Апелляция, наконец, опубликовала полное решение по иску администрации Саратова к ООО "Боконцепт отель". "БВ" посмотрел, почему суд изменил решение первой инстанции.
Напомним, что мэрия еще в 2022 году подала иск о расторжении договор аренды участка на новой набережной, подписанный с "Боконцепт отель" в сентябре 2019 года. Суд наложил обеспечительные меры на участок, где предполагалось построить гостиницу.
Первая инстанция в 2022 году мэрии в иске отказала, однако апелляция, куда обратились чиновники при поддержке областного мининвеста, приняла новый судебный акт, постановив расторгнуть договор аренды на участок.
В жалобе чиновники указывают на то, что с освоением участка "Боконцепт" начал суетиться только после получения иска о расторжении договора аренды и даже после того, как первая инстанция вынесла свое решение. Представители мэрии отметили, что истекли сроки давности и устарели материалы исследований территории и наружных сетей, а также договоры от 2020 года на проведение различных изысканий, разработку проектной и рабочей документации. Договор на техприсоединение к электросетям не подтвержден фактами оплаты, нет доказательств передачи проекта на экспертизу и ее заключения. Кроме того, истек срок действия градостроительного плана участка.
В ответ представитель "Боконцепта" указал, что трехлетний период, на который ссылаются чиновники, не включает время для освоения участка. Кроме того, проект необходимо готовить с учетом требований управляющей компании, в том числе международной отельной сети Mercure, которая изначально проявила интерес к проекту, но затем отказалась от сотрудничества. В итоге "возникла потребность определить новую организацию, согласившуюся сотрудничать в условиях уже начатого проектирования объекта". В компании констатировали, что "подготовительные работы, предшествующие использованию спорного земельного участка, осуществлены".
Чиновники же, проводившие в 2022 году проверку, пришли к выводу, что "Боконцепт" существенно нарушил условия инвестсоглашения, подписавшись построить здесь гостиницу, но так и не начав осваивать участок. В мэрии предлагали в 30-дневный срок сообщить о том, что компания делает, письмо до адресата не дошло и мэрия спустя ровно 1 месяц направила ООО соглашение о расторжении договора аренды, считая, что участок инвестор не использует, к строительству не приступил, заявление на выдачу разрешения на строительство не подавал.
Не совсем понятно, как чиновники пришли к выводу, что компания расторгать договор не хочет, однако в итоге мэрия обратилась с этим вопросом в суд. И первая инстанция встала на сторону инвестора, считая, что "арендатор в разумные сроки формирует документы, необходимые для получения разрешения на строительство; последовательность его действий указывает на заинтересованность в использовании земельного участка по назначению".
Апелляция же сделала упор на другом, указывая, что получив бесплатно - в рамках инвестсоглашения - землю, компания, согласно приведенным мэрией данным, к застройке не приступила.
- Несмотря на то, что договором не установлены конкретные сроки освоения спорного земельного участка, предшествующие началу строительства, данное обстоятельство само по себе не исключает обязанность ответчика освоить земельный участок и приступить к строительству в течение трех лет, а не в пределах срока действия договора аренды, - говорится в решении апелляции.
Суд второй инстанции сделал упор на сроках инвестсоглашения, которые компания нарушила. И констатировал, что 10-годичный срок аренды - не повод растягивать стройку на это время. Нет гостиницы - нет и обещанного социального эффекта - ни налоговых поступлений, ни рабочих мест (130-140 единиц), ни увеличения фонда оплаты труда.
- Строительство объекта, в установленные проектом сроки, давало арендодателю право рассчитывать на развитие бизнес-туризма, создание благоприятных условий для проведения масштабных бизнес-мероприятий, общего улучшения имиджа города, увеличение об объемов реализуемых транспортных услуг, торговли, общественного питания и т.д., - дополняет перечень суд.
Причем апелляция не установила, мешало ли что-то "Боконцепту" за эти три года приступить к застройке - ни противодействия со стороны чиновников, ни форс-мажоров не обнаружилось. Отказ Mercurе от сотрудничества арбитраж записал в предпринимательские риски.
Довод ООО о том, что стройке мешали самовольно построенные на соседнем участке гаражи, апелляция тоже отклонила, сочтя, что это не мешало появлению стройки в соответствии со сроками инвестконтракта. Заключение кадастрового инженера на этот счет суд назвал субъективным мнением специалиста. Напомним, что за снос самовольных построек отвечает как раз мэрия - их чиновники обычно ликвидируют через суд.
Правда, арбитраж бил на другое: арендатор с состоянием участка был знаком, претензий к нему ранее не имел. Как не было и указаний на то, что эта территория обременена строениями и гаражами, мешающих стройке. О чем в 2019 году "Боконцепт" подписал соответствующий акт. Попыток как-то защитить свои права в этой части компания не предприняла.
Арбитраж также согласился с доводами чиновников о том, что подготовительные работы не проведены, часть документации устарела, а другой частью "Боконцет" озаботился уже в ходе судебных разбирательств. Доказательств обратно не найдено. Как и доказательств наличия собственных или кредитных 1,5 млрд рублей, которые планировалось инвестировать в строительство. Письмо "Альфа-Банка" на этот счет суд счел лишь намерением сторон.
Суду учел также доводы мэрии о сокращении численности сотрудников ООО с 5 до 1 человека, отсутствие основной деятельности, выручки и расходов компании в 2019-2021 годах, а также указание налоговой о недостоверном юридическом адресе плательщика. В итоге апелляция требование чиновников о расторжении договора аренды удовлетворила. Решение было вынесено еще 18 марта, однако заявление в кассацию "Боконцепт отель" не подал до сих пор.
Пятизвездочный отель на набережной Саратова должны были построить под известным французским брендом Mercury. Заявленный в 2019 году объем инвестиций составлял 1 млрд рублей. Возглавлявший на тот момент "Боконцепт отель" Александр Ключков, изначальный учредитель компании, и ее нынешняя владелица Юлия Ашуркова фигурировали как руководители или учредители ряда компаний, связанных с московским предпринимателем-нефтяником Сергеем Божко, в 2017 году прошедшим процедуру личного банкротства. Согласно порталу Cheko, у «Боконцепт отеля» обнаружились приостановленные операции по счетам в Банке ВТБ, это было сделано для исполнения решений о взыскании налогов и сборов, вынесенных 15 декабря 2021 и 13 июля 2022 года. В 2023 году мэрия нашла другого потенциального инвестора на участок - промышленно-финансовую группу «Сафмар» Михаила Гуцериева. Объем инвестиций в проект на этот раз пообещали в размере 5 млрд рублей. Однако представители «Сафмар Плаза» эту информацию опровергли, заявив, что планов на отель в Саратове у группы нет.