Покупатель нашелся
Группа БИН семьи Гуцериевых и Микаила Шишханова договорилась со структурами экс-владельца «Уралкалия» Дмитрия Рыболовлева о покупке здания бывшего магазина «Военторг», рассказали РБК представители трех консалтинговых компаний по недвижимости, знакомых с ходом переговоров, а также источник, близкий к одному из претендентов на актив. Источник, близкий ко второй стороне сделки, подтвердил, что «Военторг» находится «в процессе продажи», а покупатель — группа БИН. «Сделка вряд ли будет закрыта в этом году, но стороны делают все возможное, чтобы это произошло как можно раньше», — сказал один из собеседников РБК.
Представитель консалтинговой компании JLL (консультант сделки), а также представители Рыболовлева и группы БИН отказались от комментариев. Источник, близкий к группе БИН, не стал отрицать факта переговоров, но подчеркнул, что сделки еще нет.
Это уже вторая попытка Дмитрия Рыболовлева продать здание «Военторга», в котором теперь располагается многофункциональный комплекс «Воздвиженка Центр». Впервые здание было выставлено на торги в начале 2014 года. Как говорили тогда источники РБК в консалтинговых компаниях, предприниматель оценивал актив в $500 млн. Источник, знакомый с риелторами продавца, в октябре говорил РБК, что оценка была ниже — по его словам, до лета прошлого года здание оценивалось примерно в «$350 млн плюс», а сейчас стоит «более $200 млн».
Гендиректор CBRE Владимир Пинаев считает, что сегодня «Военторг» может быть оценен примерно в 12–13 млрд руб. ($171–185 млн по курсу ЦБ РФ на 15 декабря 2015 года). Источник, знакомый с ходом переговоров, подтверждает, что сумма сделки находится в этом диапазоне.
Ранее среди претендентов на «Военторг» собеседники РБК на рынке недвижимости называли также O1 Properties Бориса Минца, но компания не так давно отказалась от покупки: БИН предложил больше, рассказали РБК два источника, близких к разным сторонам переговоров. В О1 не стали комментировать эту информацию.
Если сумма сделки превысила 12 млрд руб., эта цена выше рыночной, считает директор департамента рынков капитала Colliers International Саян Цыренов. По его мнению, справедливая стоимость объекта сейчас — $140—160 млн (9,8–11,2 млрд руб. по курсу ЦБ РФ на 15 декабря 2015 года). «Гуцериевы стремятся стать монополистом на рынке премиальной коммерческой недвижимости Москвы, поэтому готов платить премию к рынку за хорошие активы», — рассуждает эксперт.
Группа БИН в этом году стала самым активным инвестором в российскую коммерческую недвижимость России. Если сделку по покупке «Военторга» успеют закрыть в этом году, общие инвестиции Гуцериевых в сектор в 2015 году составят около $750 млн. Это почти треть рынка, объем которого по итогам года консалтинговая компания CBRE оценивает в $2,5 млрд.
В июне БИН купила у PNK Group складской комплекс в Чехове площадью 337 тыс. кв. м оценочной стоимостью в $220 млн, в конце ноября закрыла сделку по покупке отеля Sheraton Palace на Тверской, заплатив за него $100 млн, а спустя еще неделю стало известно, что компания купила портфель коммерческой недвижимости у Сергея Гордеева. По данным источника РБК, близкого к группе БИН, последняя сделка обошлась покупателю в $250 млн.
Здание с историей
Историческое здание в стиле модерн было построено по заказу Экономического общества офицеров в 1913 году. Первоначально в здании располагались торговые и конторские помещения, а также мастерские по пошиву одежды и обуви. Часть здания была жилой. В советское время Центральный военный универсальный магазин (ЦВУМ) продолжал оставаться главным военным универмагом страны.
В 1990-е универмаг был закрыт, а само здание постепенно ветшало. В 2002 году 99,4% акций ОАО «Торговый дом «ЦВУМ» купили структуры группы АСТ Тельмана Исмаилова. Несмотря на то, что архитектурный совет под председательством главного архитектора Александра Кузьмина в 2003 году указал на недостаточность оснований для сноса архитектурного памятника, в том же году мэр Москвы Юрий Лужков одобрил реконструкцию здания, фактически означавшую его снос.
Группа АСТ вложила в реконструкцию «Военторга» $140 млн. В 2009-м Исмаилов продал здание компании «Нафта Москва» Сулеймана Керимова. Тогда сделка оценивалась в $300 млн. А в 2010 году Керимов, по информации «Ведомостей», передал «Военторг» структурам Рыболовлева, оплатив таким образом часть акций «Уралкалия», которые покупал у предпринимателя.
Собеседники РБК на рынке недвижимости называют Дмитрия Рыболовлева единственным владельцем здания. При этом представитель бизнесмена напомнил, что все, чем владеет Рыболовлев, «находится в семейных трастах».
На сайте «Воздвиженка Центра» собственником указано ОАО «Торговый дом «ЦВУМ». По данным СПАРК на 30 сентября 2015 года, 89,58% этого ОАО принадлежит зарегистрированной на Кипре Fayard Limited.
Общая площадь «Воздвиженка Центра» составляет примерно 70 тыс. кв. м, из них в аренду сдается 27 тыс. кв. м в офисной части и 8 тыс. кв. м в торговой. Якорный арендатор офисной части комплекса — компания Samsung, торговой — магазины «Детский мир» и «Бахетле».
Кроме «Военторга» Дмитрию Рыболовлеву также принадлежит часть апартаментов в находящемся неподалеку комплексе «Гостиница «Москва» (включает отель Four Seasons, офисы и торговый центр «Модный Сезон»), которые также достались ему в рамках сделки по продаже Сулейману Керимову акций «Уралкалия».