Главная проблема девелоперов — отсутствие дешевого долгосрочного финансирования, а инвесторы опасаются вкладывать в строительство из-за печального шлейфа помпезных долгостроев и низкой доходности
Политика ЦБ в отношении банков, финансирующих застройщиков, дискриминационна: получить кредит на развитие проекта или даже на проектное финансирование — непросто, не из-за того, что у банков нет денег или желания финансировать, а из-за того, что регулятор предъявляет драконовские требования к качеству залогов; ставит огромный объем резервирования, и многие банки, у которых нет возможности создать дополнительные резервы, просто отказываются финансировать проекты застройщиков. Стоимость денег и их доступность — это главная проблема для начала новых больших комплексных проектов.
Строительство сейчас – самая сложная отрасль промышленности. Эта отрасль больше всего зависит от спроса, а спрос сейчас отложенный. Потребители живут в сберегательной модели – откладывают деньги, боятся тратить. С начала 2015 года доходы населения не растут, и покупатели ждут минимальных цен на недвижимость. Межу тем, экономика постепенно восстанавливается. В частности, первым позитивным сигналом стало восстановление производства стройматериалов. Руководители компаний, которые выпускают цемент, кирпич и другие материалы — самые осторожные люди и квалифицированные эксперты, они не станут наращивать объемы производства, если не будут уверены в том, что их продукция найдет покупателя.
Потенциал у строителей есть – если по прогнозам на 2017 год будет построено 75 млн кв. м. жилья, то возможные мощности на все 100 млн кв м. Вопрос – как продать в условиях ограниченного спроса. Технологичность строительства в этой ситуации не спасает.
Инвестор не может точно знать, когда вернутся вложения. Очень непростая ситуация остается в сфере кредитования. Строителям нужны длинные деньги, а банки боятся их выдавать. Их можно понять: в сфере строительства сейчас очень много плохих долгов. По оценке Центробанка, доля токсичных и проблемных кредитов на 1 марта 2017 года составляла 27,5% в рублях и 26,5% в иностранной валюте. Убытки и банкротство – постоянные спутники стройки.
В отрасли по-прежнему много административных барьеров. Чтобы пройти весь путь согласования документов на строительство, начиная от инженерных изысканий, подготовки документации и до подключения объекта к городским сетям — надо затратить немало времени и средств. Именно поэтому в рейтинге Всемирного банка Doing Business, который оценивает комфортность ведения бизнеса в 2017 году, Россия по позиции «получение разрешений на строительство» занимает 115 место из 190. По этому показателю мы ниже Суринама и Демократической Республикой Конго. И лишь немного опережаем Мавританию, Кирибати и Джибути. Согласованная работа предпринимательского сообщества и АСИ улучшила ситуацию, но бюрократическая машина пока все равно сильнее.
Отрасль нужно подчистить. Предприятия, которые давно работают с отрицательной добавленной стоимостью, тянут ее назад. Оставляют эти предприятия в частности из-за рабочих мест – это 30% рынка. Получается, социальная ответственность тянет бизнес назад. Только 10% являются успешными и прибыльными. Остальные 60% бегают между этими двумя категориями, урывками получая заказы. Причем такая ситуация – во многих видах промышленности. Экономике нужно новое строительство, но нет возможности поддерживать его инвестициями.