Слон в посудной лавке – вот это лучшая характеристика роли, которую сейчас играет на рынке жилья «ДОМ.РФ». Структура имеет огромный штат работников и почти неограниченный бюджет, а статус госкорпорации позволяет ей вершить судьбы как отдельных граждан-ипотечников, так и целых строительных империй. Но отсутствие четкой стратегии и сомнительные компетенции руководителей приводят к тому, что проблемы чаще создаются, чем решаются.
«ДОМ.РФ» вырос из государственного Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Функции АИЖК были просты и понятны: оно за бюджетный счет давало ипотечному рынку «длинные деньги». К примеру, выдавший ипотеку на 20 лет банк только первые несколько лет получал деньги от заемщика. Затем он продавал закладную АИЖК и получал запланированную прибыль в полном объеме. АИЖК также имело возможность «переупаковывать» и перепродавать эти долги, например в виде облигаций. Концепция развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 года предполагала, что по мере развития рыночных структур роль АИЖК будет сокращаться, а место государственного агента постепенно займут структуры, построенные частным бизнесом. И действительно, в начале 2018 года АИЖК не стало. Тогда это было преподнесено просто как смена бренда: мол, вместо малопонятной аббревиатуры – говорящее название «ДОМ.РФ». Но уже через полгода было объявлено: работа «ДОМ.РФ» будет координироваться Внешэкономбанком (он к тому времени тоже провел ребрендинг и стал называться «ВЭБ.РФ»). В это же время банк возглавил ушедший из правительства Игорь Шувалов.
Следом кадровые изменения затронули и «ДОМ.РФ»: гендиректором стал Виталий Мутко. Его деятельность на посту министра спорта (2008-2016 годы) была сопряжена с неаккуратными тратами бюджетных средств, на что в свое время обращала внимание Счетная палата. Пожалуй, весьма странно было бы назначить такого человека руководить структурой, которая работает с тонкими финансовыми инструментами. Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что «ДОМ.РФ» в последние годы не столько помогает развиваться частному бизнесу, сколько подменяет его. Государственные миллиарды тратятся налево и направо, корпорация скупает земли, недвижимость, стройплощадки, платит огромные зарплаты сотрудникам, создает неработающие клоны популярных интернет-сервисов – и все это без хорошо заметной общественно полезной цели.
Кормиться на дольщиках
Самая острая проблема, которую должен решать «ДОМ.РФ», – помощь обманутым дольщикам. Возможные механизмы много раз обговаривались на совещаниях разного уровня. В целом они выглядят так. Недострою находят нового инвестора и предоставляют ему ряд преференций. Это может быть льгота по аренде городской земли, недорогие кредиты из специальных фондов, гарантированный выкуп части недвижимости для социальных объектов и т.д. После достройки здания инвестор может продать часть площадей и рассчитаться с кредиторами. В условиях постоянного роста цен на недвижимость схема вполне рабочая, хотя и канительная. А для местных чиновников еще и очень рисковая, потому как бюджетными деньгами они свободно распоряжаться не могут, на банки их административный ресурс не распространяется, а какие-либо договоренности с инвестором могут обернуться уголовным делом. Потому, чтобы как-то выкручиваться, в некоторых регионах начали создавать аналоги федерального Фонда защиты прав дольщиков. А что же делает сам федеральный фонд, входящий в структуру «ДОМ.РФ»? По закону он получает проценты от каждого заключенного договора долевого участия. Плюс к этому – постоянные вливания из бюджетов. В этом году запланированы дотации из федерального бюджета в размере 3 млрд, однако фактически уже выделено 30 млрд (поводом стали антикризисные меры в рамках борьбы с последствиями пандемии). При этом «ДОМ.РФ» направил в Минфин заявку на 722 млрд, которые якобы нужны для решения проблем обманутых дольщиков. Счетная палата при этом насчитала, что на достройку всех проблемных домов понадобится лишь 686 миллиардов.
Сайты с нелегальными копиями фильмов работают примерно по одному и тому же принципу, который остается неизменным на протяжении многих лет. Заработок площадкам приносят показы рекламы.
С одной стороны, можно понять логику подчиненных Виталия Мутко: попросить с запасом на случай, если финансирование урежут. Но, с другой стороны, разве для этого создавался фонд и весь «ДОМ.РФ»? Просто брать из бюджета деньги взамен тех, что были украдены застройщиками, снова вкладывать их в стройку и надеяться, что они снова не будут украдены? А где сложные схемы с участием замотивированных соинвесторов? Где высокий уровень экспертизы, который поможет поднять эффективность строительных проектов в регионах?
Фактически фонд занят даже не тем, чтобы достраивать замороженные дома за счет бюджета или с участием инвесторов. Зачастую его сотрудники всеми правдами и неправдами склоняют обманутых дольщиков к тому, чтобы те согласились на получение денежных компенсаций. Через многие годы ожидания их взносы уже несопоставимы со стоимостью жилья, но многие все равно соглашаются, чтобы получить хоть что-то. Таким образом, проблема решается лишь формально. На самом деле люди остаются без квартир, строители – без работы, а городские кварталы – с недостроями. И даже этот процесс идет с огромными бюрократическими проволочками.
В июле Виталий Мутко предложил новую идею: покупать для обманутых дольщиков квартиры в уже сданных домах. То есть потратить еще больше бюджетных средств. Может ли он гарантировать, что в ходе многомиллиардных закупок недвижимости его подчиненные не создадут коррупционных схем с продавцами? И что делать, если запрошенные сотни миллиардов из бюджета не будут выделены?
Гетто для бедных
Еще одно направление работы «ДОМ.РФ» – создание цивилизованного рынка аренды путем строительства доходных домов. Идея была красивая: граждане получают возможность без лишних рисков снимать жилье рядом с работой, а государство – белый и прозрачный рынок аренды. Была продумана сложная схема финансирования, которая позволяла зарабатывать не только крупным, но и мелким инвесторам – пайщикам инвестиционного фонда или гражданам, которые покупали несколько апартаментов (это было задолго до прихода Мутко). В итоге было сдано 13 пилотных объектов, к которым теперь возникают вопросы. 25-метровые студии стоимостью немногим более 50 тыс. рублей в месяц постоянно заняты, что для Москвы объяснимо. А вот расположенные по соседству с ними буквально дверь в дверь более просторные апартаменты со стоимостью аренды более 110 тыс. рублей почти всегда свободны (по крайней мере такая информация представлена на сайте «ДОМ.РФ»). Эффективно ли сработала госкомпания, если созданный ею продукт не востребован? Или на самом деле жилплощадь не пустует, просто сдается какими-то обходными путями, но по более приемлемой цене?
Как бы там ни было, темпы по созданию коммерческих доходных домов «ДОМ.РФ» явно снизил. У Виталия Мутко новые приоритеты. В этом году компания анонсировала строительство недвижимости для социального найма. Оставим в стороне этические и урбанистические вопросы о целесообразности создания в городах гетто для бедных. Посмотрим только на цифры. «ДОМ.РФ» собирается за четыре года построить около 56 млн квадратных метров дешевого жилья. Для этого он планирует привлечь 4 трлн рублей от инвесторов. Но так как проект выходит неокупаемым, то бюджет должен будет довнести в него 650 млрд рублей. Что ж, идея «освоения» денег из казны в исполнении Мутко просто очаровывает своей незамысловатостью.
Тем временем
Незамысловатые схемы Виталий Мутко практикует в другом направлении – перепродажа государственных земель в частные руки. В конце прошлого года, занимая пост вице-премьера РФ, он подписал протокол о передаче в распоряжение «ДОМ.РФ» 76 земельных участков, принадлежавших ранее федеральным ведомствам (РАН, Минобороны, вузам и т. п.). Общая площадь их доподлинно неизвестна, но в списке фигурировали участки и по 7, и по 77 гектаров.
Наибольший резонанс получила история о передаче «ДОМ.РФ» участка в Истринском районе Подмосковья, на котором научно-экспериментальное хозяйство «Снегири» занималось селекцией многолетней пшеницы. Этим летом посевы были уничтожены ради застройки.
До этого случай изъятия земель у селекционеров уже происходил в 2010 году при строительстве «Сколково». Тогда НИИ «Немчиновка» потеряла удобные земли. «ДОМ.РФ» действует в интересах частных застройщиков. Причем первый аукцион по продаже земли, изъятой у госструктур с участием Мутко, прошел на нестандартных условиях. За участки во Владивостоке госкомпания получит не живые деньги, а квартиры, когда те будут построены. Возникает вопрос о судьбе участков, явно предназначенных под элитные коттеджные поселки, как, например, в подмосковных Снегирях. Если «ДОМ.РФ» получит в них особняки, то кому они достанутся?