Кассационный суд согласился с решением первой инстанции об аннулировании договоров аренды земельных участков, заключенных между администрацией Сочи и АО «Хоста-чай». Общая площадь территории, арендованной предприятием, составляет 288 га, из них действующие чайные плантации занимают 101 га. Суд решил, что предприятие совместно с администрацией Сочи и ТУ Росимущества осуществило незаконный вывод земельных участков из сельхозоборота. Ответчик собирается обжаловать решение в Верховном суде и надеется на перезаключение договора аренды напрямую с государством. Эксперты полагают, что для урегулирования ситуации необходимо создать госпрограмму для поддержки чаеводов.
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции оставил без изменения решение Адлерского райсуда, прекратившего договор на право аренды АО «Хоста-чай» с администрацией Сочи земельного участка площадью 288 га. Чайные плантации на спорной территории занимают 101 га. Кроме того, там растет фундук, виноград, есть пасеки и старые совхозные леса. Истцом в деле выступил замгенпрокурора РФ Игорь Ткачев.
В АО «Хоста-чай» заявили “Ъ-Кубань”, что намерены обжаловать решение в Верховном суде, поскольку оно, по их мнению, представляет собой не что иное, как пересмотр итогов приватизации. «Предприятие является добросовестным сельхозпроизводителем. АО "Хоста-чай" всегда использовало территории по назначению под выращивание и производство чая, а также иных культур. С 2005 года у нас имеется собственная фабрика, чай ежегодно собирают, перерабатывают и реализуют. Мы сохранили плантации и производство в самые тяжелые годы, и для нас является непонятным вывод суда о том, что мы создавали только видимость хозяйственной деятельности»,— прокомментировал “Ъ-Кубань” замдиректора общества Сергей Мочалов.
В ближайшее время чаеводы Сочи планируют создать рабочую группу, чтобы получить возможность перезаключить договоры аренды с Росимуществом напрямую. Этот вопрос сельхозпроизводители обсудили с губернатором края Вениамином Кондратьевым на агропромышленной выставке «Кубанская ярмарка» в конце сентября.
Как следует из решения Адлерского районного суда Сочи, по итогам реорганизации Верхне-Хостинского чайного совхоза в 1992 году было зарегистрировано ЗАО «Хоста-чай». В 1993 году предприятие получило земли в бессрочное пользование от администрации Сочи. В последующем «Хоста-чай» совместно с сочинской мэрией и ТУ Росимущества осуществило якобы незаконный вывод территорий из сельскохозяйственного оборота. Для этого мэрия курорта в 2005 и 2007 годах предоставила ЗАО «Хоста-чай» в аренду на 49 лет без торгов для сельскохозяйственного использования 60 земельных участков. Прокуратура установила, что предприятие, заключая договоры аренды, якобы заведомо не преследовало цели использовать все участки по назначению.
ЗАО «Хоста-чай», как говорится в решении суда, переуступило третьим лицам право аренды на восемь участков общей площадью 10,6 га. Следовательно, как утверждал в суде надзорный орган, заключенные государством договоры аренды угодий следует считать ничтожными сделками. Кроме того, истец заявил, что «территория большинства спорных участков заросла древесно-кустарниковой растительностью и фактически превратилась в лесной массив».
«Уступленные с 2008 по 2015 год участки составляют менее 5% от баланса земель АО "Хоста-чай" и касаются непродуктивных угодий»,— отметил Сергей Мочалов.
В рамках федеральной программы по развитию сельского хозяйства необходимо принять подпрограмму по развитию чайной отрасли и субтропического растениеводства, считает замдиректора по стратегическим коммуникациям ФИЦ «Субтропический научный центр РАН» Андрей Платонов. По его словам, необходимо определить региональную и федеральную поддержку, участниками должны стать муниципалитеты, фермеры, чайные предприятия.
«Согласно законодательству, сейчас государство должно предоставить эти территории через торги. Однако в отсутствие четкой установки правительства, возможно, через некоторое время новые арендаторы столкнутся с теми же проблемами»,— говорит господин Платонов.
По его словам, действия по отмене аренды земельных участков в Сочи могут способствовать превращению чайных плантаций в запущенные территории уже через год. «Закладка одного гектара чайной плантации составляет 50–80 млн руб., срок окупаемости — десять лет. Это долгоиграющая инвестиция, не каждый инвестор сможет вложить такие средства. Поэтому я считаю крайне опасным запрет предприятиям заниматься тем, чем они занимались с момента основания»,— отметил эксперт.
Переоформление без торгов сельхозземель, предоставленных приватизированным предприятиям в начале 90-х годов на праве бессрочного пользования, было обязательным, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Константин Кузин.
«Использование части участков не по назначению не может стать основанием для признания сделок аренды ничтожными. Создается впечатление, что прокуратура хочет заставить предприятия заново заключить договоры аренды, но по результатам торгов. Непонятно также, почему суд не применил сроки давности. Надеемся, что ВС РФ во всем разберется, а судебная практика избежит создания опасного прецедента изъятия сельхозземель, договоры аренды по которым были заключены более 10 лет назад»,— сказал господин Кузин.
Как писал “Ъ-Кубань”, в 2022 году суды удовлетворили все иски генпрокуратуры, аннулировав права около 100 сельхозпроизводителей на обрабатываемые сельхозугодья, включая крупные предприятия (АО «Мацеста-чай», АО «Шапсугский чай», АО «Солохаульский чай», ЗАО «Дагомысчай», ферма «Экзархо», ферма «Волино», АО «Краснополянская косметика»), а также права около 300 граждан и субъектов предпринимательской деятельности на арендованные земельные участки.