Несмотря на неопределенные перспективы коммерческой недвижимости из-за коронакризиса, за российские торгцентры «Парк Хаус» европейского инвестфонда Atrium European Real Estate развернулась борьба. По данным “Ъ”, очередным претендентом на эти объекты стал AFI Development Льва Леваева, изучает их и совладелец группы «Гранель» Ильшат Нигматуллин.
Европейская Atrium European Real Estate, владеющая, в частности, торгцентрами «Парк Хаус», нашла нового претендента на российский портфель недвижимости. Переговоры о покупке двух торгцентров в Москве и по одному объекту в Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Волгограде и Тольятти ведет девелоперская группа AFI Development Льва Леваева, рассказали три источника “Ъ” на рынке недвижимости.
Еще два собеседника “Ъ” добавили, что помимо AFI есть еще несколько претендентов на покупку, но их имена не называют. В AFI и CBRE (консультирует сделку) отказались от комментариев. Связаться с российским представительством Atrium “Ъ” не удалось.
Портфель коммерческой недвижимости AFI Development насчитывает 107 тыс. кв. м торговых площадей, 30,5 тыс. кв. м — офисной и 568 гостиничных номеров, оценивал Forbes. В 2020 году эти активы принесли компании $130 млн.
В январе 2020 года о своем намерении приобрести российские активы Atrium заявлял владелец девелоперской группы «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Сейчас ряд источников “Ъ” утверждают, что господин Нигматуллин вышел из сделки из-за валютных колебаний и неопределенности на рынке торговой недвижимости, спровоцированной кризисом. В пресс-службе «Гранель» эту информацию отрицают, добавляя, что «стороны находятся на этапе согласования и утверждения условий».
Глобальная компания Atrium за год снизила рыночную оценку российского портфеля с €287 млн до €238 млн, следует из отчетности компании. Доля свободных площадей в российских торгцентрах выросла с 5,1% до 10,6%. При этом финансовые результаты всей группы упали на 21,3%. Директор департамента торговой недвижимости компании JLL Полина Жилкина оценивает снижение арендного потока торгцентров «Парк Хаус» по итогам прошлого года на 25–30%.
Лев Леваев, основной владелец AFI Development, в ноябре 2017 года
Бизнес — это суровая школа, и после того как ты ее проходишь, то понимаешь, что необходимо быть жестким
Такая покупка выглядит странной для девелопера московских проектов, отмечает директор департамента рынков капитала Colliers International Денис Платов. Сейчас AFI Development планирует делать упор на развитие девелопмента, а не на покупку готовых объектов, указывает господин Платов. Такая сделка могла бы стать выгодной инвестицией для девелопера только при ставке капитализации 13–14%, оценивает он. Но европейская Atrium вряд ли на это пойдет: из-за снижения арендных потоков в таком случае для достижения такой доходности необходимо будет серьезно снизить цену активов, рассуждает эксперт.
Аналитик департамента торговой недвижимости Accent Capital Анастасия Костомахина считает, что формат окружных торговых центров, в частности сеть «Парк Хаус», устарел и требует реконцепции. К примеру, столичные торгцентры «Парк Хаус» находятся в промежуточном сегменте. Эти объекты слишком малы, чтоб ехать туда на машине, но и для похода пешком они не подходят из-за большой удаленности от жилого массива, говорит эксперт. Однако вкладывать деньги в реконцепцию госпожа Костомахина не видит смысла: у рынка торговой недвижимости нет однозначного понимания его развития в будущем, и деньги, вложенные в реконцепцию, могут не принести роста стоимости активов после стабилизации потоков.
По итогам 2020 года торговая недвижимость стала одним из самых пострадавших сегментов коммерческой недвижимости. При этом доля свободных площадей торгцентров Москвы к концу 2020 года составила 4,1%, подсчитали в JLL. К концу 2021 года консультанты прогнозируют рост вакантности до 7–8%.