Экс-совладелец Промсвязьбанк
а Дмитрий Ананьев, как выяснил РБК, больше не является акционером девелоперской Группы ПСН. Он передал акции своей жене Людмиле, которая затем продала более 50% компании.
Как Ананьев лишился контроля над ПСН
В девелоперской Группе ПСН, которую основал и контролировал Дмитрий Ананьев, сменились владельцы, следует из данных реестра компаний Кипра и имеющегося у РБК решения Высокого суда Лондона по делу вкладчиков банка против братьев Ананьевых.
Дмитрий Ананьев «передал свои интересы в бизнесе, известном как Группа ПСН, своей жене, которая передала более 50% этих интересов третьей стороне», указано в тексте решения суда, выпущенном в сентябре 2019 года. В документе уточняется, что жена продала активы на рыночных условиях.
В судебных материалах указано, что Дмитрий Ананьев решил передать активы супруге в январе 2018 года, то есть вскоре после объявления о санации ранее принадлежавшего ему Промсвязьбанк
а, которая началась в декабре 2017-го. Ананьев объяснил судье, что передал активы жене, потому что хотел избежать препятствий, которые бы могли создать российские власти для Группы ПСН «ввиду их недавнего (как считает Дмитрий, неоправданного) вмешательства в дела Промсвязьбанк
а».
Из реестра кипрских компаний следует, что передача акций Людмиле Ананьевой была завершена 29 июля 2018 года — тогда она стала единоличным собственником Leryen Assets Ltd, которой ранее владела вместе с мужем. Уже 6 августа 2018-го Людмила Ананьева продала по 50% и 1 акции в трех кипрских компаниях, на которые оформлена недвижимость ПСН, — бизнес-центры, которые сдаются в аренду, и часть строящихся жилых комплексов. Контролирующими акционерами перечисленных компаний стали офшоры, зарегистрированные на Маршалловых и Сейшельских островах, их бенефициары неизвестны.
В Группе ПСН отказались от комментариев. В мае 2018 года пресс-служба ПСН опровергала сообщения о планах Дмитрия Ананьева продать Группу ПСН, поясняя, что группа избавляется только от непрофильных активов, не связанных с девелопментом и жилой недвижимостью.
Чем известна Группа ПСН
В последнем рейтинге королей российской недвижимости, которые составляет журнал Forbes, Группа ПСН заняла 27-е место. Ее доход от аренды за 2018 год оценивается в $65 млн. Группа владеет 447 тыс. кв. м офисной недвижимости, основные объекты — деловой квартал «Новоспасский» (111,7 тыс. кв. м) на Дербеневской набережной и бизнес-центр «Альфа Арбат Центр» (42 тыс. кв. м).
Кроме того, у Группы ПСН, по данным единой информационной системы жилищного строительства, действуют разрешения на строительство 262,1 тыс. кв. м жилья (2,5 тыс. квартир), из них около 50 тыс. кв. м — это остановленные проекты.
Собственником большинства жилых проектов выступает кипрская Laery Investments Ltd, более половины которой Людмила Ананьева продала в августе 2018 года третьей стороне. Но есть и исключения — бенефициаром ООО «Специализированный застройщик «Феодосийская», которое ведет строительство жилого комплекса «Гринада», в проектной декларации указан лично Дмитрий Ананьев.
Как ПСН распродает свои активы
После смены бенефициаров ПСН продолжила продавать активы — за последние полгода, как следует из данных Росреестра и ЕГРЮЛ, группа продала две площадки в Москве. Это земля у Белорусского вокзала в Бумажном проезде и на Варшавском шоссе, общая площадь — почти 6 га.
Участок площадью 2,15 га и здания в Бумажном проезде, 19, сменили собственника в конце мая. Эта земля была частью проекта по реновации территории издательства и типографии «Правда», о начале которого ПСН объявила в 2017-м. Группа приступила к расчистке площадки, но в 2018-м остановила строительные работы. В пресс-службе группы это тогда объясняли реконцепцией проекта.
Теперь застройкой территории в Бумажном займется группа Stone Hedge. По словам заместителя гендиректора Stone Hedge Виктории Васильевой, на участке планируется построить бизнес-центр класса А общей площадью 80,5 тыс. кв. м, из которых непосредственно на офисы придется 46 тыс. кв. м. Начать строительство планируется во втором квартале 2020 года.
Stone Hedge будет выступать девелопером проекта, а покупателем актива стала группа инвесторов, которых в Stone Hedge не раскрывают. Акционер и гендиректор Stone Hedge Максим Гейзер не входит в число покупателей площадки, утверждает Васильева.
Известны только юрлица покупателей, они учреждены компаниями, зарегистрированными в Панаме и в Белизе. Обе компании и раньше инвестировали в проекты Stone Hedge: панамская — в проект создания особняков Art Residence на 3-й ул. Ямского Поля, 9, белизская — в бизнес-центр на Дмитровским шоссе. Кроме того, белизская компания через ООО «Комплексные инвестиции» ранее в этом году уже купила другой актив у ПСН в том же районе — участок площадью 0,6 га на ул. Ямского поля, 30. На нем планируют построить офисный комплекс. Оба объекта будут строиться под одним брендом — Stone, говорит Васильева.
Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев оценивает стоимость площадки в Бумажном проезде в 800 млн руб. Такую же оценку дает партнер Cushman & Wakefield Алан Балоев. «Территория у Белорусского вокзала — один из развивающихся деловых районов Москвы, с учетом сегодняшнего дефицита офисных площадей, думаю, новый бизнес-центр будет пользоваться спросом», — говорит Лукашев.
Второй актив, который продала ПСН, — офисы и земля на Варшавском шоссе, 42. Общая площадь территории — 3,7 га, а зданий, которые на ней находятся, — 38 тыс. кв. м, из них на основное здание бизнес-центра приходится 26 тыс. кв. м. С 1960-х здесь находилось НИИ «Счетмаш», в 2000-х здания начали сдавать под офисы. Недвижимость принадлежит ООО «РСР», которое было подконтрольно Группе ПСН.
В конце июня 2019-го единственным собственником ООО «РСР» стал Андрей Трубицин, следует из данных ЕГРЮЛ. Трубицин — основной владелец Консервативного коммерческого банка, который выступает расчетным банком WebMoney в России. РБК через банк направил запрос Трубицину, на который не получил ответа.
Поскольку участок на Варшавском находится вдали от метро и транспортных развязок, самым оптимальным вариантом будет его использование в нынешнем статусе, то есть под бизнес-центр, считает партнер Colliers International Станислав Бибик. Стоимость объекта он оценивает в 1,5–1,8 млрд руб. Оценка директора направления стратегического консалтинга CBRE Ольги Земцовой — 2–2,3 млрд руб. Земцова говорит, что территорию в перспективе можно использовать под застройку жилой и торговой недвижимости.
Есть ли риски для покупателей активов
В мае 2019-го Арбитражный суд Москвы арестовал имущество бывших совладельцев Промсвязьбанк
а Дмитрия и Алексея Ананьевых и экс-руководителей банка на 282,2 млрд руб. по иску самой кредитной организации. Позже Следственный комитет возбудил уголовное дело в отношении Ананьевых, и в сентябре суд заочно арестовал братьев, следствие обвиняет их в выводе 66 млрд руб. из Промсвязьбанк
а перед санацией.
В Промсвязьбанк
е не ответили на вопрос, известно ли им о смене акционеров Группы ПСН, и не стали комментировать отдельные сделки группы, ограничившись общим комментарием: «Банк защищает свой нарушенный имущественный интерес всеми допустимыми законом способами, в том числе посредством оспаривания неправомерных сделок».
Несмотря на то что перевод активов на родственников — это одна из самых распространенных попыток обезопасить активы, эта схема не является эффективной, говорит партнер адвокатского бюро «Деловой фарватер» Павел Ивченков. Сделки с аффилированностью становятся объектом пристального изучения, и в случае выявления каких-либо отступлений от требований закона, такие сделки, несомненно, будут признаны судом недействительными, предупреждает юрист.
Сделки между супругами оспариваются очень часто, в случае с Дмитрием Ананьевым они могут быть оспорены, например, в рамках его возможного банкротства как физического лица, считает руководитель департамента корпоративного права и консалтинга «Аудит Груп» Наталья Борисова. Она напоминает, что банк уже обратился с иском о возмещении убытков к бывшим контролирующим акционерам — в последующем в рамках дела о банкротстве конкурсный управляющий будет вправе привлечь их к субсидиарной ответственности и в рамках этого оспорить сделки, если они были нацелены на вывод активов.
Ранее источник РБК на московском рынке недвижимости, знакомый с предложениями о продаже активов ПСН, говорил, что в портфеле группы сохранились интересные активы, но у покупателей «остаются опасения в связи с потенциальными рисками оспаривания сделки из-за неопределенности вокруг персон акционеров и возможных санкций со стороны ЦБ». Балоев из Cushman & Wakefield считает, что эти риски преувеличены, и токсичности у активов нет.