Российские строители в 2023 году поставили абсолютный рекорд по вводу жилья - 110 млн кв. метров. Увы, вклад Саратова в эту статистику оказался ничтожен.
Все нормально, падаем
Согласно выкладкам РИА Рейтинг, распределившего города России по строящимся на начало 2024 года квартирам в расчете на одного человека, Саратов по данному показателю провалился почти на самое дно списка. Город оказался на 90 месте из 100, показав 0,23 кв. метра на жителя в среднем.
Лидирует в Поволжье Пенза - 1,92 кв. метра. В большей части городов ПФО показатель строящегося жилья больше единицы: 1,84 кв. метра в Ижевске, 1,8 - в Уфе, далее следуют Пермь - 1,44, Самара - 1,3, Казань - 1,24 и Чебоксары - 1,1 кв. метра жилья на жителя.
Показатели Саратова отнюдь не удивляют после развернутой чиновниками кампании по отзыву разрешений на строительство. Делалось это под предлогом нехватки соцобъектов – по мнению регионального минстроя, обеспечивать их наличие должны именно застройщики, а по сути – сами жители.
И если в других регионах школы, детсады и поликлиники строились за счет бюджета, то в Саратовской области их цену предложили закладывать в стоимость квадратного метра. Немудрено, что новостройки стали не по карманам саратовцам, а застройщиков, пришедших в 2023 году за разрешениями на новые проекты, можно было пересчитать по пальцам.
Напомним, что минстрой попытался отозвать практически все действовавшие в 2023 году разрешения на строительство – больше 100. Чиновники шли по самой простой схеме: подавали иск к муниципальным администрациям, у которых весной прошлого года забрали право выдавать разрешения на строительство, и требовали признать документы недействительными как не отвечающие свежим градостроительным нормам. То, что в момент оформления документов никакие правила не предписывали иметь детский сад в 300 метрах от каждой новостройки, в расчет не бралось.
Всего в 2023 году в адрес администраций Саратова, Балаково и Энгельса министерство строительства и ЖКХ региона подало 49 исков, в каждом из которых перечислялись по 3-5 объектов. Часть из них рассматривается до сих пор, а часть возвращена заявителю из-за процессуальных недочетов.
Запретить им строить!
В рассматриваемых исках минстрой пошел на хитрость: не дожидаясь, пока суд разберет его претензии, он везде просил приостановить действие разрешений на строительство в качестве обеспечительной меры. То есть фактически дублировал предмет иска. Мол, если не запретить строить совсем, то хотя бы на неопределенный срок.
Подобная просьба фигурирует во всех судебных делах. И везде областной арбитраж вынес представление об отказе со следующей формулировкой:
«Между тем, вывод о наличии оснований для признания недействительными оспариваемых разрешений на строительство многоквартирных домов может быть сделан судом только по результатам рассмотрения дела по существу, в связи с чем, принятие во внимание указанных Министерством строительства в заявлении доводов, предрешает результат спора. Принятие испрашиваемой обеспечительной меры может повлечь нарушение публичных интересов и интересов третьих лиц (включая физических лиц — участников долевого строительства), а так же может нарушить технологические этапы строительства, которые могут повлиять на обеспечение безопасности на строительных площадках многоквартирных домов».
В таком состоянии находятся сейчас суды с участием ООО «Престиж». Компания проходит третьим лицом в делах, вместе с обанкротившимися застройщиками ООО «Град Инвест» и ООО «Строительные системы» бизнесмена Алексея Абасова, в третьих лицах также фигурирует Фонд развития территорий. Похоже, проблемным домам нашли нового инвестора, но процесс уперся в позицию минстроя.
Аналогичная картина и у компании «Шэлдом», она тоже проходит третьим лицом в судах вместе с двумя банкротами: ЖСК «Нагорный» и АО «Стройинтерсервис». Но минстрой пытается поставить под вопрос и собственный проект «Шэлдома» в Энгельсе. Иск подан 27 сентября 2023 года, пока до попытки добиться обеспечительных мер не дошло.
У компании СК «Новый век» минстрой оспаривает законность сразу 7 разрешений на дома в Энгельсе. У ГК «Кронверк» под угрозой оказались 2 разрешения на дома в Балаково. Оспариваются также разрешение на дом, выданное попавшему в банкротство ТСУ «Энгельсстрой», ИП Селезневой Н.К. и скандальный документ ООО СЗ «Юнист Групп» (история с горпарком и фальшивым номером).
На нет и суда нет
Но значительно больше заявлений оказались возвращены истцу. С юридической точки зрения выглядит ситуация странно: министерство оспаривает выданные муниципальными чиновниками разрешения на строительство, арбитраж в ответ указывает на процессуальные недочеты и просит их исправить.
Минстрой просьбу суда игнорирует и в положенный срок материалы возвращаются заявителю с одним и тем же разъяснением: «Заявителю предложено устранить недостатки, послужившие основанием для оставления заявления без движения, а именно, заявителем не представлено каких-либо документов, подтверждающих направление заявления в адрес заинтересованных лиц, а также не приложен текст оспариваемого разрешения». Истец документы не представил, суд умывает руки — и так больше десяти раз.
Список счастливчиков, которые могут продолжать строить, «БВ» однажды уже изучал. Это в основном те застройщики, от которых региональные власти добились принципиального согласия строить школы и детсады с поликлиниками там, где чиновникам это понадобится. То, что подобные соглашения не имеют по большому счету юридической силы, никто не учитывал. Но минстрой сбавил обороты. Заодно избавил арбитражный суд от необходимости разбирать претензии, идущие поперек Градостроительного кодекса РФ, который не обязывает застройщиков возводить соцобъекты за спасибо.
Возвращены исковые заявления по делам с участием следующих компаний: ООО «Волга Девелопмент Ком». Это дочерняя структура «СК Система» Дмитрия Дулепина, которая строит дома в Энгельсе. В том числе под расселение аварийного жилфонда.
Возвратили также дела, касающиеся разрешений на работу в Энгельсе для самой СК «Система», «Шэлдом», ООО «Строймир», АО «Саратовоблжилстрой», ООО «ЖК на Театральной 3», ООО СЗ «Скрипка Девелопмент». ЗАО Торговый дом «Эластик» может спокойно строить в Балаково.
В Саратове тем же путем отпали претензии к разрешениям на строительство ЖСК «Октябрьское ущелье 3», ЖСК «Парк», по документации, выданной компаниям «Армстрой», «Форамонолит», ЖСК «Подворье Плюс», двум разрешениям компании «Дубль Л-Риэлт», ООО «Терра», ЖСК «Авиатор 3» и ЖСК «Авиатор 4».
Последние два участника — кооперативы, достраивающие проблемные дома. На них детсады и поликлиники пообещал не вешать лично губернатор Роман Бусаргин.
Без рассмотрения оставлен иск по 7 разрешениям на строительство в Саратове, выданным компании «Кронверк». Он оказался закрыт по причине полной пассивности истца. Минстрой не явился на заседание 2 раза подряд, после чего разбирательство закрыли.
Кто защитит защитников дольщиков?
Обещав не ущемлять ЖСК, достраивающие проблемные дома, губернатор почему-то ни слова не сказал о том, что общей участи с оспариванием разрешений на строительство не избежал Фонд защиты дольщиков Саратовской области.
В арбитраже лежат 4 заявления, где он фигурирует единственным третьим лицом. Плюс еще одно, где в числе третьих лиц указано еще и областное правительство. И это не считая той серии исков, где третьими лицами вместе с фондом проходят застройщики-банкроты. То есть по проблемным домам, которые организация, выплатив за счет бюджета дольщикам компенсации, теперь должна достраивать и продавать – дабы эти самые бюджетные траты компенсировать.
Это 11 исков по домам в Саратове и один по дому в Энгельсе - недострой ООО «Новый дом», небоскреб у набережной. По 9 искам с участием Фонда развития территорий в обеспечительных мерах было отказано. По остальным ходатайство еще не заявлялось.
Двойные стандарты
Таким образом, массовое жилищное строительство в Саратовской области сейчас поставлено на паузу. И то, что регион не выполняет федеральные нормативы по вводу жилья, кажется, мало волнует чиновников. Как не волнует и то, что строительство соцобъектов в новых микрорайонах теперь будут оплачивать обычные жители, покупающие квартиры – ведь недаром стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась вдвое всего за год.
Это мэр Казани Ильсур Метшин не боится заявлять, что строительство социальной инфраструктуры — обязанность власти. «Мы, государство, запаздываем с выделением средств на школы и детсады», - подчеркивает он, объясняя, что есть закон, которым предусмотрено, что должен делать застройщик, а что – муниципалитет.
Это власти других регионов обивают московские пороги, добиваясь выделения федеральных субсидий на соцобъекты, а не обкладывая данью покупателей новостроек и не устраивая коллапса в своей строительной сфере. Но Саратов, как обычно, идет по другому пути. Причем путь этот, как водится, кривой.
По каким-то причинам областной арбитраж не может признать, что требования саратовского минстроя незаконны, и к Градкодексу РФ не имеют ни малейшего отношения. Поэтому часть дел спущена на тормозах или закрыта по процессуальным причинам. Однако есть и приторможенные дела, которые, возможно, будут тянуться до бесконечности. Это не считая разрешений на дома, которые и так признаны проблемными.
Под вопросом оказались также долгострои Фонда развития территорий. Сосредоточив в своих руках больше 33 площадок, раздав дольщикам скромные компенсации, Фонд надеялся найти инвесторов, которым бы свободные от прав третьих лиц недострои можно было бы продать и возместить расходы бюджета. Теперь все торги в Саратове исчезли из его ближайших планов.
Но есть и счастливчики, которые продолжают свои проекты. При этом чиновники не бегают за ним с линейкой в руках, высчитывая в сантиметрах расстояние до школы. Это уже упомянутые ЖСК «Авиатор» - их разрешил достроить лично губернатор Бусаргин. Или проблемный ЖК «Пляж», который заканчивался в прошлом году без оглядки на соцобъекты и был спокойно сдан в самый разгар судебных баталий минстроя.
Есть куча других новостроек, на которые чиновники закрывают глаза – возводящаяся бодрыми темпами многоэтажка на Чернышевского, 3 громадные свечки на Лунной, 27, которые строят на месте снесенного детсада (!). И таких примеров масса. Что это, как не обычный договорняк?
И пока саратовские власти практикуют двойные стандарты, регион так и будет позади всей страны. Пока чиновники, вместо того, чтобы заниматься своими прямыми обязанностями, нарушают права граждан, жители будут продолжать разбегаться из губернии. И, кажется, к этой ситуации уже пора присмотреться правоохранителям – в первую очередь, Александру Бастрыкину.