Все кажется логичным – кризис, сфера строительства в убытке, девелоперы избавляются от проектов строительства коммерческой недвижимости. И если бы не трагический уход бывшего совладельца строительной компании "Пионер" Андрея Грудина в 2020 году, и не "булькнувший в тину" бывший гендиректор Олег Сорока, и не сказочное избавление от долгов уходившего в убыток "Пионера", вопросов к цели продажи перспективного участка под застройку не возникло.
Судите сами – ТПУ "Открытое шоссе" предполагает создание крупной транспортной развязки. А это – обязательно бизнес-центр, торговые площади с будущей высокой рентабельностью, недешевое жилье – пешая доступность транспорта всегда привлекательна для покупателей и арендаторов недвижимости, как жилой, так и коммерческой. И тут вдруг в 2021 году этот проект переходит из рук у владельца "Экоофиса" Андрея Ковалева к ГК "Пионер" оценочно за 1,2 млрд. руб.
И еще через год "Пионер" выставляет площадь на продажу уже за пятикратную цену – 6 млрд. руб.! И на проект находятся сразу 5 покупателей.
В ситуации разбирался корреспондент The Moscow Post.
Купили за так, отдаем за пятак
Официальной причиной продажи проекта назван кризис. Запланированное – и необходимое – строительство у крупной транспортной развязки торгового центра "Подсолнухи" якобы снижает привлекательность проекта для девелоперов в связи с уходом с рынка международных операторов. Эксперты предупреждают о возможных рисках – за предыдущий год девелоперы в области строительства коммерческой недвижимости потеряли выручку в размере 20%.
Тем не менее, на проект "Открытое шоссе" претендуют сразу несколько девелоперов: AFI Development Льва Леваева, ГК "Основа" Александра Ручьева, Level Group Кирилла Игнахина, МИЦ и 3S Group. Причем ГК "Пионер" оценил площадку в сумму 6 млрд. руб. А покупал он ее у владельца "Экоофиса" Андрея Ковалева всего год назад оценочно за 1,2 млрд. руб. При этом вице-мэр Москвы в интервью РБК в ноябре 2021 года говорил: "Несколько лет (для стройиндустрии.— "Коммерсант") будут турбулентными, тяжелыми". Вряд ли это стало понятно только в конце года.
И сам собой напрашивается вопрос – зачем ГК "Пионер" приобретал заведомо убыточный проект? И второй вопрос – как оценочная стоимость "Отрадного" могла вырасти на фоне кризиса аж в 5 раз всего за год? И третий – если на проект претендуют столько девелоперов, следовательно, кусочек все же лакомый? Ну и четвертый – зачем тогда его продавать? В ГК "Пионер" объясняют последнее стремлением компании сосредоточиться на строительстве элитного жилья. Но верится с трудом – учитывая некоторые темные пятна в "пионерской" истории.
Группа компаний "Пионер" была создана в 2001 году. Основатели-компаньоны – Андрей Грудин и Леонид Максимов. Они владели "Пионером" в равных долях. Группа занималась строительством в Санкт-Петербурге и до поры до времени в скандалах замечена не была. Исключением стал момент, когда на месте предполагаемого и утвержденного Смольным оздоровительного центра вдруг вырос аппарт-отель бизнес-класса. Но скандал замяли, а в 2014 году пост генерального директора "Пионера" вдруг занял Олег Сорока. Зачем он был нужен при наличии двух учредителей – может быть, затем, что имел личные финансовые интересы?
Ведь время, когда Сорока вошел в качестве руководителя в структуру "Пионера", занимающегося строительством, совпало со временем назначения Сороки на пост зампредседателя комиссии Мосгордумы по градостроительству, государственной собственности и землепользованию. И в то же время "Пионер", ранее строивший в северной столице, начинает занимать строительный рынок Москвы. А между тем, биография господина Сороки вызывает большие вопросы.
Чудеса библейского масштаба
Сорока бывал и фээсбэшником, и гэрэушником, и юристом и – в итоге – с 14 сентября депутатом Госдумы. В 2009 году Олег Сорока пришел в строительную компанию "Пионер" из ФСО, стал директором "Пионер – Москва", затем – гендиректором в ООО "Пионер-инвест" и ООО "СПП". Все они созданы в рамках Группы компаний "Пионер" – и занимаются строительством. Затем Сорока, укоренившись в строительном бизнесе, пролезает в ГД – и именно в комиссию по градостроительству и землепользованию.
Не кажется ли странным то, что гендиректор ООО "Пионерстройинвест" и аффилированное лицо ГК "Пионер" в то же время становится зампредседателя комиссии Мосгордумы по градостроительству, государственной собственности и землепользованию, а также член комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике? А как же конфликт интересов – ведь чиновник, имеющий в сфере личных коммерческих интересов определенную область, не может управлять государственными проектами в этой области? И ведь именно с момента прихода в ГК "Пионер" Сороки и занятия им поста в ГД компания начала активно разворачивать свою деятельность в столичном регионе. Совпадение? Вряд ли. 14 проектов – не шутка. Были и госконтракты с Управлением делами Президента РФ, которые Сорока принес на хвосте в управляемую им компанию "Пионер, – на сумму в 839 млн руб.
Вот как комментировала ситуацию "Трансперенси Интернешнл – Р" (признан иноагентом на территории РФ): "Это нередкая ситуация в России: в комиссии регионального парламента, которая ведает той или иной сферой, заседает человек, который занимается бизнесом в этой сфере. Обычно это объясняют тем, что у него есть соответствующий опыт. Дело, однако, в том, что, помимо опыта, у него есть еще и интересы".
До осени 2019 г. Олег Сорока был зам. председателем комиссии Мосгордумы по градостроительству, государственной собственности и землепользованию. Затем он покинул свой пост – и началось самое интересное. Выручка ГК "Пионер" по отчетности 2019 года с 2018 года начала сокращаться.
Более того, в 2020 году стало известно, что компания кабально закредитована банком МКБ, принадлежащим Роману Троценко. И на фоне этих долгов у генерального на тот момент директора Андрея Грудина случилась страшная депрессия, приведшая к добровольному уходу из жизни. Обстоятельства дела достаточно мутные, записка, которую оставил перед смертью Грудин, наталкивает на мысль – насколько добровольным был его уход? Потому что дальнейшие события напоминают истинное чудо – сродни тому, как Иисус накормил 40 хлебами всех страждущих. А как иначе объяснить то, что вдруг долги, из-за которых ушел из жизни совладелец "Пионера" Грудин, сказочным образом рассосались, выручка возросла, и компания даже изыскала деньги на покупку пресловутого проекта "Открытое шоссе"?
Кто "Ильич" для "пионерии"?
Между тем, Сорока затихарился. Из "Пионера" он ушел в 2020 году, как раз накануне кончины Грудина. Из ГД ушел годом ранее. А должность генерального директора занял Максимов. Вывел компанию в прибыль – повторимся, сказочными темпами.
А теперь продает в пятидорога купленный годом ранее проект. Если вспомнить о неликвидных и убыточных компаниях, учредителем которых являлся или является Максимов, куче сомнительных "дочек" "Пионера", и связать в одно целое уход в тень Сороки, смерть Грудина, рассосавшиеся кредиты – напрашивается еще один вопрос. Кто действительно стоит за деятельностью ГК "Пионер", и для чего сегодня существует компания – для строительства, бывшего изначальной целью, или уже больше для отмывания денег? Перепрофилировались?