«Стоимость квадратного метра здесь — и коммерции, и квартир — в любом случае будет превышать среднерыночную. Это не меньше 200 тысяч за «квадрат», — оценивают эксперты перспективы нового проекта в Кировском районе Казани. Поднимет заброшенные мануфактуры Адмиралтейки «Бриз» Андрея Белякова. В ее активы вошли здания и земельные участки компании ASG Алексея Семина и наследство лофта «Фабрика Алафузова» Андрея Питулова. Проект к концу года должны представить президенту РТ Рустаму Минниханову. Сложностей добавляют охранные обязательства — на территории несколько памятников. О том, что с ними станет, сохранят ли креативное пространство и кто из застройщиков уже вовсю реанимирует промзону, — в материале «БИЗНЕС Online».
Казанский застройщик возьмется за мануфактуры
Пустовавшее почти два десятка лет здание бывшего льнокомбината в Кировском районе Казани наконец обрело своего хозяина. Как выяснил «БИЗНЕС Online», инвестиционная группа компаний ASG миллиардера Алексея Семина продала объект казанскому застройщику «Бриз». Информацию нашему изданию подтвердил владелец ГК Андрей Беляков. В планах — полная реконструкция производственного здания под жилье и общественные пространства.
«Сносить? Ни в коем случае! — озвучил планы на приспособление исторического здания льнокомбината Беляков. — Мы планируем максимально создать среду, где бы люди и жили, и работали, развлекались, водили детей в детский сад». В течение полугода «Бриз» намерен представить проект реконструкции общественности и пройти согласование межведомственной комиссии по вопросам градостроительной деятельности в исторических поселениях под председательством президента РТ Рустама Минниханова.
Оценочная стоимость реализации проекта на улице Гладилова, по словам Белякова, составит примерно 10 млрд рублей. За сколько удалось приобрести бывшее здание завода, застройщик не сказал. ASG пыталось продать его уже несколько лет. Последняя рыночная цена, судя по информации на сайте компании, — 250 млн рублей. Площадь четырехэтажного здания — 18,5 тыс. кв. м, плюс земельный участок в 5,7 тыс. «квадратов». «Стоимость вложений при приобретении и реновации таких объектов значительно ниже, чем возведение подобных зданий с нуля. В деловых частях города практически отсутствуют свободные локации под строительство. После редевелопмента капитализация и востребованность таких объектов для арендаторов значительно возрастают. Одним из примеров такой сделки стал объект на улице Гладилова», — прокомментировал продажу «БИЗНЕС Online» директор по развитию территорий и продажам ГК ASG invest Ринат Аисов.
Питулов надеется сохранить креативное пространство
Как выяснилось, это не единственное приобретение Белякова на территории комплекса. Ему ушло и имущество лофта «Фабрика Алафузова», ранее принадлежащее ООО «Алафузовские мануфактуры» известного в казанской клубной среде бизнесмена Андрея Питулова. Как рассказал предприниматель, в этом году, после того как конкурсный управляющий продал 100% доли на банкротных торгах (на тот момент неизвестному покупателю), он ликвидировал ООО «Фабрика Алафузова» и закрепил за пространством название «Алафузов Лофт». Только позже выяснилось, что новым владельцем 7 тыс. «квадратов» фабрики и 0,74 га земельного участка стал казанский застройщик «Бриз». Ранее комплекс целиком выставляли на продажу за 300 млн рублей.
Чем известна фабрика Алафузова
Какая судьба ожидает креативное пространство? Сейчас «Алафузов Лофт» продолжает работать на правах аренды, которая продлится около года. Здесь находится стендап-клуб «КлуП», галерея, «ALFZV-промо», которая проводит вечеринки по выходным и различные культурные события на территории лофта, есть несколько мастерских, проходят квесты.
Приобретение всей локации «Бризом» Питулов рассматривает как новый этап развития мануфактур и надеется, что его опыт пригодится новому собственнику. «Мне известны намерения нового владельца территорий и здания. Многое и так понятно, потому что вытекает из особенностей места. Тем более до 1943 года фабрика купца Алафузова была частью льнокомбината, который выделил свои площади под эвакуированную из Харькова фабрику первичной обработки шерсти, — говорит Питулов. — Вполне естественно, что в таких пространствах должны находиться и творческие составляющие: галереи, мастерские, музеи, выставочные пространства, фуд-корты и развлекательные заведения. Это та тема, которую мы прокачивали здесь последние 10 лет. Надеемся, сможем продолжить эту историю».
Что будет делать бизнесмен, если его опыт окажется неинтересным в рамках проекта «Бриза»? Питулов отметил, что тогда раздаст и распродаст все, что останется, и прекратит работу. «Наш проект был для людей, молодежи, жителей и гостей города. Мы показали, что можно делать с заброшенными помещениями, как из развалин делать арт-объекты и туристические места. Если это окажется никому ненужным, это сделает мою деятельность бессмысленной», — сказал он.
Напомним, сам Питулов — банкрот с 2020-го, но продолжал оставаться владельцем части площадей комплекса фабрики. В 2019-м конкурсный управляющий Булгар банка в лице Агентства по страхованию вкладов (АСВ) подал иск о банкротстве ООО «Фабрика Алафузова». Бизнесмен задолжал банку более 64 млн рублей, которые взял на реконструкцию лофта. Тогда предприниматель говорил, что главная причина его краха — банкротство Булгар банка, с помощью средств которого он планировал восстановить помещения фабрики. Однако в начале 2017 года кредитная организация приказала долго жить, а АСВ потребовало у кредитора все долги и сразу. Ну а когда банк обанкротился, Питулову не разрешили ни делить помещения, ни продавать, ни сдавать в аренду, что остановило развитие проекта, объяснил тогда он.
Балтусова рассчитывает на реставрацию памятников
С приходом нового владельца территорию бывшей фабрики Алафузова ждет глобальное обновление. Как рассказала «БИЗНЕС Online» помощник президента РТ Олеся Балтусова, в этом году в КГАСУ провели комплексный анализ историко-культурной ценности зданий комплекса локации. На территории расположено два исторических памятника — дом Котелова и корпуса льноткацкой фабрики. Производственный корпус (ХIХ век, архитектор Лев Хрщонович) — объект культурного наследия республиканского значения, а дом Котелова (построен в 1833 году по проекту Петра Пятницкого, образец русского классицизма) — федерального. Как ранее писал «БИЗНЕС Online», по факту повреждения зданий в 2011-м даже возбуждалось уголовное дело. Тогда в целях защиты и сохранения объектов прокуратурой Кировского района Казани было направлено в суд заявление о принятии памятников в федеральную и республиканскую собственность.
«Все сохранившиеся исторические объекты вне зависимости от охранного статуса собственник планирует сохранить», — отметила Балтусова.
По дому Котелова и заводскому зданию архитектором-реставратором Альбиной Хайруллиной уже готовится научно-проектная документация по сохранению и приспособлению. По другим историческим объектам и территории комплекса работы по разработке концепции развития ведет московская фирма Nowadays под руководством Наты Татунашвили. В копилке бюро — проекты реконструкции заводов «Кристалл» и «Простор» в Москве, обновление кинотеатров, гостиниц, рынка на ВДНХ и др. В перспективе по их проекту реконструируют существующие здания и выстроят новые жилые объемы. Первые проектные решения по данной территории будут готовы к концу 2023 года.
«Будет строительство новых жилых объектов, соответственно, для них нужна инфраструктура. И то, какие функции распределят по историческим объектам, памятникам в том числе, определится после исследования, — рассказала Хайруллина. — Тогда мы решим, под что целесообразнее приспособить объекты, памятники с учетом их исторических подлинных элементов. Возможно ли, например, какую-то функцию, которая необходима для нормального существования этого квартала, разместить именно в этих зданиях. Или нужно сделать это в других объектах, которые не являются историческими памятниками».
Пока есть решение по реставрации дома Котелова и его фасадам. Например, планируется восстановить ранее существовавший парадный портик на колоннах фасада — он сегодня утрачен. В интерьерах же сохранились подлинные двери, потолочные тяги по периметру, печи — все это отреставрируют. Сложнее же пока с главным корпусом комбината — заводской частью. «В советское время его усиливали металлическими колоннами, швеллерами, и сейчас фасад сильно исказился. Поэтому перед нами стоят сложные задачи: каким образом восстановить кирпичную кладку, как демонтировать поздние усиления, чтобы здание не развалилось. Это сложные инженерные задачи», — рассказала «БИЗНЕС Online» Хайруллина.
Набережная, парки, концертный зал: Адмиралтейская слобода как новая точка роста развития Казани
Почему, собственно, компании «Бриз» стал интересен этот участок на Гладилова, ведь застройщик никогда не занимался реконструкцией? Кировский район можно назвать вотчиной Белякова, и с покупкой фабрики бизнесмен еще больше укрепляется здесь. Недалеко от льнокомбината находится офис компании. А прямо напротив купленного здания, на ул. Алафузова, 6, недавно сдан его 7-этажный дом на 182 квартиры. Кроме того, в Кировском районе строится сразу три ЖК «Бриза»: «Элегия» на улице Окольной, Terra на улице Ильича, а также ЖК «Каштан» на улице Маршрутной. Сдать их должны друг за другом, в течение 2024–2026 годов. Застройщик регулярно входит в топ-50 строителей Татарстана по версии «БИЗНЕС Online». В портфолио компании за 25 лет — 16 сданных домов (данные «ДОМ.РФ»). Есть и проект в Пестречинском районе, доставшийся Белякову в рамках достройки домов обманутых дольщиков. «Бриз» также достраивал дома ГК «Фон» в столице РТ, взамен получая земли под свои проекты.
Алафузовская фабрика находится на границе Адмиралтейской слободы, чьи просторы давно пытаются реновировать. В 2016 году в Казани представили мастер-план развития. По проекту здесь предусмотрена единая пешеходная зона вдоль Казанки и Волги, парки, скверы, жилые зоны, а также культурные объекты, в том числе музейный комплекс «Адмиралтейская верфь», интерактивный музей воды XXI века, концертный зал, конгресс-центр и многое другое. Еще тогда здания Алафузовской фабрики предложено было не сносить, а использовать под создание смешанного кластера. Кроме того, предполагается задействовать территории завода «Сантехприбор» и Казанского вертолетного завода (КВЗ). Появление же рекреационно-туристической зоны позиционируется как одна из главных идей возрождаемой Адмиралтейской слободы.
В 2020 году для владельцев участков казанские архитекторы подготовили пул проектов, обыграв свойственную территории промышленную архитектуру, где много металла, красного кирпича и стекла. Планы уже воплощаются в жизнь — чуть дальше в сторону бывшего квартала льнокомбината, на перекрестке с улицей 1 Мая, строительная компания «РР-групп» (известна как генподрядчик возведения гипермаркета «Мегастрой», гостиницы «Кристалл», ЖК «Флагман» в Казани) строит офис в промышленном стиле с красно-кирпичным фасадом. Правда, под снос пошел один из хозкорпусов напротив лофта «Фабрика Алафузова».
На улице Поперечно-Базарной ООО «Модный город» построит трехэтажный офис, рядом с ним «садится» двухэтажный автосервис. Впритык к фабрике Алафузова и бане №5 появится автомойка — тоже в общей стилистике места. «Для Адмиралтейской слободы подготовили ансамблевое решение, нашли перспективный облик», — говорил советник министра строительства РТ Николай Васильев.
«Комиссия Минниханова»: зачем снесут льнокомбинат и что построят над станцией метро?
В общем, освоение промзон Адмиралтейской слободы идет полным ходом. Комплексную застройку территории на бывших землях Казанского вертолетного завода первым начал «Унистрой» — на площадке в 20 га появится ЖК Statum. Вместо гигантской «заброшки» город получит жилой микрорайон на 5 тыс. жителей с собственной школой и детскими садами. Новым же владельцем земли завода «Сантехприбор» стал застройщик из Марий Эл и экс-совладелец ГК «Волжский домостроительный комбинат» Николай Морсин, который выкупил долги завода-банкрота за 145 млн рублей. Неподалеку, в сердце Ягодной слободы, обосновалось СМУ-88 с ЖК «Крыловка Парк», а также ЖК «Евразия», в который инвестировал сын экс-руководителя приволжского управления Ростехнадзора Сергей Петров. ЖК «Городская усадьба» строит компания «Стройпромторг», а на улице Большой появятся резиденции в лаундж-домах проекта «Авторы» от одноименной девелоперской компании Айдара Мифтахова и Владимира Михайлова.
Ну и не стоит забывать о будущих знаковых для города проектах. Рядом почти 5,5 км волжской акватории и будущий парк «Старое русло», который входит в одобренную на высшем уровне в РТ стратегию развития Казанки до 2030 года.
А главное, именно в Адмиралтейке планируется возвести Соборную мечеть по проекту московского бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры», что даст еще больший толчок развитию всей территории.
«Реконструкция обойдется в 2 раза дороже, чем построить новое здание»
Опрошенные эксперты «БИЗНЕС Online» положительно оценивают планы застройщика по восстановлению мануфактуры. У Адмиралтейки большой потенциал: до центра города на авто 10 минут езды, и для жилья, и для бизнеса это место привлекательное. Учитывая развитие территории «Новой Портовой», Казань вскоре придет к модели множества центров в городе, каждый из которых специализируется в каком-то конкретном виде деятельности.
«Жилье в этих краях, конечно, нужно, потому что его там очень мало сегодня. Там даже прохожих на улице нет, потому что там никто не живет, — говорит завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич. — Территории нужно развивать. Например, на улице Краснококшайской, в сторону Волги, там буквально 1,5 десятка объектов представляют ценность, все остальное — хлам. Во-первых, кожкомбинат, давно простаивающий, с ветхими сооружениями, кожгалантерейная фабрика, которая тоже простаивает».
В то же время Дембич сомневается в том, что здания мануфактуры нужно реконструировать, — слишком ветхие. Да и демонтировать и сохранять всегда гораздо сложнее и затратнее, чем строить даже на заброшенном, но свободном участке. «По идее, его надо сносить и строить новое. Историческая ценность? Там можно сохранить фасадную стенку, но за ней все сделать новое. Само по себе оно особой ценности, конечно, не имеет, честно говоря, хотя и относится к таким средовым охраняемым зданиям. Реконструкция обойдется в 2 раза дороже, чем построить новое здание», — говорит наш собеседник.
Рассчитывать на дешевое жилье здесь не стоит, предрекают эксперты недвижимости. Уже сейчас в данной локации казанские застройщики предлагают статусные объекты в виде клубных домов. А с учетом того, что планируется облагородить русло Казанки и набережную, стоимость квартир будет только расти. «Цены на жилье стартуют от 200–250 тысяч рублей за „квадрат“. Мы понимаем, что это совсем не „эконом-“, а „комфорт плюс“, „бизнес-“», — отмечает генеральный директор A-Development Мурат Ахмеров. В случае с льнокомбинатом на первых этажах, скорее всего, «сядут» ретейл и торговля, т. к. в здании высокие потолки, а верхние можно пустить под апартаменты, говорит эксперт. Офисы также будут востребованы в силу удобной логистики до центра города.
«Я бы видела это пространство как многофункциональное. Именно сочетание жилой, коммерческой и креативной функций может дать рынку совершенно новый продукт. Хочется верить, что проект будет именно таким. В Москве и Санкт-Петербурге масса подобных успешных проектов», — отмечает полпред российской гильдии управляющих и девелоперов по Татарстану Елена Стрюкова.
«Стоимость квадратного метра здесь — и коммерции, и квартир — в любом случае превысит среднерыночную. Когда они начнут строить, это будет не меньше 200 тысяч за „квадрат“. Если бы они запускались сейчас, то со 160–180 тысяч, в зависимости от площади квартиры, проекта дома», — считает руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. По ее словам, Казани как раз не хватает таких проектов, где идет симбиоз старых промышленных зданий и жилья, и проект будет востребован, особенно у креативной молодежи.
Но не только о жилье нужно думать, добавляет Гизатова. «Не хочется попасть в положение, как в начале 2000-х и до этого, когда не нужны были садики и школы. Тогда их превращали в офисы, какие-то пространства, в результате мы столкнулись с тем, что садиков и школ нет. Когда мы видим поля, старые базы, сменившие свои профильные назначения, которые стали многоквартирными домами, превратились в ЖК, с одной стороны, это хорошо, но с другой — плохо. Потому что где тогда людям работать? Не могут все трудиться в торговле и оказывать услуги. Нужно что-то созидать», — заключила эксперт. Да и если оставлять мануфактуру только под общественные пространства, если вокруг нет жилья, они работать не будут, отмечает Дембич. Это бессмысленная трата средств. Поэтому оптимальный вариант для данной локации — соединить наработки лофта Питулова и сделать здесь апартаменты или квартиры.