Переезд «Газпрома» в Петербург длится уже около пяти лет, но официально компания о ходе этого процесса ничего не сообщает. Из чуть менее 2200 человек, работавших в московской штаб-квартире на ул. Наметкина, в Петербург переехало около 1800 сотрудников (некоторые отказались и покинули компанию), знают собеседники «Ведомостей», знакомые с ходом переезда; на Наметкина продолжают работать несколько десятков человек. Пока строительство «Лахта центра» не завершено, структуры концерна заняли помещения в 57 бизнес-центрах, расположенных по всему Петербургу, подсчитали аналитики.
В Питере – работать
Начало переезда «Газпрома» оказалось для рынка офисной недвижимости Петербурга полной неожиданностью, вспоминает директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин: «Никто к этому не готовился. «Газпром» свалился на город как гром среди ясного неба, со своими пожеланиями и корпоративными стандартами. Компания начала брать хорошие, качественные объекты в правильных локациях. В 2012 г., когда все это началось, весь рынок коммерческой недвижимости Петербурга я бы оценил приблизительно в 3 млн кв. м».
В течение следующих 4–5 лет структуры «Газпрома» арендовали или приобрели в собственность в Петербурге около 430 000 кв. м офисов классов А и В, говорит генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Пик активности компании пришелся на 2016 г. «Доля газпромовских сделок в общей структуре аренды офисов города по итогам 2016 г. составила 61%. Это самый высокий объем поглощения с начала переезда [«Газпрома» и родственных компаний]», – рассказывает Пашков. В 2017 г. темпы существенно снизились – на нефтегазовый сектор по результатам трех кварталов текущего года приходится 21% качественных арендованных площадей.
Переезд «Газпрома» в буквальном смысле спас петербургский рынок офисной недвижимости от кризиса, который начался в 2013 г., считает Золин. Во всей России, в том числе в Москве, наблюдалось снижение ставок на 10–20%, в Питере падение рынка было полностью компенсировано переездом концерна, говорит Золин: «Хорошие бизнес-центры благодаря экспансии в этот сегмент «Газпрома» чувствовали себе вполне комфортно. У нашей компании в Петербурге 32 офисных здания, и я могу подтвердить, что обвала спроса в 2013 г. не произошло. Да, в 2013–2014 гг. арендные ставки в Петербурге практически не росли, но на общем фоне по стране это уже было хорошо. В 2015 г. рост был чуть менее 5%, в 2016 г. – 5% и сейчас, в 2017 г., будет выше».
Московский район – для москвичей
«Лахта центр» строится в северо-западной части города, но до сих пор «Газпром» интереса к этому району не проявлял.
Пока предпочтения компании в равной степени распределяются между бизнес-центрами в Центральном районе, на видовых набережных, Петроградской стороне и Васильевском острове. Наибольший интерес «Газпром» проявляет к помещениям в Московском районе, где структуры монополии сейчас занимают чуть менее 80% от общей арендной площади бизнес-центров класса А. «Девять из 10 бизнес-центров в этом сегменте заполнено на 100%. Вакансия в В-классе тоже небольшая – менее 5%, и спрос на оставшиеся вакантные площади достаточно высок», – рассказывает Пашков.
Эти же районы стали лидерами в Петербурге по уровню арендных ставок, отмечает Золин. По итогам первого полугодия 2017 г. средневзвешенные арендные ставки в Московском районе, например, поднялись до 1600 руб. за 1 кв. м класса А (в месяц), в классе В – до 1350 руб. за 1 кв. м, знают в Knight Frank. «Когда на Московском проспекте «Газпром» хочет забрать под себя какие-то помещения, естественно, владельцы недвижимости сразу приподнимают цену. В условиях ограниченного предложения офисной недвижимости класса А вполне разумно», – объясняет динамику цен Золин.
Несколько объектов «Газпром» арендовал в непосредственной близости от аэропорта «Пулково». «Была хорошая идея – создать бизнес-комплекс рядом с аэропортом. Но он оказался не востребован. Пока арендная ставка в среднем по рынку была на уровне 1200 руб. за 1 кв. м, там приходилось сдавать помещения значительно дешевле – за 700 руб. за 1 кв. м. Переезжающий в Петербург «Газпром» поэтапно забрал четыре из пяти стоящих там зданий и стал платить за эту площадь адекватные рыночные деньги», – говорит менеджер крупной компании, сдающей в аренду коммерческую недвижимость.
«Газпром» нередко получает те помещения, которые хочет, даже если они уже заняты, продолжает менеджер: «Иногда бизнес-центры расселяют уже имеющихся арендаторов. Так получилось с «Пулково скай», из трех корпусов которой уже как минимум два полностью расселено и передано «Газпрому». Когда ими заинтересовался концерн, это были единственные приличные здания рядом с уже переехавшим в тот же район «Газпром инвестом». Любой нормальный собственник организует расселение, если ему предложат платить 1500 руб. за 1 кв. м вместо 800–900 руб.».
«Конечно, срочно не выгоняли, но с течением времени всех перевезли», – добавляет собеседник «Ведомостей», уточняя, что это не единственный случай расселения под «Газпром».
Небоскреб всех не вместит
Строительство «Лахта центра» планируется завершить осенью 2018 г. Его общая площадь составит около 400 000 кв. м. Визитная карточка проекта – 462-метровый небоскреб (87 этажей), который должен стать самым высоким зданием в Европе. Для сравнения: высота 35-этажного головного офиса «Газпрома» в Москве – 150 м. Полезная площадь офисных помещений в новом небоскребе «Газпрома» – около 130 000 кв. м, сообщается в презентационных материалах «Лахта центра».
«Под офисные функции отведено менее 45% всех площадей [«Лахта центра»], остальные относятся к общественным пространствам и функциям, включая рекреацию, – рассказал «Ведомостям» архитектор «Лахта центра» Филипп Никандров. – У «Газпрома» рядом есть еще одна площадка в 7 га, там построят вторую фазу, где будет больше офисных площадей».
Какие именно подразделения компании, в каком составе и когда будут переезжать в новую штаб-квартиру, представитель «Газпрома» комментировать отказался. Арендаторы будут сами обустраивать внутреннее пространство за пределами общих зон центра, рассказывал «Фонтанке» в августе исполнительный директор проекта Александр Бобков. Проектирование уже ведется, в течение 2019 г. основной переезд структур «Газпрома» в комплекс будет, вероятно, закончен, уточнял Бобков.
Отложенного кризиса, связанного с выбросом на рынок большого количества офисных площадей, в Петербурге не случится, даже когда небоскреб достроят, считают аналитики. «Лахта центр» не перекрывает и четверти запросов на офисные площади от «Газпрома», которые в городе есть сегодня. Совершенно точно, что целый ряд структур останется в тех бизнес-центрах, которые они сейчас арендуют или приобрели. Они занимают здания целиком, уже существенно вложились в их ремонт», – говорит Пашков. Какая-то часть площадей может освободиться, но сейчас практически не строится новых бизнес-центров и с большой вероятностью они будут довольно быстро заполнены за счет существующего спроса, предполагает Пашков.
Значительная часть офисных помещений сейчас арендована дочерними компаниями «Газпрома», напоминает управляющий партнер «Форт групп» Максим Левченко. «Насколько я знаю, в «Лахта центр» планируется перевозить департаменты головной организации. Дочерние компании туда не поедут, не так много места», – считает Левченко. Те офисы, которые будут освобождаться, займут продолжающие переезжать в Петербург структуры «Газпрома», предполагает Левченко. «Кризиса не случится, скорее, наоборот, сложится дефицит качественных площадей. Их все-таки не так много, а потребность в них есть», – предполагает Левченко.
Жизнь на два города
Значительного влияния на рынок жилой недвижимости Петербурга переезд «Газпрома» пока не оказал и вряд ли это случится в перспективе, считает Левченко. «Если какие-то завышенные ожидания и были, это касалось сегмента элитного жилья. Но для части топ-менеджмента «Газпрома» это не переезд из Москвы, а возвращение обратно в Петербург. Квартиры и загородные дома здесь у них уже есть. Поэтому ажиотажного спроса я не наблюдаю», – говорит Левченко. В качестве примера бизнесмен приводит проект жилого комплекса Brilliant House, который его компания построила на Крестовском острове. «Все надеялись: «Газпром» переезжает, сейчас будет покупать...» Ни один человек из «Газпрома» у нас ничего не купил, даже переговоров не было», – говорит Левченко.
Отсутствие ажиотажного спроса на элитное жилье связано с растянувшимся во времени переездом – спрос есть, но у людей было время оценить рынок без спешки, считает генеральный директор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков. В феврале 2017 г. компания завершила строительство элитного жилого комплекса в центре Петроградского района, а на ее сайте сообщается о заключении с Газпромбанком совместных программ лояльности для сотрудников «Газпрома». Стоимость проекта – чуть менее 10 млрд руб., сообщил «Ведомостям» Оноков. «В какой-то момент ожидание «сейчас приедут, все скупят» было у всех. Оно буквально витало в воздухе, но не оправдалось. Рынок элитного жилья колеблется на уровне 10% от общей суммы сделок, и большая их часть приходится на долю петербургских покупателей», – говорит Оноков. Стоимость квартиры на первой линии комплекса в среднем начинается от 100 млн руб., часть из них уже приобретена сотрудниками «Газпрома», сообщил Оноков. Всего компания рассчитывает, что на долю переехавших газпромовцев придется до 40 квартир в комплексе (около 10%).
Менеджеры среднего звена, которые переезжают в Петербург, рассматривают возможность приобретения жилья даже не бизнес-, а комфорт-класса, предполагает Левченко. «Это масс-маркет, около 3 млн кв. м в год. На него появление даже нескольких тысяч сотрудников «Газпрома» никакого существенного влияния оказать не может», – считает Левченко.
Компания предлагает сотрудникам корпоративные программы ипотечного кредитования, льготные условия, но пользуются ими пока далеко не все, рассказал «Ведомостям» человек, близкий к группе «Газпром»: «Многие предпочитают снимать квартиры в Петербурге, но на выходные возвращаются в Москву, живут на два города».
Спрос на аренду квартир растет в тех же районах, где «Газпром» арендует офисы. «Существенно увеличилось количество запросов на аренду качественного жилья в Московском районе. Активно сдавались в аренду квартиры в новых жилых комплексах, например в районе Обводного канала и вдоль Московского проспекта. Но также востребован Петроградский и Центральный районы», – говорит директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко. Если возможность покупки жилья и рассматривается, то это, как правило, элитное жилье и жилье бизнес-класса, отмечает Немченко. Большинство запросов связано с построенными новыми объектами, уже готовыми к проживанию, уточняет она.
Малый бизнес в ожидании
Локальный рынок офисной недвижимости, которому «Газпром» на самом деле помог, скорее исключение, считает Левченко. Ритейл, например, переезд «Газпрома» не заметил, добавляет он: «Посещаемость наших ТРК – около 60 млн человек в год. Переезд одной компании на эту картину никак повлиять не может. О расширении спектра торговых марок за счет люкс-сегмента тоже речи не идет. В «Газпроме» не так много людей, ориентированных на люкс. Более того, они не ограничены Петербургом, покупки совершают преимущественно в Москве и за рубежом».
Ставку на переезд «Газпрома» делает пока в основном малый и средний бизнес, говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg, Марина Пузанова. «Появились запросы от небольших игроков и частных инвесторов, которые стремятся создать ту же атмосферу, открыть похожие заведения, которые были в точках сосредоточения «Газпрома» в Москве. Например, ищут помещения под открытие небольших магазинов с тем же набором премиальных продуктов. Также ищут помещения под салоны красоты, массажа, фитнес-центры», – рассказывает Пузанова. Но ориентированы такие инвесторы в первую очередь на локации, где расположены действующие офисы компании или элитная жилая застройка: Московский проспект в районе метро «Электросила», Крестовский остров, «Парадный квартал», уточняет Пузанова.
Ресторанный бизнес в Петербурге стабильно растет, отмечает Вадим Лапин, совладелец сети Ginza Project (в Петербурге у сети 49 ресторанов). Но прямой связи с переездом «Газпрома» и его дочерних структур в этом нет – Петербург в первую очередь туристический город, говорит ресторатор. «Единственный пример, где мы на самом деле почувствовали существенный приток клиентов от «Газпрома», – ресторан «Пряности & радости» в Московском районе. И то исключительно потому, что рядом расположено несколько бизнес-центров, которые арендует компания», – сказал Лапин. Строить рестораны рядом с «Лахта центром», опережая спрос, Ginza Project не планирует, но уже изучает возможность присутствия на территории бизнес-комплекса, в том числе в небоскребе, говорит Лапин. «Если будет конкурс или поступит предложение сделать красивый видовой ресторан, нам будет интересно. Это сложно, но подобный опыт у нас уже есть [Sixty в Москве]. С удовольствием его применим», – рассказал Лапин.
Флагман пока без флота
«Сейчас «Лахта центр» как новый общественно-деловой кластер – это флагман агломерации практически в центре кольца лагуны Финского залива, опоясанного кольцевой автомагистралью, в орбите которой Большой Санкт-Петербург и будет развиваться в XXI в.», – уверен Никандров.
Но строить инфраструктуру рядом с будущей штаб-квартирой «Газпрома» пока никто не спешит, отмечает Пузанова: потенциальные инвесторы будут ждать с решением, пока не станет ясно, как распределятся маршрутные потоки в районе «Лахта центра».
Опережающего развития в районе будущей штаб-квартиры «Газпрома» не будет, соглашается Оноков. «Пока несколько тысяч сотрудников разбросано по бизнес-центрам всего Петербурга, критическая масса денег вокруг «Лахта центра» не достигнута. Как только возникнет реальный спрос – будут и инвестиции. Не удивлюсь, если в перспективе туда сместится центр города. Вернее, центр деловой активности и бизнеса», – говорит Оноков.