О найденных нарушениях при сделках с подмосковными землями общей площадью 3,5 млн кв. м Счетная палата (СП) объявила в феврале: из-за них, по данным аудиторов, федеральный бюджет недополучил 28,1 млрд руб. По мнению СП, чиновники Росимущества и Росреестра, во-первых, допустили применение льготного порядка приватизации, в результате чего покупатели приобрели землю значительно дешевле ее кадастровой стоимости, а во-вторых, фактически позволили использовать под застройку земли из лесного фонда, особо охраняемых природных территорий (ООПТ) и охранных зон памятников истории и культуры. Теперь СП добивается от органов власти и организаций «устранения выявленных нарушений и предотвращения их возможного повторения».
Материалы СП, оказавшиеся в распоряжении «Ведомостей», показывают, что по крайней мере часть участков, вызвавших претензии СП, сейчас принадлежит крупным российским компаниям.
Проблемы с культурой
Например, 30,6 га на территории ансамбля усадьбы «Архангельское» согласно документам СП достались ООО «Бизнес-парк девелопмент». По данным ЕГРЮЛ, компания принадлежит кипрской Vainom Investments Ltd, которой владеет структура АФК «Система», люксембургская Ecu Gest.
Приватизирована земля была так. Участок в 68 га были оформлен в собственность за три дня в мае 2012 г., покупатель — физическое лицо заплатил за него 15,3 млн руб. при кадастровой стоимости менее чем в 500 000 руб. При этом кадастровая стоимость соседнего участка аналогичной площади — 191,2 млн руб. Спустя месяц участок был разделен на три части, одна из которых после двойной перепродажи и досталась структуре «Системы». В пресс-службе АФК покупку подтвердили: «Участок приобретен на рынке, у частного лица. Решение по дальнейшему использованию участка не принято».
Другой участок площадью 12,5 га в охранной зоне «Архангельского» был выкуплен, по данным СП, в декабре 2011 г. опять же физическим лицом за 2,8 млн руб. — в 300 раз дешевле его сегодняшней кадастровой стоимости. Позже вид разрешенного использования участка был изменен с «зоны санитарной охраны водопроводных сооружений» на «индивидуальное жилищное строительство».
Земельный участок в 44,5 га, частично входящий в охранную зону Новоиерусалимского монастыря в Истре, администрация Истринского района в апреле 2013 г. внесла в уставный капитал ООО «Северный», следует из материалов СП. После сделки землю разрешили использовать для дачного строительства. «Северный» значится в списке аффилированных лиц Газпромбанка. В пресс-службе банка заявили, что земля приобретена законно: «Какие-либо риски утраты нашими покупателями прав на участки отсутствуют».
В охранной зоне «Архангельского» было запрещено выделять участки для любого строительства, а у Новоиерусалимского монастыря — строить жилье без согласований с Министерством культуры и другими организациями, отвечающими за охрану памятников, а таких разрешений и согласований в момент проверки не было, отмечает СП.
Однако Росреестр по Московской области уже заявил, что права собственности на землю вблизи «Архангельского» и Новоиерусалимского монастыря зарегистрированы правомерно, поскольку границы этих памятников были установлены позже приватизации участков. Проверка СП это опровергает, знает человек, знакомый с ее результатами: охранная зона «Архангельского» определена за 10 лет до продажи упомянутых участков, Новоиерусалимского монастыря — за два года.
Замечания по природе
Участок площадью 15,5 га в водоохранной зоне в границах ООПТ «Верхняя Москва-река» в 2002 г. приватизировало ЗАО «Рублево» (см. врез). В 2011 г. группа ОПИН, входящая в «Онэксим» Михаила Прохорова, начала строить на этом участке ЖК «Рублево», а в 2012 г. «Онэксим» выкупил компанию — владельца участка, сообщили в пресс-службе «Онэксима»: «Это фактически единственный до сих пор незастроенный участок в ближайшем окружении».
Сейчас строительные работы на площадке идут полным ходом, квартиры с видом на Москву-реку выставлены на продажу. В материалах СП указано, что до приватизации на этой земле было запрещено любое строительство. А с 2007 г. там разрешено размещение малоэтажной и среднеэтажной жилой застройки с объектами спортивно-оздоровительного, административного и вспомогательного значения, следует из документов, предоставленных ОПИН.
Официально ООПТ «Верхняя Москва-река» не существует, утверждают в ОПИН: в 1999 г. вопрос о ее создании рассматривался (в июне было принято постановление объединенной коллеги органов управления Москвы и Московской области о ее создании. — «Ведомости»), но границы не были определены, и сейчас нет ни одного документа, подтверждающего, что земля ЗАО «Рублево» относилась к какой-либо природной территории.
Тем не менее представитель Росреестра сообщил «Ведомостям», что «в процессе совершения регистрационных действий» с участками ООПТ «Верхняя Москва-река» были допущены нарушения.
Замечания по отдыху
Приватизация нескольких лесных участков на Рублевке остановилась одновременно с проверкой СП.
Проверка обнаружила, что в 2012 г. территориальное управление (ТУ) Росимущества по Московской области зарегистрировало договоры купли-продажи нескольких десятков гектаров земель лесного фонда недалеко от престижного поселка Николина Гора. В СП видели договоры с подписями прежнего руководителя ТУ Росимущества и печатями ведомства, а также документы об оплате участков. Судя по ним, земля в лесу у д. Маслово, по соседству с одноименным пансионатом управления делами президента, обошлась покупателям — компаниям ООО «Ресурс сервис», ООО «Финпром», ООО «Метресурс» и ООО «Артефакто» — недорого: за 82,6 га они заплатили 500 млн руб. при кадастровой стоимости участков в 3,2 млрд руб. Компаниям удалось воспользоваться схемой льготной приватизации, потому что они арендовали участки с 2008 г. «в рекреационных целях», а в 2012 г. оформили в собственность гостевые дома, построенные там. По мнению СП, строительство велось неправомерно.
Тем не менее компании как владельцы недвижимости получили право приватизировать землю за 15% ее кадастровой стоимости.
Первые три компании из списка контролирует бывший вице-президент «Сибура» Борис Ванинский через офшоры Pineforest Recreation Holding и Rodcroft Limited. ООО «Артефакто», по данным ЕГРЮЛ, принадлежит Григорию Ковальчуку.
И Ванинский, и представители Росимущества отрицают, что участки были приватизированы, утверждая, что земля по-прежнему находится в аренде. Связаться с Ковальчуком «Ведомостям» не удалось.
Понять, что случилось с одним из договоров купли-продажи, можно из документов арбитражных судов. ООО «Метресурс» в 2013 г. само обратилось с иском к Росимуществу, утверждая, что ведомство распорядилось предоставить в собственность компании участок, который та арендовала до 2055 г., но подлинный договор купли-продажи, должным образом подписанный сторонами, так и не был заключен. Истец требовал взыскать с Росимущества деньги, полученные за неисполненный договор. Его требования удовлетворили две судебные инстанции.
«В 2011 г. участки переведены в категорию «земли поселений, — рассказал Ванинский, — и будут использоваться для строительства спортивно-оздоровительного комплекса». Он также утверждает, что компания снесла все ранее построенные на участках строения. Корреспонденту «Ведомостей», побывавшему в Маслове, убедиться в этом не удалось: единственный лесной массив в районе деревни со всех сторон окружен высоким забором.
Что можно сделать
«Усилия проверенных органов власти и организаций должны быть направлены на устранение выявленных нарушений и предотвращение их возможного повторения», — заявила пресс-служба СП.
Росреестр ничего не может сделать с уже проведенными сделками, объясняет его представитель и переадресовывает претензии СП к местным властям: «Представленные в качестве правоустанавливающих документов акты органов местного самоуправления до настоящего времени никем не оспаривались, регистрационные действия не обжаловались».
Чтобы пресечь схему, которую СП полагает неправомерной, следует обратиться с соответствующими представлениями в прокуратуру, полагает партнер юридической фирмы Goldsblat BLP Виталий Можаровский.
«Претензии Счетной палаты к Росреестру скорее всего действительно безосновательны, — продолжает он. — Случаи, обнаруженные СП, произошли из-за того, что профильные ведомства, отвечающие за разного рода охранные зоны, будь то Минкульт в случае с памятниками или Роспотребнадзор в случае с зонами санитарной охраны питьевого водоснабжения, устанавливают границы этих зон, но в кадастр недвижимости и ЕГРП их не вносят и никто о них не знает». Чтобы такие случаи не повторялись, надо, чтобы профильные ведомства, включая Росимущество, доделывали свою работу, при этом сведения обо всех охранных зонах должны быть публичными, полагает юрист.
А основная проблема, по его мнению, — в отсутствии коммуникации между органами власти: «Местные власти распоряжаются федеральным имуществом, Росимущество не знает, чем оно владеет и где оно находится».