30 покупателей нежилых помещений в ЖК «Миллениум сити», в числе которых и известный футбольный тренер Курбан Бердыев, могут остаться ни с чем в ходе недавно начавшейся процедуры банкротства компании «Маг-строй». В отличие от остальных дольщиков закон никак отдельно не защищает их интересы. Теперь предприниматели взывают к совести «Тимер Банка» и мудрости Рустама Минниханова, а их беда того и гляди коснется и других ЖК.
В КОНКУРСНУЮ МАССУ — И ПЕРЕПРОДАТЬ
В широком сообществе обманутых дольщиков, испивающих чашу страдания в Татарстане, обнаружилась новая подкатегория — еще более несчастная и пораженная в правах. Покупателям долевого жилья, по крайней мере, обещан свет в конце тоннеля после достройки их дома, а тем, кто вложился в нежилые помещения, в конце пути, как оказалось, «светит» лишь шиш с маслом. Речь, правда, о тех, случаях, когда застройщик входит в процедуру банкротства. Надо заметить, что в Татарстане до сих пор таких примеров почти не было. Практически всех застройщиков, находившихся в предбанкротном состоянии, власти брали на поруки и под лозунгом «Ведь это наши люди» достраивали проблемные дома. До процедуры финансовой несостоятельности дело при этом не доводили.
Однако на этот раз процесс пошел. В сентябре этого года Арбитражный суд РТ признал банкротом компанию «Маг-строй», аффилированную с Рашидом Аитовым. И теперь Библией для его дольщиков и кредиторов становится параграф №7 закона о банкротстве, описывающий особенности финансового оздоровления застройщиков.
Первыми жертвами рискуют стать около 30 предпринимателей, купивших нежилые площади в строящемся ЖК «Миллениум сити» на пересечении проспекта Амирхана и улицы Чистопольской. Как рассказали газете «БИЗНЕС Online» владельцы офисов, представители «Тимер Банка» (бывший «БТА-Казань»), который выступал инвестором проекта еще до санации, недавно огорошили их пренеприятным известием. Всю их нежилую недвижимость планируется включить в конкурсную массу, потом повторно продать, а вырученные средства пустить на завершение строительства. И это при том, что у покупателей есть соответствующие договоры долевого участия, свидетельства о регистрации прав требования в Росреестре.
КУРБАН БЕРДЫЕВ И ЕГО ТОВАРИЩИ ПО НЕСЧАСТЬЮ
ЖК «Миллениум сити» начали возводить в 2007 году, срок сдачи истек в 2014-м. Комплекс состоит из двух частей: две башни в 18 и 24 этажа стоят на перекрестке со стороны 68-го квартала, точно такие же — с другой, со стороны 66-го квартала. Первая часть введена в эксплуатацию, а второй с адресом Чистопольская, 65 не повезло — «Маг-строй» никак не может завершить строительство. В доме, согласно декларации, 320 квартир и еще 3,7 тыс. кв. м нежилых площадей, отведенных под офисы и магазины. Под них в доме были отведены нижние два этажа. Первый этаж был поделен на большие помещения, что подразумевало заход крупных ретейлеров.
Интересно, что, по данным дольщиков, в эти площади вложился, например, Курбан Бердыев, бывший главный тренер «Рубина», а ныне вице-президент «Ростова». Второй же этаж был разделен на довольно небольшие площади в расчете на представителей малого бизнеса.
Именно они обратились в «БИЗНЕС Online» со своими горестными рассказами. Предприниматели, которые собрались у дома обсудить, как дальше быть, покупали самые разные метражи — одни небольшую комнатку в пять квадратов, другие взяли побольше, квадратов двадцать. Одни предприниматели на площадях хотели расширить свой бизнес, другие — впервые начать свое дело.
Так, попробовать свои силы в предпринимательстве хотел Рамиль Исмагилов, который зарегистрировался как ИП и приобрел 25 квадратных метров для открытия массажного кабинета. За площади внес 2 млн. рублей, из которых половину заплатил наличными, а еще на 1 млн. рублей взял ипотечный кредит в том же «Тимер Банке». С тех пор три года платил ипотеку, а теперь это же банк грозится площади забрать, возмущается Исмагилов.
Сергей Гараничев, наоборот, предприниматель со стажем — арендует площади в расположенном неподалеку «Бахетле», его компания занимается строительством бассейнов. Чтобы не платить аренду — 16-17 тыс. в месяц — и немного сэкономить, решил приобрести 15 «квадратов» в собственность. Теперь 1,2 млн. рублей так и «зависли».
Расширить свое дело хотел Владислав Максимов из туристической компании «Мега-тур» и на новых площадях в 26 квадратных метров открыть второй офис. «Хотелось бы, чтобы власти или банк прислушались к нам, мы же создаем новые рабочие места. Я, к примеру, еще трех новых сотрудников планировал к себе взять», — говорит он.
Артур Харитонов приобрел площади, пока не рассматривая вариант с бизнесом. После смерти отца ему досталась квартира, он ее продал и приобрел недвижимость в доме. Даже мебель туда перевез из родительского дома...
В не менее сложной ситуации оказалась Ольга Фомина, которая для приобретения недвижимости в 90 кв. метров продала две квартиры — в Нижнекамске и Казани, заплатив 7 млн. рублей. На новом месте она хотела разместить художественную студию, кстати, тоже как память об отце, который хорошо рисовал... «И мы остались на улице! А тогда, в марте 2014 года, тут полным ходом шли работы, стояли башенные краны, днем и ночью свет горел. Работа шла, поэтому мы и вложились».
Предприниматели говорят, что доверились банку — ведь если кредитная организация берет дом под свой контроль, то априори с деньгами проблем быть не должно. Да и местные власти не раз приезжали на стройплощадку и заверяли, что дом будет готов...
САМЫЕ БЕСПРАВНЫЕ ИЗ ДОЛЬЩИКОВ
Поясним, что «Тимер Банк» (тогда еще БТА-Казань«) в бытность у руля команды Мудариса Идрисова действительно выступал инвестором нескольких проектов «Свея» и «Маг-строя». Однако дольщики приобретали площади не у самого «БТА-Казани» и даже не у «Маг-строя», а у компании-прокладки ООО «Ресейлер», которая была зарегистрирована на неформально аффилированных с банком физлиц. Эта фирма сама приобретала площади у застройщика по цене в 20 тыс. рублей за квадрат, а предпринимателям перепродавала по рыночной стоимости — порядка 70 тыс. рублей за кв. метр.
Тем не менее, участие в схеме банка покупатели рассматривали как гарантию достройки объекта. «Мы могли бы купить площади в других строящихся домах, но решили не рисковать и довериться банку. А получилось наоборот!», — с горечью говорят они.
Банк, тем не менее, рухнул и в результате запущенной процедуры санации перешел в руки группы ТФБ Роберта Мусина, который немедленно затеял тяжбу со структурами Аитова, неоднократно описанную БИЗНЕС Online. В мае 2015 года банк обратился в Арбитражный суд Москвы с требованием о банкротстве «Маг-строя», который был прописан в столице. В марте этого года судом сначала была введена процедура наблюдения, а недавно, как уже было сказано, Арбитражный суд РТ признал компанию банкротом и назначил конкурсным управляющим Алмаза Сабитова, члена НП «Объединение арбитражных управляющих «Авангард». Ранее, еще 1 июня 2016 года аналогичная участь постигла и ООО «Ресейлер» — конкурсным управляющим назначен член того же объединения Марат Шарипов.
Теперь все имущество застройщика действительно должно быть включено в конкурсную массу и распродано для погашения долгов. Однако закон о банкротстве особо защищает дольщиков, которые купили жилые помещения. Во-первых, какая бы судьба ни ждала застройщика-банкрота, за ними сохраняется право на их квартиры. Во-вторых, согласно статье 201.9, они ставятся на ступень выше прочих кредиторов в очередности удовлетворения их требований.
На тех же, кто купил в строящемся доме нежилые помещения, эти льготы не распространяются. Они могут требовать только денежную компенсацию от застройщика-банкрота в составе общей очереди, наравне с тем же «Тимер-банком». Однако предприниматели понимают — шансы получить хоть что-то в этом случае равны нулю.
Аналогичная ситуация возникала не только в Казани — очаги банкротства застройщиков приводили к скандальным пожарам по всей России. Как правило предприниматели — физлица через суды требовали включения в реестр требования о передаче нежилых помещений. Но судебная практика по России складывается не в пользу бизнеса, поскольку «закон на требования по нежилым помещениям не распространяется».
В тоже время ФЗ-214 и «Закон о защите прав потребителей» не разделяют дольщиков по специфике объекта, то есть законотворцы предполагали, что владельцы хоть квартир, хоть офисов должны быть защищены. В 2015 году по инициативе группы сенаторов в Госдуму был даже внесен законопроект, призванный внести в вышеупомянутый параграф № 7 «Закона о банкротстве» понятие «нежилое помещение». Однако документ получил отрицательное заключение профильного комитета и правительства РФ. Одним из главных аргументов стало то, что особое отношение к покупателям квартир связано с «особой заботой государства о реализации гарантированного конституцией права на жилище». Также их особая защита связана с тем, что они непрофессиональные инвесторы. Те же, кто покупают нежилые помещения должны, по логике законодателей, нести коммерческие риски наравне со всеми остальными инвесторами, включая банки. В итоге Госдума законопроект отклонила.
Логика понятна, но в случае с «Миллениум сити» она явно противоречит жизни: частные предприниматели покупали площади не для инвестиций, а для себя. А вот каков процент реальных покупателей среди владельцев квартир, еще надо разобраться.
ВСЯ НАДЕЖДА НА МИННИХАНОВА?
В банке, комментируя ситуацию «БИЗНЕС Online», предпочли от всей этой ситуации дистанцироваться. «У Тимер Банка нет полномочий для принятия решений о продаже или непродаже помещений в ЖК „Миллениум Сити“, это вопрос конкурсного управляющего ООО „Маг Строй“. Он должен выявить конкурсную массу и направить ее на завершение строительства и, по возможности, на удовлетворение требований кредиторов», — рассказал председатель правления Айрат Камалов. Связаться с Алмазом Сабитовым БИЗНЕС Online не удалось.
Дольщики, впрочем, разницы между банком и назначенным по его инициативе управляющим не видят, и призывают кредитную организацию проявить добрую волю и найти компромисс. Тем более, что перепродажа их площадей не принесет ощутимой выгодны в масштабе стройки — дом все равно не удастся достроить на полученные от продажи 20-30 млн. рублей. Встреча предпринимателей с представителем банка должна была пройти во вторник, но так и не состоялась.
Предприниматели рассказали, что обращались к бизнес-омбудсмену России Борису Титову в Москву. Но его аппарате посоветовали сначала решить вопрос вместе с республиканским защитником прав МСБ Тимуром Нагумановым и тот даже взял проблему в разработку. Газета «БИЗНЕС Online» обратилась к Нагуманову с запросом, пока ответа получено не было. Также предприниматели надеются, что поможет главный защитник дольщиков — президент РТ Рустам Минниханов. По их мнению, в этой ситуации, малый бизнес, с которого и так дерут три шкуры, оказался не защищенным.
Между тем, данный прецедент может приобрести характер эпидемии. У того же «Маг-строя» остались не введенными не только ЖК «Миллениум сити», но также ЖК «Акварель», ЖК «Золотая середина» и дома на ул. Достоевского, 54а. Если в «Акварели» помещения не продавались, то в двух последних ЖК история будет та же.
Более того, ни с чем могут остаться и покупатели коммерческих площадей ГК «ФОН», одна из компаний которой («ФОН-Ривьера», которая строила ЖК «Симфония»), вошла в процедуру банкротства на днях. Ну а у всех, кто планирует вложиться в нежилые помещения в других новостройках, есть повод крепко задуматься.