Фонду развития территорий вышла боком собственная экономия. Последнее время Фонд предпочитает не достраивать дома, а выплачивать дольщикам компенсации, рассчитывая затем заработать на долгостроях, продав в них квартиры по рыночным ценам. Но в Саратове налаженная схема внезапно дала сбой, причина – собственные игры местных чиновников.
Что министерству здорово, то застройщику – смерть
Строительная сфера Саратова в 2023 году переживает полный штиль. После того как региональный минстрой решил, что социальная инфраструктура за счет застройщиков – это как раз то, чего бизнесу не хватает для полного счастья, жилищное строительство встало на паузу. Число выданных частным компаниям в 2023 году разрешений на жилые дома выглядит опечаткой – всего 3 документа. Так что только мертвых с косами вдоль стройплощадок не хватает.
Куда саратовские застройщики сейчас ходят как на работу, так это в суды. Областной арбитраж по швам трещит от исков, поданных минстроем к мэрии Саратова и администрации Энгельса. Отобрав у муниципалов право выдавать разрешения на строительство, министерство требует аннулировать ранее оформленные ими документы – причем, чуть ли не десятилетней давности. Такая мелочь, как срок исковой давности, чиновников, похоже, не волнует. Нет школы или детсада – нет дома. Хочешь строить, плати из собственного кармана. Те, кто не желает терять бизнес, вынуждены играть по навязанным правилам, что само по себе чревато.
Да, губернатор Роман Бусаргин на весь свой телеграм-канал радуется, что застройщики, дескать, проявили социальную ответственность, подписали соглашения, что готовы дать области за свои все, что от них попросят – хоть детский сад, хоть школу с поликлиникой. Вот только один нюанс: юридической силы в глазах налоговой эти документы не имеют. Получается, для ФНС все эти обязательства – голая благотворительность, а она облагается налогом. Закономерный результат: Саратовская область, не выдав почти ни одного разрешения на строительство за год, стала лидером по росту цен на жилой квадратный метр.
А не поднимать цены на свои квадраты застройщик просто не может – иначе он не выживет. Современное здание школы в густонаселенном микрорайоне будет стоить около 1 млрд рублей. Где взять этот миллиард, не оказавшись одной ногой в банкротстве? Только в карманах будущих жильцов. А их возможности тоже невелики, высокими зарплатами Саратов никогда не отличался.
О механизмах ГЧП забыто. Платят за чиновничьи прихоти только граждане, и так заплатившие налоги со своей зарплаты и влезающие в ипотечные долги ради новой квартиры. Почему-то пока эта ситуация не привлекла внимания надзорных органов – ни прокуратуры, ни ФАС, ни Следственного комитета. Хотя обстановка в строительной отрасли региона такова, что туда в пору высаживать десант из СК РФ. Возможно, с Александром Бастрыкиным лично. Почему – о том ниже.
Как обнулить 10 миллиардов
Все иски об отзыве разрешений на строительство у застройщиков подавались по примерно одной схеме: министерство строительства – истец, администрация города – ответчик, застройщик – третье лицо. Причем этим третьим лицом все чаще выступает Фонд развития территорий, являющийся, на минуточку, федеральной структурой, чья деятельность полностью финансируется из бюджета.
Фонд развития территорий, бывший федеральный Фонд защиты дольщиков, в Саратовской области развел особо бурную деятельность, аккумулируя в своем загашнике долгострои, свободные от прав третьих лиц. Дольщики получали вместо жилья компенсации (зачастую – копеечные), а Фонд – площадки с домами, на квартиры в которых никто не претендует. То есть – потенциальные объекты для инвестирования, достройки и получения прибыли от продажи готовых квартир по вполне себе рыночным ценам. В короткий срок у него в руках оказалось больше 30 таких саратовских площадок. Именно с их помощью Фонд планировал не только отбить бюджетные расходы на выплаченные компенсации, но и заработать.
Но все пошло прахом. К федеральной структуре, буквально спасшей регион от массовых демонстраций обманутых дольщиков, требования оказались все теми же – нет в 500 метрах школы, нет и дома. Надо понимать следующее: Фонд развития территорий, это не миллиардер-меценат, выплачивающий компенсации по доброте душевной. Это государственная организация, а деньги, которыми она распоряжается – это средства федерального бюджета.
В 2019 году занимавший тогда пост губернатора Саратовской области Валерий Радаев писал тогдашнему главе Фонда Александру Плутнику официальное обращение, в котором сообщал, что на июнь 2019 года в регионе 27 долгостроев и правительство области готово софинансировать завершение их строительства в размере 11% от сметной стоимости, разумеется, если Фонд поможет. Соглашение было заключено. Теперь же одним движением руки новый состав областного правительства во главе с губернатором Романом Бусаргиным превратил эти планы в тыкву. Потому что ни один застройщик на условиях, которые минстрой диктует, ничего у Фонда развития территорий не купит. Несложно предположить, как «обрадовались» федералы, когда в регионе, куда он вложил столько сил и средств, им устроили такой сюрприз. Ведь общая сумма выплат дольщикам Саратовской области, которые произвел Фонд развития территорий, составила более 10 млрд рублей!
Но саратовские власти делают вид, что не слышат аргументов ни о пропуске исковой давности, ни о заключенном соглашении, ни о потраченных государственных деньгах и прямых убытках, которые терпит Фонд, не имея возможности распоряжаться стройплощадками. А ведь он их получал от региона не абы как, а с юридически чистыми документами – и чиновники в этом зуб давали.
Ситуация буквально вопиет к СК РФ и Генеральной прокуратуре: как видно, в отдельно взятом регионе канули в воду 10 млрд рублей, нарушены все прежние договоренности. Так что следователям и суду впору выяснять, кто является настоящими мошенниками – сотрудники мэрии, выдававшие, как оказалось, незаконные разрешения на строительство, или нынешние чиновники минстроя, эти разрешения опротестовывающие?
Отметим, что Фонд развития территорий массово отменяет все свои саратовские аукционы на право застройки площадок, откладывая их в долгий ящик – ведь минстрой своим фортелем распугал всех покупателей. Если сейчас заглянуть на сайт Фонда в раздел «Проекты к реализации», то можно убедиться, что раньше 3 квартала 2025(!) года ничего в Саратове продавать не станут. Коробки продолжат стоять пустые, а на их консервацию и охрану станут тратить все новые бюджетные деньги. И, разумеется, длительный простой брошенным объектам на пользу не пойдет – с каждым годом они будут стремительно дешеветь, а стоимость их достройки наоборот, дорожать.
Так что саратовцы ждут новых уголовных дел в пугающем количестве. Статьи – на выбор, от халатности до мошенничества включительно. Уж больно сумма внушительная.
Пиррова «Победа»
Но пока Фонд развития территорий и саратовский минстрой выясняют отношения, судьба чуть ли не последнего саратовского долгостроя – ЖК «Победа», висит в воздухе. Этот объект пока не передан Фонду, но иск об отмене разрешения на строительство уже имеется. Хотя федеральное ведомство могло бы подсуетиться еще два года назад и сейчас спокойно подсчитывать заработанные миллиарды.
Но вместо этого Фонд всячески затягивал процесс банкротства застройщиков – у ЖК «Победа» их целых три – ООО «Ксиан», ООО «СК ЖБК-3» и ЗАО «ПП ЖБК-3». Сначала, при деятельном участии региональных чиновников, организация пыталась сократить число дольщиков в реестре, затем – занизить оценку зданий. Одним словом, сделать все, чтобы получить в распоряжение недостроенные дома, потратив как можно меньше средств.
Камнем преткновения стал дом №5, готовность которого оценивалась в 90%, а значит, законодательство требовало, чтобы его достроили, передав квартиры дольщикам. Но это, похоже, не слишком устраивало федералов: получить почти готовый дом, отделавшись от его не состоявшихся новоселов копеечными компенсациями, было куда заманчивее, чем делиться с ними готовыми квартирами. Но затянувшиеся споры в судах никому не пошли на пользу.
Укрупненный расчет выручки показывает, что если бы Фонд не пытался экономить на дольщиках, он бы успел получить неплохую прибыль, достроив два дома. Да, на дом №1 пришлось бы потратить порядка 801 млн рублей, но на дом №5 – только 92,7 млн. А прибыль от свободных квартир и нежилых помещений, даже из расчета минимальной цены «квадрата» в данном районе, составила бы, за вычетом всех выплат дольщикам, 3,3 млрд рублей. Именно такой официальный расчет был представлен в арбитражный суд.
Но Фонд развития территорий и 3 миллиардов на «Победе» не смог заработать, и 10 миллиардов в Саратове в чем теперь, если оценивать по возражениям на свежие судебные иски, винит исключительно своего бывшего партнера – областное министерство строительства.
Между тем, другой объект того же «ПП «ЖБК-3», только в городе Энгельсе, спутнике Саратова, каким-то образом в этом году сдали без скандалов. Это ЖК «Пляж», чьи корпуса получили разрешение на ввод 15 сентября 2023 года, то есть уже после того, как минстрой начал отзывать у застройщиков ранее выданные разрешения. Но никто с завершавшего долгострой подрядчика, СК «Система», не требовал ни дополнительных школ, ни детсадов.
Внимание, вопрос: чем «Победа» хуже «Пляжа»? Почему федеральный Фонд не смог достроить ее тем же путем, а дольщики – въехать в свои квартиры? Увы, в случае с «Победой» получается, что региональный минстрой умудрился так подготовить документы для наблюдательного совета Фонда, что тот принял решение о выплатах, лишив граждан прав на их, по сути, уже готовые квартиры. Уж не готовились ли чиновники уже тогда признавать недействительными разрешения на строительство, намеренно подталкивая Фонд к решению о выплатах?
В противном случае дома ЖК «Победа» пошли бы по пути ЖК «Пляж» и были бы достроены, а люди уже жили бы в своих квартирах. И вопрос о действительности разрешения на строительство отпал бы сам собой. Но саратовский минстрой решил иначе, заставив фонд выплатить дольщикам «Победы» более 1 миллиарда бюджетных рублей и лишив федералов возможной прибыли в 3 миллиарда!
Теперь же в затянувшемся конфликте вообще нет выигравших. Дольщики остались без жилья, а многие и без денег, поскольку то, что сегодня именуется компенсацией от Фонда развития территорий, после отзыва разрешения на строительство рискует превратиться в неосновательное обогащение. Фонд, потерявший 10 млрд рублей на попытках сэкономить, тоже в проигрыше. Да и минстрою рано праздновать «Победу»: за нокаут строительной отрасли Москва с него рано или поздно спросит. И хорошо, если Мишустин или Хуснуллин, а не СК РФ.