации компании, казалось, никакого подвоха нет. Другое дело, что с деньгами у «ДОМ.РФ» как раз проблем нет. А вот что касается реализации задач, возложенных на корпорацию, то тут возникают вопросы.
Банк за 80 миллиардов
«Мы занимаемся реализацией государственной политики в сфере жилья, но при этом, как акционерное общество, должны показывать прибыль, сохранять рентабельность. Отмечу также, что из госбюджета в классическом виде мы никаких денег не получаем, речь преимущественно идет о выделении средств на реализацию госпрограмм», – хвастался глава «ДОМ.РФ» Виталий Мутко в одном из своих интервью. Среди основных задач «ДОМ.РФ» значится, в частности, развитие рынка ипотеки, вовлечение в оборот федеральных земель, поддержка спроса на новостройки через льготные программы, а также создание рынка арендного жилья. Продвижением ипотеки в структуре «ДОМ.РФ» занят одноименный банк, само создание которого вызывало много вопросов. Банк ДОМ.РФ появился в результате слияния санированного банка «Российский капитал» и Социнвестбанка. Санированием «Российского капитала» еще в 2009 году занималось Агентство по страхованию вкладов, которое позднее передало это кредитное учреждение Агентству по ипотечному кредитованию, впоследствии преобразованному в компанию «ДОМ.РФ».
Тогда аудиторы Счетной палаты отмечали сомнительную выгоду от санации банка и образования Банка ДОМ.РФ, указывая на то, что весь процесс обошелся госказне в 80 млрд рублей. Стоила ли игра свеч?
Банк ДОМ.РФ действительно занимается ипотечным кредитованием, только вот в чем его отличие от любого другого игрока рынка, не очень понятно. Так, по версии банки.ру, по итогам первых шести месяцев 2021 года Банк ДОМ.РФ не вошел даже в пятерку крупнейших банков по размеру ипотечного портфеля, заняв лишь седьмую строчку рейтинга. При этом весь ипотечный кредитный портфель Банка ДОМ.РФ оценивался в 196,5 млрд рублей. Для сравнения: размер портфеля лидера рейтинга ВТБ составлял 2,1 трлн рублей.
Что касается размера ставок по ипотеке, то и здесь Банку ДОМ.РФ похвастать нечем. В январе кредитная ставка для клиентов «с улицы» у него составила 10,10%. Аналогичные показатели демонстрировали и другие крупные игроки: «Сбер» – 10,10%, ВТБ – 11,20%, ФК «Открытие» – 9,90%. Точно ли нужно было тратить деньги на создание специального «ипотечного» банка, чтобы он в итоге работал на уровне обычных?
Примечательно, что в 2020 году Банк ДОМ.РФ даже не вошел в пятерку банков, наиболее активно выдававших ипотеку с госсубсидиями. Из выделенных государством 400 млрд рублей 80% средств освоили «Сбер», Альфа-Банк, ВТБ, ФК «Открытие» и Россельхозбанк.
Результаты, мягко говоря, странные. Особенно для корпорации, на главной странице официального сайта которой развитие рынка ипотеки стоит первым номером в разделе «деятельность».
По итогам первых шести месяцев 2021 года «ДОМ.РФ» не вошел даже в пятерку крупнейших банков по размеру ипотечного портфеля. При этом весь портфель «ДОМ.РФ» оценивался в 196,5 млрд рублей. Для сравнения: размер портфеля ВТБ составлял 2,1 трлн рублей. Точно ли надо было тратить деньги на создание «ДОМ.РФ»?
Потемкинская аренда
Провалом господина Мутко можно назвать и задачу по созданию рынка социальной аренды жилья. «Это вопрос поддержки людей, которые никогда жилье не купят, но у которых должна быть возможность воспользоваться социальной арендой» – так Виталий Леонтьевич рассказывал в свое время об арендных домах.
Тут надо отметить следующее: поручение о создании арендных домов правительству, властям регионов и корпорации «ДОМ.РФ» давал в 2016 году лично президент Владимир Путин. Напомним, что Виталий Мутко с 2018 по 2020 год не только курировал в правительстве строительную отрасль, но даже и собственноручно писал нацпроект по доступному жилью. А с января 2020 года Виталий Мутко, пересев в кресло гендиректора «ДОМ.РФ», не словом, но делом должен был исполнить и свои собственные поручения, и президентские.
В итоге арендные дома «ДОМ.РФ» сегодня есть лишь в трех (!) российских городах – Москве, Воронеже и Екатеринбурге. Стоимость аренды небольшой (27 квадратных метров) студии в Москве составляет 77 300 рублей в месяц. Интересные у Виталия Леонтьевича представления о социальных ставках аренды.
Воронежский арендный дом в ЖК «Современник» в прошлом году презентовали с большой помпой. Здесь, по сообщениям СМИ, 41 из 165 квартир была отдана под настоящую социальную аренду. Жилье получили врачи, работники культуры, образования и науки. Льготники оплачивают лишь 20% стоимости аренды. Остальную сумму вносит «ДОМ.РФ» и региональные власти. Для всех остальных цены даже чуть выше рыночных. Например, студии по 20–30 квадратных метров сдают за 14–19 тыс. рублей – при среднерыночной цене в 10 тысяч.
Впрочем, арендные дома госкорпорации хороши только для пиара, но никак не для создания рынка жилья социального найма. С тех пор, как шесть лет назад президент Путин дал соответствующее поручение, в «ДОМ.РФ» осилили строительство лишь девяти (!) арендных домов: семь из них функционирует в столице и по одному – в Воронеже и Екатеринбурге. Кстати, некоторые дома еще только предстоит заселить.
Строй-лузеры
О строительстве нового жилья стоит сказать особо. В конце 2020 года Виталий Мутко презентовал общественности нового застройщика – компанию «ДОМ.РФ Девелопмент». Планы, как и всегда, были озвучены поистине грандиозные. В частности, по словам Виталия Мутко, до 2030 года с участием «ДОМ.РФ» должно быть построено порядка 100 млн квадратных метров жилья.
Правда, пока что представленные девелопером проекты не поражают воображение. Одним из самых крупных проектов, планируемых к реализации, будет строительство во Владивостоке – на общей площади в 30,3 гектара возведут 407 тыс. квадратных метров жилья. Во Владимире планируется построить еще 40 тыс. квадратных метров и еще 31 тыс. квадратных метров – в Новосибирске. Даже если девелоперская компания госкорпорации немедленно приступит к реализации всех заявленных проектов (а их около 20), по объемам возводимого жилья они даже не приблизятся к лидерам рынка. Так, по данным Единого ресурса застройщиков, у компании ПИК в настоящий момент строится 5,7 млн квадратных метров, Группы ЛСР – 2,8 млн, ГК «Самолет» – 2,4 миллиона.
Как уже сообщала «Наша Версия», оказать финансовую поддержку другим застройщикам в «ДОМ.РФ» почему-то тоже не спешат. Хотя льготные кредиты для низкомаржинальных проектов также провозглашены одной из главных задач госкорпорации. Получить их удалось только 53 проектам, общая площадь которых составляет скромные 365,9 тыс. квадратных метров.
С точки зрения коммерческой успешности у «ДОМ.РФ» все хорошо. За девять месяцев прошлого года чистая прибыль корпорации по МСФО составила 27,4 млрд рублей, увеличившись на 7,8 миллиарда. Рентабельность собственных средств также выросла на 10 пунктов, составив 25%. Только какое это отношение имеет к доступности ипотеки, строительству нового жилья? Складывается впечатление, что социальные функции «ДОМ.РФ» скорее красивая пиар-упаковка. На самом же деле госкорпорацию, судя по всему, создали с простой целью: стричь купоны везде, где только можно. И с этой задачей Виталий Мутко справляется на отлично.
Тем временем
Мягко говоря, неоднозначно выглядит и активность госкорпорации по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых федеральных земель, а также в продажу госучастков. В идеале данная миссия действительно могла бы быть полезной для наращивания темпов строительства, особенно в регионах. Сформированные, подготовленные лоты с инфраструктурой помогли бы застройщикам и снизили бы стоимость квадратного метра. Однако в компании Виталия Мутко торгуют другими лотами. Например, на продажу/аренду выставлены участки в Сочи под индивидуальное жилищное строительство, в Санкт-Петербурге продаются несколько нежилых помещений, в Новосибирской области на продажу выставлен участок для размещения базы отдыха. Одним словом, к массовому жилищному строительству большинство лотов не имеет даже отдаленного отношения.
Более того, на торги частенько выставляются объекты культурного наследия: исторические здания, усадьбы и т.п.