Компания AFI Development не станет отдавать ВТБ торгово-развлекательный центр «Афимолл сити» (282 100 кв. м) в деловом центре «Москва-сити», а также два здания на Озерковской набережной: офис «Аквамарин III» (61 700 кв. м) и 4-звездочный отель «Аквамарин». Стороны договорились о реструктуризации кредита более чем на $600 млн, рассказали «Ведомостям» два человека, близких к разным сторонам переговоров. По их словам, банк и девелопер согласились оформить перекрестные залоги и поручительства по двум кредитам фирм «Краун инвестментс» (владелец «Аквамарина») и Bellgate Constructions (собственник «Афимолл сити»). Для первой компании платежи по основному долгу переносятся на январь 2018 г., для второй – на апрель 2018 г., знают собеседники «Ведомостей».
В качестве дополнительного обеспечения AFI Development передаст банку в залог торгово-офисный центр «Эксполон» (он же «Косинская плаза») площадью 108 000 кв. м рядом с метро «Выхино».
Представитель ВТБ сообщил лишь, что банк удовлетворен достигнутыми договоренностями по реструктуризации задолженности AFI Development. «Считаем, что заемщики зарабатывают достаточно для своевременной выплаты процентов по кредитам, и не видим проблем в обслуживании долга», – добавил он. Представитель AFI Development от комментариев отказался, но в отчете компании за первую половину 2016 г. девелопер предупреждал, что акции фирмы Titon (владеет долей AFI Development в «Косинской плазе») могут стать залогом по кредитам, выданным на «Афимолл сити» и «Аквамарин III».
Рыночную стоимость «Эксполона» директор департамента оценки Knight Frank Ольга Кочетова оценивает в 5–6 млрд руб.
Рынок вместо офиса
Бизнес-центр «Косинская плаза» рядом с метро «Выхино» AFI Development приобрела сразу после IPO в 2007 г. за $243 млн. В 2009 г. объект был продан за $195 млн не названному тогда покупателю. Тот, впрочем, вскоре потребовал вернуть уплаченные $72,5 млн аванса плюс компенсировать ущерб на $17 млн. Уже в 2011 г. AFI Development сообщила, что планирует перестроить бизнес-центр в центр оптовой торговли.
AFI Development работает в России с начала 2000-х гг. Сейчас ее основной владелец – израильский диамантер Лев Леваев. В портфеле компании около 25 проектов совокупной стоимостью $1,2 млрд; крупнейшие – торгово-развлекательный комплекс «Афимолл сити» и жилой комплекс «Одинбург» (677 000 кв. м).
В марте этого года AFI Development сообщила, что получила от ВТБ предупреждение: тот может потребовать досрочного исполнения кредитных обязательств в связи с ухудшением финансового положения заемщика. Большая часть кредита – $415,8 млн из $600 млн – была выдана под залог «Афимолл сити», $193 млн – под «Аквамарин III». В мае девелопер сообщил, что может передать эти активы, а также отель на Озерковской набережной кредитору в счет погашения обязательств. На тот момент стоимость этих активов оценивалась в $877 млн.
Даже учитывая, что у ВТБ есть девелоперское подразделение, решение не забирать активы AFI Development было предсказуемым, говорит Кочетова: банкам неинтересно брать на баланс непрофильные активы, а многие заложенные девелоперские проекты являются сложными и продать их непросто. В том же офисном центре «Аквамарин III» около 80% площадей никем не заняты, знает она. Чтобы управлять такого рода объектами, нужны специальные компетенции, поэтому часто гораздо перспективнее сотрудничать с заемщиками-девелоперами, резюмирует Кочетова.