В Госдуму внесен законопроект, регулирующий вопросы сноса «ветхих» пятиэтажек и переселения москвичей в новые дома. Он предполагает поправки в несколько законов, в том числе о статусе столицы: к ее функциям добавится реновация жилищного фонда. Москва собирается снести 25 млн кв. м устаревшего жилья, переселив 1,6 млн человек в современные дома, – о готовящейся программе сноса хрущевок мэр Сергей Собянин объявил на встрече с президентом России Владимиром Путиным
21 февраля.
Реализовать масштабную программу реновации без внесения изменений в законы не представляется возможным, говорится в пояснительной записке к законопроекту. Процесс подготовки территории, проектирования, строительства и ввода в соответствии с нынешним законодательством занимает 3,5 года, Москва хочет уложиться в два года.
Для этого предлагается ограничить права жителей пятиэтажек и кардинально изменить градостроительное регулирование в Москве.
До первого суда
Специально под эту программу Москва создаст фонд содействия реновации жилищного фонда (см. врез). Механизм расселения следующий. Сначала городские власти принимают решение о выводе из эксплуатации дома, попавшего в программу реновации. Затем со всеми собственниками и нанимателями квартир подписываются договоры о переходе права собственности на их имущество. Если такой договор не заключен в течение 60 дней со дня направления предложения о предоставлении нового жилья, то право собственности может быть прекращено в судебном порядке.
Если суд удовлетворит требование Москвы (о понуждении к заключению договора о переходе права собственности и освобождении помещения. – «Ведомости»), это решение должно быть удовлетворено немедленно, говорится в законопроекте. При этом собственник квартиры сможет оспорить решение суда только в части равнозначности предоставляемого жилья. Оспаривание в суде решений Москвы «не является препятствием» для вынесения решений по искам о понуждении к заключению договоров о переходе права собственности и выселении, говорится в документе. По сути, сразу после первого суда права на помещения переходят к городу Москве.
Москва фактически пытается ограничить функции суда и лишить граждан права на судебную защиту, считает партнер КА «Юков и партнеры» Сергей Сорокин. По сути, это мораторий на обеспечительные меры на период судебных разбирательств и фактический отказ от рассмотрения судебных дел по существу, комментирует другой юрист.
Документ предполагает, что жители пятиэтажек получат равнозначное жилье. Под ним понимается жилое помещение, общая площадь которого не меньше освобождаемого, а количество комнат такое же. Жилая площадь квартир метр в метр, прихожая, кухня и санузел – «по новым стандартам, как правило, больших размеров», описывал условия Собянин. Жилье должно быть расположено в том же районе или соседнем, за исключением Центрального округа, Зеленограда и присоединенных территорий (в них жилье будет предоставлено в пределах округа). Пояснительная записка обещает увеличение стоимости новых квартир до 35%.
А вот собственнику нежилого помещения в пятиэтажке будет предоставлено помещение такой же площади, но уже в любом районе города. В случае отказа его ждет такая же процедура понуждения, как и владельца квартиры. «Собственники нежилых помещений в пятиэтажках потеряют свой бизнес, ведь компенсация метрами в другом месте может быть неравнозначной», – опасается учредитель S. Holding Алексей Шепель.
Моя Москва. Мои правила
В корне меняются правила градостроительных и земельных отношений. В частности, власти могут обойти правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые вступят в силу 1 июля 2017 г. ПЗЗ регламентируют застройку каждого квартала, и править их можно только после публичных слушаний, проводя изменения через Мосгордуму.
Для пятиэтажек предлагается принимать решения по планировке территории без учета ранее утвержденной документации и установленных земельным законодательством России требований к участкам. Если власти примут решения о застройке территории, а виды разрешенного использования на ней не будут соответствовать ПЗЗ, изменения в правила будут утверждаться одновременно с документами по планировке территорий (постановлением правительства Москвы).
Также при реновации кварталов власти допускают выдачу градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) без образования самого земельного участка (определения границ и постановки на кадастровый учет).
Если при расселении пятиэтажек для создания инфраструктуры понадобятся какие-то земельные участки, находящиеся в частной собственности, власти могут установить на них публичный сервитут – ограниченное право пользования землей, уточняется в законопроекте. Предлагается отменить требование предоставлять правоустанавливающие документы на земельный участок при выдаче разрешения на строительство линейных объектов инженерной инфраструктуры, разрешения на ввод в эксплуатацию, осуществление кадастрового учета. Достаточно приложить решение об установлении сервитута.
Если же для подготовки документации по планировке территории потребуется отступить от требований технических регламентов, пожарной безопасности и проч., то город может выдать специальные технические условия, которые сам и разработает, говорится в проекте.
«Получается, можно изъять любой участок земли или нежилое помещение под застройку жильем для переселения, поменять ВРИ, отменить утвержденный ППТ [проект планировки территории], без регистрации права собственности получить ГПЗУ и застроить чужую землю жильем под переселение, главное – включить в границы реновации», – комментирует Шепель.
Самый лучший закон
Предлагаемые изменения в закон о статусе столицы, по словам Сорокина, фактически ставят региональные нормативные правовые акты в приоритет перед федеральным законодательством, что прямо противоречит основам конституционного строя. «Как бывший чиновник, отвечавший за проектирование муниципального жилья в Москве, считаю, что это лучший закон по недвижимости. Создается государственная монополия на строительство и продажу всех типов жилья в Москве по образцу бывшего ДИПСа [департамент инвестиционных программ строительства Москвы, строил жилье за счет бюджета], но в 25 раз больше и без каких-либо федеральных или законодательных ограничений», – комментирует Шепель.
«Если цель – реальное улучшение жилищных условий москвичей, то эти предложения нужно серьезно корректировать – отношении и жителей пятиэтажек, и владельцев нежилой недвижимости. Иначе возникнут конфликты с жителями. Принудительного переселения быть не должно. Предлагаемая конфигурация может создать и имиджевые, и политические риски накануне выборов мэра и президента в 2018 г.», – считает политолог Дмитрий Орлов.