Район Парнас на севере Санкт-Петербурга долгое время представлял собой унылую пустошь, зажатую между частным сектором и промзоной. Но когда в мае 2007 года городские власти выставили его на продажу, за участок площадью 270 га разгорелась ожесточенная борьба. Начальная цена составляла 665 млн рублей, застройщики, среди которых были Группа ЛСР F 65 Андрея Молчанова и структуры Виктора Вексельберга, готовы были выложить за него не более 3 млрд рублей. Но торги быстро вышли из-под контроля. Цену начала разгонять компания «Главстрой-СПб» — зарегистрированная за пять месяцев до аукциона структура «Главстроя», строительного холдинга Олега Дерипаски
.
«Было заметно, как по мере роста цены у людей менялись лица, — вспоминает торги Артур Маркарян, возглавлявший тогда «Главстрой». — Когда сумма перевалила за 5 млрд рублей, у всех стали трястись руки». В итоге земля досталась «Главстрою» за 7,1 млрд рублей. Покупку курировал лично Дерипаска, планировавший построить в этом месте более 2 млн кв.м жилья. С 2004 по 2007 год цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге выросли в два раза. Миллиардер, недавно ставший крупнейшим акционером объединенного «РУСАЛА», был привлечен высокой прибыльностью девелоперского бизнеса и создавал строительную империю, скупая крупные компании и земельные участки. По оценкам Forbes, он потратил не менее $4 млрд за три года.
Перед кризисом 2008 года стоимость строительных активов Дерипаски оценивалась в $8 млрд. Основу «Главстроя» составляли два предприятия почти c 50-летней историей. Во-первых, крупнейший московский подрядчик «Главмосстрой». В советские времена он участвовал в строительстве Государственного Кремлевского дворца и гостиницы «Россия», в середине 2000-х возводил ежегодно 1 млн кв.м недвижимости. «Главмосстрой» Дерипаска купил у структур Сулеймана Керимова через несколько месяцев после того, как тот получил компанию от членов семьи бывшего московского чиновника Александра Воронина. Во-вторых, корпорация «Трансстрой», созданная на базе Министерства транспортного строительства СССР и строившая МКАД и первые частные железные дороги. Кроме того, у Дерипаски были акции европейских строительных гигантов: 30% австрийского Strabag и 9,9% немецкого Hochtief. И еще большой земельный банк в Москве, Санкт-Петербурге и регионах — в собственности «Базэла», холдинга Дерипаски, было много советских предприятий, на месте которых можно было строить жилье и коммерческую недвижимость.
Сегодня компании, входившие в «Трансстрой», находятся на разных стадиях процедуры банкротства и долгие годы судятся с бывшими заказчиками. Процедура банкротства введена и в «Главмосстрое», уже несколько лет компания не может заключить мировое соглашение с кредиторами. По строительному бизнесу Дерипаски мощно прошлись два кризиса. Что еще помешало миллиардеру?
Олимпийский удар
В сентябре 2015 года в Сочи проходил конкурс «Новая волна», и в яхтенном порту «Имеретинский» под Адлером пришвартовалась 150-метровая яхта Dilbar Алишера Усманова. Любоваться ее очертаниями на фоне моря можно было с балконов белоснежных домов, выстроившихся вдоль побережья, в них во время Олимпиады 2014 года жили спортсмены и чиновники. Сразу после игр апартаменты в бывшей Олимпийской деревне (сейчас ЖК «Имеретинский») выставили на продажу. Как выяснила немецкая газета Die Presse, первые продажи шли по закрытым спискам. Спрос подстегнул крымский конфликт: среди покупателей были не только менеджеры крупнейших компаний, но и сотрудники силовых ведомств и военные. Владелец консалтинговой компании MACON Илья Володько отмечает, что проектов, подобных «Имеретинскому», в Сочи нет.
Олимпийскую деревню, как и марину построил «Главстрой». В них, а также в реконструкцию аэродрома Сочи Дерипаска вложил 45 млрд рублей (из них 35 млрд рублей занял во Внешэкономбанк
е). А «Трансстрой» работал в предолимпийском Сочи на крупных господрядах, например строил дублер Курортного проспекта. Но реальность оказалась далека от бизнес-плана. Яхтенная марина изначально строилась как грузовой порт, который должен был принять на себя основной поток грузов для олимпийского Сочи. Но из-за разрушившего его в конце 2009 года шторма порт сдали на год позже срока. В итоге грузопоток перебросили на железную дорогу, объем перевалки через порт оказался в пять раз ниже плана. Апартаменты планировали продавать по договорам долевого участия еще в 2011 году. Но против этого возражал кредитор, Внешэкономбанк
. Теперь ЖК «Имеретинский» находится в залоге у банка, с ним согласовывают цены и объемы продаж. И пока продано около 30% из 180 000 кв. м.
Сложности были и с дублером Курортного проспекта. «Трансстрой» выступал здесь субподрядчиком «Мостотреста», который с 2010 года контролируют структуры Аркадия Ротенберга. Несколько лет после Олимпиады компании в суде не могли договориться о том, какова была реальная стоимость строительства.
Экс-менеджеры «Главстроя» признают, что при подготовке к Олимпиаде экономическая сторона проектов далеко не всегда учитывалась — все-таки речь шла о стройке национальной значимости, и Дерипаска лично обещал Владимиру Путину
сдать олимпийские объекты. В 2016 году ВЭБ
пошел навстречу Дерипаске и другим «олимпийским» инвесторам и продлил выданные им кредиты на 25 лет по ставке 2,5% годовых. Но для австрийской Strabag, участвовавшей в строительстве Олимпийской деревни, это слабое утешение. Сочинская стройка была основой альянса компании с «Трансстроем» в 2007 году: австрийцы планировали получить обороты в €4 млрд и сделать Россию одним из ключевых рынков.
Шесть лет спустя глава Strabag Петер Хазельштайнер назвал работу в России «огромным личным разочарованием» и поставил стране диагноз: бюрократизм и вопиющий дефицит компетентных менеджеров.
И речь шла не только о впечатлениях, которые австриец получил на берегу Черного моря.
Стадион и рок
После Олимпиады бизнес «Трансстроя» стремительно катился под откос. Сложности возникали почти со всеми подрядами компании. «На строительном рынке после 2014 года начался кризис, — говорит Александра Галактионова, руководитель InfraONE Research. — К нему привели сразу несколько факторов: система госзаказа, которая не позволяет надолго планировать загрузку, нерегулярное финансирование госконтрактов, проблемы с привлечением кредитов — после 2014 года банки традиционно считают строительные компании ненадежными заемщиками».
Иван Богатов, до 2017 года руководивший девелоперским подразделением «Главстроя», уверен, что проблемы госзаказчиков привели к фактическому уничтожению крупнейших предприятий строительной отрасли. Среди основных проблем он называет инфантильность, страх перед проверяющими органами и попытки с помощью административного ресурса свалить все проблемы на подрядчиков. Подрядчики тоже совершали серьезные стратегические и тактические ошибки, говорит Галактионова: «Типичный пример: компания берет много подрядов, сталкивается с ошибками, получает дыру в капитале и начинает заливать ее авансами от новых контрактов. Так обанкротились многие подрядчики, обычный просчет менеджеров — они думали, что их все время будут заливать деньгами. Но этого не произошло».
В конце 2008 года «Трансстрой» выиграл подряд на строительство стадиона на Крестовском острове в Санкт-Петербурге. Стройка уже тогда была проблемной. Первым подрядчиком в 2006 году стал «Синтез-СИУ» сенатора Леонида Лебедева F 141, обещавшего построить арену за 6,7 млрд рублей. Но уже в 2008 году стоимость проекта, согласованная Главгосэкспертизой, выросла до 23,7 млрд рублей. Тем не менее «Трансстрой» согласился построить стадион всего за 13 млрд рублей. «В кризис нужны были заказы и подряды, — объясняет логику компании бывший сотрудник «Главстроя». — В Москве холдинг пытался строить детские сады по городской программе. А тут такой проект — на 13 млрд рублей. Вот они его и схватили». Понимание того, что заявленная цена не соответствует реальности, пришло позже, но в кризис подряд помог компании выжить и банально платить зарплату, говорит собеседник.
«На уровне «Главстроя» в то время действительно можно было помогать свободными денежными потоками друг другу, — признает Богатов. — «Трансстрой» получал авансы и расчеты за выполненные работы по своим объектам, и на эти деньги работали в том числе сочинские стройки. И без этих денег вполне могло бы и не быть олимпийских проектов, ведь Внешэкономбанк
по различным причинам задерживал и тормозил финансирование».
В 2013 году петербургские власти начали перечислять деньги на строительство стадиона на эскроу-счета, с которых их нельзя было переводить на другие подряды «Трансстроя», а затем даже списывали с них деньги. Строительство стадиона стало самым скандальным проектом «Трансстроя». Его стоимость постоянно увеличивалась, например, когда Россия выиграла право провести чемпионат мира по футболу в 2018 году.
«Олег Владимирович, конечно, сильный человек, но стадион сильно ударил по его имиджу, — рассказывает знакомый Дерипаски. — Ему хотелось, чтобы эта история как можно скорее закончилась».
И в конце 2014 года Дерипаска продал «Трансстрой» бывшему однокурснику Егору Андрееву. «У Дерипаски не было разочарования в подрядном бизнесе как в таковом, — говорит Богатов. — У него было разочарование в возможности [компании] нормально работать в сложившейся ситуации без его личного вмешательства на самом верху, без интриг и подковерной борьбы вокруг распределения и оплат больших подрядов». «Трансстрой» был глубоко убыточной организацией, у которой сорвались все подряды и не было никакого будущего», — уверен другой бывший менеджер Дерипаски. Проблемы «Трансстроя» сказывались и на формально не зависимых от него бизнесах внутри холдинга, говорит Богатов. Например, из-за незавершенных строек подрядчика в Москве первое время нелучшим образом складывались отношения между девелоперским подразделением и командой Сергея Собянина
.
Полностью отстраниться от «Трансстроя» у Дерипаски не получилось: его холдинг «Базэл» оставался поручителем по кредитам, выданным структурам корпорации, и миллиардер продолжал приезжать на встречи с руководством Санкт-Петербурга и другими недовольными заказчиками. Летом 2016 года Петербург расторг с «Трансстроем» контракт на строительство стадиона, который к тому моменту был построен более чем на 90%. Годом ранее корпорация потеряла контракт на 26,3 млрд рублей на строительство третьей ВПП аэропорта Шереметьево.
Ненужные люди
В один из дней декабря 2010 года камеры наблюдения зафиксировали, как на проходную «Трехгорной мануфактуры» в центре Москвы прошли несколько человек. Они окружили охранника, и через несколько минут в помещении погас свет. Когда он включился, охранник уже лежал на полу. Через семь лет эту запись изучали в Высоком суде Лондона. «Трехгорная мануфактура» принадлежала Дерипаске, но экс-зампред ВЭБ
а Владимир Чернухин пытался доказать, что был равноправным партнером миллиардера и не получил от него денег, когда согласился продать свою долю.
Среди визитеров мануфактуры был бывший морской офицер и давний соратник Дерипаски Аркадий Саркисян. Во времена «алюминиевых войн» 1990-х он руководил службой безопасности Дерипаски. А в 2011 году миллиардер назначил его куратором «Главстроя». «Это был человек номер один на наших олимпийских стройках, — вспоминает Богатов. — Он отвечал как за строительство в Имеретинской низменности, так и за работы на дублере Курортного проспекта. Днем инспектировал Олимпийскую деревню, ночью — тоннельные проходы. Из-за Олимпиады он, как и многие, серьезно подорвал здоровье и был вынужден отойти от оперативного управления, после 2015 года я его фактически не видел в «Главстрое».
Назначение своих людей на руководящие должности типично для Дерипаски, которого его знакомые описывают как авторитарного бизнесмена. Его топ-менеджеры легко расставались с сотрудниками компаний, из которых формировался «Главстрой». Например, еще до того, как была закрыта сделка по покупке «Трансстроя», корпорацию покинул ее первый президент, экс-министр строительства РФ Ефим Басин. Он забрал ключевых управленцев и создал собственную компанию «ИнжТрансстрой». Впоследствии команды Басина и Дерипаски не раз встречались на одних и тех же стройках, в том числе в Олимпийском Сочи. В 2014 году «ИнжТрансстрой» обанкротился.
Иначе сложилась судьба прежней команды «Главмосстроя». Бывшие совладельцы компании Владимир Воронин и его сын Александр рассказывали Forbes, что новые собственники начали набирать на работу менеджеров с дипломами MBA, но без знания специфики строительной сферы. В итоге многие управленцы ушли с Ворониными строить новую компанию. В 2018 году выручка ГК ФСК Ворониных составила 111,58 млрд рублей. В 2016 году в ее состав вошла «ДСК-1», за 2018 год компании ввели в эксплуатацию 1,3 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости.
Удачно сложилась и судьба партнеров Дерипаски по компании «Главстрой-СПб», которая с самого начала была ключевой в девелоперском бизнесе «Главстроя». С момента основания «Главстроя-СПб» 25% его акций принадлежали сыну заместителя главы МЧС Юрия Воробьева и совладельцу группы «Русское море» Максиму Воробьеву, а также его партнеру Михаилу Кенину. У компании был крупнейший в структуре «Главстроя» земельный банк, здесь начали реализовываться самые масштабные проекты. «В среднем в Петербурге все компании строили за 3–3,5 года, мы — за 1,5, причем с отделкой, и заселяли, — вспоминает Игорь Евтушевский, руководивший компанией с 2007 года. — Средняя цена жилья экономкласса на рынке тогда составляла 72 000 рублей за кв. м, мы начинали продавать метр за 49 900 рублей. Быстрое строительство и сдача домов уже с отделкой и в кризис давали нам преимущество». В 2013 году менеджерам выпала возможность реализовать этот подход в собственном бизнесе. Инициатором был Кенин. Вместе с Евтушевским он создал группу «Самолет Девелопмент».
Пути Дерипаски и команды, создававшей «Главстрой-СПб», в какой-то момент разошлись, подтверждает бывший сотрудник «Главстроя». Дерипаска хотел видеть в руководстве питерской компании как можно больше представителей «Базового элемента», а люди Кенина и Воробьева были для него чужими. «Это очень эффективная компания, а Евтушевский — очень приятный и профессиональный человек», — отзывался о «Самолете» миллиардер Александр Светаков. Свои первые проекты в Люберцах и Внукове Евтушевский и Кенин начали строить именно на землях Светакова, расплатившись с ним квартирами в будущих жилых комплексах. За последние три года «Самолет Девелопмент», по данным Единого реестра застройщиков, ввел в эксплуатацию 1 млн кв. м жилья. «Главстрой» — 600 000 кв. м.
На задворках империи
У станции метро «Выхино» на окраине Москвы на месте снесенных хрущевских пятиэтажек высятся две коробки-высотки, оформленные яркими панелями. Конкурс на их строительство в 2014 году выиграл «Главмосстрой». Для компании это был последний крупный заказ от Москвы. Сокращать долю городских заказов компания начала сразу после того, как ее купил «Базэл», признает Артур Маркарян: «Это была своего рода придворная компания московской мэрии. Мы получили большое количество проектов, стройка была наполовину государственная, наполовину частная, и государственная не всегда была прибыльной». По словам Богатова, после прихода к власти в Москве Собянина компания практически перестала получать подряды от города. За 2017 год выручка «Главмосстроя» сократилась в 10 раз, до 700 млн рублей. А из нескольких тысяч человек, когда-то работавших в компании, осталось несколько сотен. Компания уже несколько лет пытается заключить мировое соглашение с кредиторами.
В 2018 году Дерипаска перестал быть владельцем «Главстроя». Сейчас холдингом владеют Аркадий Саркисян и еще несколько физлиц. Компания запустила в Москве два крупных проекта: «Береговой» и «Баланс». Их площадь превосходит все ЖК, которые компания до этого реализовывала в столице. Оба проекта, по словам бывших сотрудников «Главстроя», разрабатывались более десяти лет. Почему? Были объективные причины, например кризис и особенности девелоперского бизнеса. «Площадки в Москве достались «Главстрою» в «разобранном» виде, — объясняет Андрей Закревский, бывший директор по развитию проектов «Главстрой Девелопмента». — Не те договоры аренды, не та собственность, не тот кадастр. Приведение их в надлежащий вид, согласование, выпуск строительной документации — эти процессы могут тянуться годами. А поскольку объекты немаленькие, только на документацию нужны десятки миллионов рублей».
Богатов, который возглавил «Главстрой Девелопмент» в 2012 году, оценивает объем необходимых на тот момент инвестиций в $50 млн. Эти деньги позволили бы и за год-два подготовить градостроительную и разрешительную документацию. Но у «Базэла» не всегда находились свободные ресурсы, кроме того, объясняет Закревский, недвижимость «Главстроя» перманентно обслуживает интересы всего «Базэла», в какой-то момент объекты могли заложить для получения кредитов предприятиями группы.
«Работать c «Базэлом» непросто, — признает Богатов. — Нужно учитывать и понимать интересы компании, управляющей многими бизнесами акционеров. А установка, как правило, была такая: у вас есть свои проекты, вы их развиваете — берите с них деньги и вкладывайте в новые». Чтобы получить у Дерипаски и руководства «Базэла» зеленый свет, проекты проходили жесткий отбор, вспоминает Закревский, многие отправляли на доработку: «По одному только «Береговому» я видел минимум четыре варианта проекта. Но для недвижимости в Москве это нормальная практика. Для девелоперских компаний строительство — профильный бизнес, и они вынуждены тратить на это все ресурсы. Совсем другое дело, когда речь идет о «дочке» большого холдинга».
«Трудно представить и «Главстрой», отрезанный от «Базэла» — а откуда взялся бы набор площадок под развитие? — рассуждает Богатов. — Они же не с неба свалились, «Базэл» их купил и передал в управление своим девелоперам».
«Потенциал «Главстроя» в виде промзон в качественных локациях огромен. И при грамотном управлении компания может вырасти в разы», — уверен управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. Он приводит в пример «Трехгорную мануфактуру» и площадку на Кутузовском проспекте, где расположен бывший Приборостроительный завод им. Казакова. Его Дерипаска купил в 2005 году вместе с Mirax Сергея Полонского. Полонский говорил, что продал свою долю, но так и не получил денег. От комментариев для Forbes он отказался. «Компания не развивает эти площадки, а только сдает в аренду, — объясняет Лукашев. — При этом качество управления объектами очень низкое. Компания приносит прибыль, не требуя особых вложений и развития, на этом и строится вся бизнес-модель». «Трехгорная мануфактура» и площадка на Кутузовском проспекте сегодня не входят в состав «Главстроя», а управляются непосредственно «Базэлом».
«В прошлом гиганты строительной индустрии, «Главмосстрой» и «Трансстрой» сейчас статистически незаметны, — сожалеет Богатов. — Из их остатков в Москве удалось выкристаллизовать девелоперский бизнес с тремя-четырьмя проектами. Но надо понимать, что по оборотам «Главмосстрой» и «Трансстрой» были как десяток таких девелоперов».
От «Суммы» до тюрьмы: список Forbes покинули одиннадцать бизнесменов
Кирилл Шамалов
Состояние в рейтинге Forbes-2018: $1,4 млрд
Оценка состояния сократилась после того, как Forbes выяснил подробности сделки по продаже 17% «Сибура» Леониду Михельсону в 2017 году.
Зиявудин Магомедов
Состояние в рейтинге Forbes-2018: $1,2 млрд
Зиявудин Магомедов, владелец группы «Сумма», был арестован в марте 2018 года по подозрению в организации преступного сообщество. Пока бизнесмен находится в СИЗО «Лефортово», его активы постепенно отходят новым собственникам.
Андрей Молчанов
Состояние в рейтинге Forbes-2018: $1,2 млрд
Стоимость «Группы ЛСР», мажоритарным акционером которой является Андрей Молчанов, снизилась из-за снижения ликвидности ЛСР и выхода компании из индекса FTSE Russia.
Игорь Ротенберг
Состояние в рейтинге Forbes-2018: $1,1 млрд
Игорь Ротенберг покинул глобальный рейтинг Forbes после того, как передал свою долю в девелопере TPS Real Estate своей сестре Лилии.
Владимир Коган
Состояние в рейтинге Forbes-2018: $1,1 млрд
Акции банка «Уралсиб» Владимира Когана за год упали на четверть. Кроме того, Афипский НПЗ Когана перешел в управление группы «Новый Поток» и Сбербанк
а. Сам банкир, не появляющийся на публике, по сообщениям СМИ, находится в коме.
Эдуард Чухлебов
Состояние в рейтинге Forbes-2018: $1 млрд
Оценка стоимости УГМК, совладельцем которой является Эдуард Чухлебов, сократилась.
Игорь Кудряшкин
Состояние в рейтинге Forbes-2018: $1 млрд
Оценка стоимости УГМК, совладельцем которой является Игорь Кудряшкин, сократилась.
Лев Кветной
Состояние в рейтинге Forbes-2018: $1 млрд
Капитализация «Новоросцемента», принадлежащего Льву Кветному, падает вместе с рынком. Причины — стагнация экономики в целом и экспорт дешевого цемента из соседних стран.
Сергей Петров
Состояние в рейтинге Forbes-2018: $1 млрд
Оценка стоимости автодилера «Рольф», основателем которого является Сергей Петров, сократилась.
Юрий Гущин
Состояние в рейтинге Forbes-2018: $1 млрд
Изменилась методология оценки главного актива Юрия Гущина, группы «Гута».
Филарет Гальчев
Состояние в рейтинге Forbes-2018: $1 млрд
Капитализация «Евроцемент груп», принадлежащей Филарету Гальчеву, падает вместе с рынком. Причины — стагнация экономики в целом и экспорт дешевого цемента из соседних стран.