На следующей неделе в Вахитовском районном суде Казани стартует судебный процесс, в ходе которого компания «Свей» попытается доказать, что один из подрядчиков без ее ведома продавал жилье дольщикам. Как стало известно «БИЗНЕС Online», этот суд — часть громкого скандала, в котором опять пострадали десятки людей, вложивших свои деньги в «долевку». Сейчас МВД расследует несколько уголовных дел по факту махинаций с квартирами в домах «Свея». Пострадавшие считают себя жертвами хитроумной схемы. Ее суть: подрядчики приходят на долгострой, «Свей» обещает расплатиться площадями, а когда квартиры проданы, отказывается признавать выполненные работы и выгоняет привлеченных строителей. Однако у непотопляемого «Свея» есть своя юридически безупречно выстроенная позиция по этому поводу.
ПОДРЯДЧИКИ ПОШЛИ ПОД СТАТЬЮ
4 апреля 2014 года в Вахитовском районном суде Казани стартует судебный процесс, который в дальнейшем решит судьбу 13 покупателей квартир в доме по улице Тельмана, 18а, застройщиком которого является скандально известная в столице компания «Свей». Суть спора в том, что представители «Свея» считают сделки по продаже квартир дольщикам недействительными и аргументируют это тем, что Илья Буланкин — директор подрядной организации ООО «Строитель и К», продавал жилье без их ведома.
Как удалось выяснить «БИЗНЕС Online», подобная ситуация возникла не только на этом объекте «Свея». В настоящее время МВД по РТ ведет расследование уголовных дел, возбужденных по факту мошеннических действий со стороны руководителей строительных фирм ООО «СтройЦентрСити», ООО «Строитель и К», ООО «Альянс-Строй», ООО «ИСК Альянс-Строй» и ООО «Фаворит-Строй».
В сообщении на сайте МВД, которое появилось по этому поводу, говорилось, что руководители данных организаций продавали квартиры в строящихся жилых домах по адресам: улица Ульянова-Ленина, 25, Четаева, 71-3/16, Заслонова, 40, Шмидта, 34. В итоге появились потерпевшие, которые не получили ни квартир, ни денег. В отношении троих руководителей данных строительных организаций возбуждены уголовные дела по статье «Мошенничество». МВД по РТ просило откликнуться всех пострадавших.
Редакции «БИЗНЕС Online» удалось найти 6 дольщиков (впрочем, некоторые госорганы осмотрительно предпочитают называть их инвесторами) из этих домов. Придя в редакцию, они изложили свое видение событий.
КАК СТРОИЛАСЬ ПИРАМИДА
Пострадавшая Ольга Лушникова рассказала, что в октябре 2011 года заключила договор инвестирования с компанией ООО «СтройЦентрСити» (СЦС) в лице директора Буланкина. Согласно тексту договора, предметом договора является «инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений». По договору предусматривалось, что инвестор в обмен на инвестиции в 1,1 млн. рублей получит однокомнатную квартиру площадью 40,5 кв. м в 18-этажном доме на улице Четаева, 71-3/16. То есть цена квадратного метра была на уровне 27,5 тыс. рублей. Предложение было очень заманчивым.
Другой дольщик Алексей Копунов вспоминает предысторию: сам объект принадлежит печально известной компании «Свей» Рашида Аитова. Он начал строиться еще в 2007 году, но после введения банкротства ООО Фирма «Свей» на объект был определен новый генподрядчик — «Альянс-Строй». А уже в 2011 году появляется другой подрядчик — компания СЦС.
«Альянс-Строй» признали банкротом, а его руководитель Александр Иванов был осужден на 7 лет условно за мошенничество, но по делу о другом свеевском доме — на Шмидта, утверждают дольщики.
После смены подрядчика с компанией «СтройЦентрСити» заключили договора около 20 - 30 человек. «Компания СЦС активно завозила материал на стройку, было видно, что идут работы. Я выходил на балкон (живу напротив) и видел, как поднимается дом. Радовался», — вспоминает Копунов.
Но все мечты о новой квартире рухнули в одночасье с появлением летом 2012 года здесь нового баннера. Выяснилось, что теперь застройщиком является «Маг-Строй». В отделе продаж покупателям, приобретавшим свои «квадраты» у СЦС, заявили, что их договора недействительны.
«Мы пытались найти поддержку в исполкоме Казани, но там сразу посоветовали идти в УБЭП. В январе 2013 года впервые обратились в УБЭП, но там заявили, что это гражданско-правовые отношения, и отправили в суд. МВД всегда нам отказывало в возбуждении уголовного дела по странному стечению обстоятельств, пока прокурор РТ Кафиль Амиров не подал в отставку. 26 ноября 2013 года подаем заявку на пикет, на следующий день нас вызывают в УБЭП», — говорит Копунов.
Практически идентичные случаи были на других перечисленных выше объектах, разница лишь в нюансах.
Несколько иная ситуация возникла на Некрасова, 19/25. Здесь «Свей» привлек к объекту компанию-инвестора «Фаворит-Строй». Та заключила договора соинвестирования с новыми дольщиками и продала им квартиры на мансардах. Но в 2012 году запланированный мансардный этаж был разобран после очередного объезда города президентом.
«Нам обещали, что задним числом сделают реконструкцию и вернут мансарду», — говорит одна из дольщиц. В итоге она также оказалась в числе пострадавших.
ПОХОЖАЯ СХЕМА
Сами дольщики уверены, что они стали жертвой настоящей долевой пирамиды. В качестве довода в пользу этой версии они приводят тот факт, что все махинации произошли на объектах одной и той же компании — «Свей», везде действует похожая схема.
В целом она выглядит так: «Свей», ссылаясь на то, что он находится в процедуре банкротства, привлекает для продолжения работ на своих объектах нового подрядчика или инвестора. Тот возобновляет работы на объекте. Аитов обещает расплатиться квадратными метрами, но взаимоотношения с новыми партнерами, как правило, не оформлялись надлежащим образом. По всей видимости, потому, что фигурирующие в деле директора подрядных организаций не только хорошо знали друг друга, но и активно сотрудничали со «Свеем» не в первый раз (см. таблицу аффилированности).
Еще одной общераспространенной практикой на свеевских объектах была надстройка дополнительных этажей, мансард, которыми и рассчитывались. Но уже практически с момента запуска эта схема стала давать сбои. «Свей» через год-два отказывался подписывать акты, которые узаконивали бы стоимость выполненных работ, и давали возможность претендовать строителям на возмещение инвестиций.
ПОТОМ БЫЛИ ПОСАДКИ
Сегодня из руководителей, проходящих по данным подрядным компаниям, по словам потерпевших, «сидит» только Буланкин, который по делу проходит как директор ООО «Строитель и К»: «Ему дали три года с лишним, но за дом на Шмидта, 34».
Выше мы упоминали еще об Иванове, который осужден на 7 лет условно. В начале 2013 года в Московский райсуд Казани было передано уголовное дело в отношении еще одного подрядчика компании «Свей» — бывшего руководителя строительного ООО «Константа» Людмилы Медведевой, которая обвиняется в крупном мошенничестве. По версии следствия, она похитила более 67 млн. рублей у нескольких десятков казанских дольщиков. Ей было предъявлено обвинение в «мошенничестве в особо крупном размере» (ч. 4 ст. 159 УК РФ). Теперь к этому списку, похоже, могут добавиться новые персонажи.
Похоже, что и сами бывшие партнеры «Свея» поняли, что «попали», как и дольщики, уже в 2012 году. Так, пришедшие в редакцию «БИЗНЕС Online» гости представили ксерокопию коллективного письма Рустаму Минниханову, которое подписали директора ООО «Альянс-строй», ООО «Константа», ООО «СФ «Мегаполис», ООО «СЦС», ООО «Строитель и К», ООО «ИСК-Альянс-строй», ООО «Фирма «Фаворит-строй». Правда, было отослано ли это письмо, сами дольщики не знают.
Письмо начинается словами, что все эти компании являлись «основными генподрядчиками на объектах обманутых дольщиков ООО «Свей». Подрядчики объясняют механизм финансирования свеевских долгостроев переброской средств с других объектов либо увеличением площади застройки, проводимом для того, чтобы расплатиться с подрядчиками. Далее подписанты сетуют, что руководство «Свей» в лице Аитова противопоставляет их компании и дольщиков, делая строителей козлами отпущения.
«Фраза дежурная: «Вы не отчитались за полученные для реализации квартиры. Странно, дома, в том числе очень большие по 150 - 200 квартир, достраиваются, сдаются, заселяются, т.е. идут собственными силами, это легко подтверждается бухгалтерией. Просто нам не подписывают акты выполненных работ КС-2 и справки о стоимости выполненных работ КС-3, мы не имеем возможность проводить взаимозачет, а это более 500 миллионов рублей, — пишут авторы и задаются вопросом. — Почему мы продолжаем работать в таких условиях? Мы не ожидали такой подлости. Мы стали заложниками долевиков, которые внесли денежные средства в наши кассы или на расчетные счета. Квартиры, полученные от ООО «Свей», проданы, деньги использованы на достройку объектов, зачета нет, и тогда кто мы? Мы мошенники, получается. И здесь умело направлемые ООО «Свей» дольщики обрушивают свое недовольство на нас, директоров, в виде жалоб во все инстанции».
В письме отмечается, что в «Свее» сменился директор, им стала Виктория Токинова. «Он (Аитов — ред.) сегодня юридически чист, ни за что не отвечает, но де-факто он продолжает руководить из-за кулис...» Письмо заканчивается заявлением о том, что сейчас в Казани формируется вторая волна обманутых дольщиков.
КТО ВИНОВАТ И ЧТО ДЕЛАТЬ?
По словам пострадавших, дольщиков насчитывается в общей сложности несколько десятков, а то и более сотни. Несмотря на то что в уголовных делах пока фигурируют четыре дома, пришедшие в редакцию дольщики утверждают, что в похожей нерадостной ситуации оказались люди и с других объектов «Свея». Так, на Некрасова, 19-25 несколько десятков (30) человек, несколько пострадавших на Тельмана (скорее всего, это дом по улице Тельмана, 18а — авт.). Здесь были проданы мансардные этажи, но при оформлении объекта в эксплуатацию количество жилых помещений было уменьшено, а помещения, проходившие как мансарды, были признаны чердачными. По подсчетам дольщиков на Четаева, они знают около 20 товарищей по несчастью, на Ульянова-Ленина — 40.
У пострадавших вызывают возмущение рапорты местных властей, которые говорят, что проблема обманутых дольщиков в Татарстане решена.
Впрочем, они сами понимают, что по формальным признакам их взаимоотношения с подрядчиками не регулируются законом о долевом участии, поскольку их договора являются эрзац-заменителями (предварительные договора купли-продажи, договора инвестирования/соинвестирования и т.п.). На вопрос, почему связались с домами «Свея», одни говорят, что не знали, что они принадлежат этому застройщику, другие кивают на отдел долевого строительства, где по телефону им сказали, что «такие-то ребята работают на объекте», третьи гневается на мэрию Казани, которая сообщала в СМИ, что заставит Аитова достроить все объекты.
Обиды дольщиков на городские власти Казани понятны, но есть и другая сторона медали — исполком сам оказался в роли заложника фирмы «Свей» с несколько десятками объектов и тысячами дольщиков. Власти неоднократно намекали Рашиду Рафаиловичу, что если не будет активности, то подключат «силовиков» (последние действительно имели большой зуб на экс-депутата Казгордумы). Вместе с кнутом был и пряник: мэрия освободила все объекты «Свея» от техусловий на подключения к сетям примерно на 200 млн. рублей, создавала бригады из чиновников для оформления всей документации по домам (ответ мэрии по нынешней ситуации здесь).
ВЕРСИЯ «СВЕЯ»: БЫЛИ ДОГОВОРА ТОЛЬКО С КОМПАНИЯМИ «СТРОИТЕЛЬ И К» И «АЛЬЯНС-СТРОЙ»
Фирма «Свей» предоставила «БИЗНЕС Online» безупречный с юридической точки зрения ответ, изложенный на трех страницах (полный вариант здесь). Это и отсутствие юридически оформленных отношений, и существование лишь намерений, и критика в адрес пострадавших, которые даже не позвонили в «Свей».
В ответе говорится, что из указанных выше предприятий-подрядчиков (ООО «СтройЦентрСити», ООО «Строитель и К», ООО «Альянс-Строй», ООО «ИСК Альянс-Строй» и ООО «Фаворит-Строй») в период с 2008 по 2010 год только двое имели договора со «Свеем» и являлись «генпорядчиками и/или соинвесторами». А именно, с ООО «Строитель и К» были заключены договора по объектам по улице Академической, 1, по улице Калинина, 60, по улице Некрасова, 19-25, по улице Тельмана, 18а, по улице Щапова, 21, по улице Ульянова-Ленина, 47, по улице Заслонова, 40, одноподъездная секция.
И с ООО «Альянс-Строй» по объектам по улице Достоевского, 57, по улицам Бехтерева — Зои Космодемьянской, по улице Ульянова-Ленина, 25, по улице Шмидта, 34, по улице Четаева, 71-3/16.
В ответе указывается также, что с другими предприятиями договоров не было, «но при разбирательствах в правоохранительных органах в судах появлялись копии договоров непонятного происхождения, которые никогда не заключались нами».
«ПОТОМ СТАЛИ РЕАЛИЗОВЫВАТЬ КВАРТИРЫ ВПЕРЕД БЕЗ НАШЕГО СОГЛАСИЯ»
По поводу порядка расчетов с подрядчиками указывается, что должны были передаваться по актам приема-передачи организациям конкретные квартиры, нежилые помещения жилого дома. «Вначале выполнения работ ООО «Альянс-Строй» и ООО «Строитель и К» соблюдали пропорциональность. Потом стали реализовывать квартиры вперед без нашего согласия, но с дальнейшей отработкой стоимости этих квартир. Поэтому мы не возражали против подобных договоров, как это было, например, в отношении дома по улице Калинина, 60. Здесь приобретатели ООО «Строитель и К» получили квартиры. А позже уже нагло, считая, что им все дозволено, стали реализовывать квартиры не только без всякого согласования, но и без намерения выполнять работы. Не гнушались даже подделкой договоров с ООО «Свей». Такая ситуация сложилась например с ООО «СтройЦентрСити» (директор Буланкин И.В.), которое без всяких оснований реализовало большое количество квартир в доме по улице Четаева, 71-3/16».
В ЦЕЛЯХ ЗАЩИТЫ ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ...
На вопрос «БИЗНЕС Online», известно ли, сколько квартир было продано таким образом, в «Свее» ответить затруднились. «Мы не знаем, поскольку до настоящего времени появляются новые пострадавшие. И это, мягко говоря, удивляет. Граждане вообще не делают элементарной проверки законности договоров приобретения квартир. Если предлагают купить квартиру по цене намного ниже в данном районе города, чем у других застройщиков, это должно особенно насторожить, потому что сами знаете, где бывает бесплатный сыр», — справедливо замечают представители «Свея».
Далее в ответе говорится, что с 2012 года появились случаи незаконной реализации квартир — они стали выявляться в ходе судебных процессов. Основаниями исков были договора как с ООО «Альянс-Строй» и ООО «Строитель и К», так и иными, названными выше, организациями. «В целях защиты прав дольщиков ООО Фирма «Свей» подавались исковые заявления о признании подобных договоров реализации квартир недействительными». Далее в ответе указывается, что по результатам судебных споров многие незаконные приобретатели оставались без прав на квартиры, поскольку подобные договора не соответствуют закону: у продавцов не было полномочий по распоряжению имуществом ООО Фирма «Свей».
СЛУЧАИ ТРОЙНОЙ РЕАЛИЗАЦИИ ОДНОЙ И ТОЙ ЖЕ КВАРТИРЫ
«Свей» заявляет, что с ООО «Строитель и К» договора были расторгнуты в 2010 году по причине существенных задержек строительства жилых домов. С ООО «Альянс-Строй» договора были либо расторгнуты в 2009 году по тем же причинам либо прекращены в 2010 году в силу прямого указания закона в связи с признанием ООО «Альянс-Строй» банкротом. Во втором случае прекратили действие договоры, которые не выполнялись сторонами, они остались лишь намерением. Например, договора по жилому дому по улице Достоевского, 57, по улицам Бехтерева — Зои Космодемьянской.
В числе причин прекращения договоров с оппонентами «Свей» называет «случаи наложения реализованных ООО Фирма «Свей» квартир и квартир, незаконно реализованных вышеназванными организациями, а также случаи двойной, а иногда и тройной реализации этими организациями одной и той же квартиры». Реализовывались и квартиры, которых никогда не было в природе, например, на несуществующих этажах и даже несуществующих объектах.
Также указывается, что в итоге все вышеуказанные дома достраивались и достраиваются ООО Фирма «Свей».
ПРОРАБАТЫВАЕМ УЧАСТИЕ «СВЕЯ»
Комментарии по делу «БИЗНЕС Online» удалось получить от Рината Акчурина — начальника отдела управления экономической безопасности и противодействия коррупции МВД по РТ.
«По этому делу мы имеем около 10 потерпевших на сегодняшний день, — рассказал Акчурин. — К сожалению, по этим возбужденным уголовным делам мы не имеем права называть фамилии фигурантов. Пока все они находятся в статусе подозреваемых, называть их имена, фамилии, должности было бы не корректно с нашей стороны. Мы прорабатываем все версии, в том числе и возможное участие в этих мошеннических схемах фирмы «Свей». Мы не исключаем и их причастность. Сейчас идет речь о пяти квартирах, которые злоумышленники продали не в одни руки. Но в ходе следствия их количество может и сократиться, и увеличиться».
Одним словом, у следователей есть богатая пища для размышлений.
«СВЕЙ» СВОЕ ГНЕЗДЫШКО
Пока следствие разбирается, корреспондент «БИЗНЕС Online» без особого труда нашел на сайтах объявлений предложения о продажах спорных «свеевских» квартир. Некоторые объявления поданы от имени «Свея». Мы позвонили по указанному в объявлении телефону. Трубку взял Александр Базилевич, сообщивший, что он является «замначальником отдела «Свея». По его словам, из двух квартир на Заслонова, 40 одна уже продана. Остался вариант двухкомнатной квартиры площадью 69 кв. м на 10-м этаже за 3,55 млн. рублей. Также есть двухкомнатная на Четаева, 3/16 за 3,1 млн. рублей. Базилевич рассказал, что случаи двойных продаж подрядчиками действительно имели место, и порекомендовал звонить непосредственно к нему, чтобы узнать чистоту объявлений из других источников.
Также на сайтах объявлений выставлена на продажу однокомнатная квартира по улице Ульянова-Ленина, 25 (напомним, дольщики утверждают, что число обманутых по этому дому достигает 40 человек — авт.) площадью 60 кв. метров. Цена — 3,98 млн. рублей. На звонок нашего корреспондента ответил риэлтор Геннадий, который рассказал, что в этом доме осталась одна однокомнатная квартира.
По объявлению о продаже квартиры по Некрасова, 19/25 трубку взял некий Марат, представившийся дольщиком. Он продает четырехкомнатную квартиру площадью 147 кв. м за 9,5 млн. рублей. Марат рассказал, что случаи двойных продаж были на верхних этажах здания, но по его квартире такого не было. Тем не менее он через суд добился закрепления квартиры за собой и в начале апреля должен получить документы о праве собственности. То есть цены на уровне рынка — 64 - 66 тыс. рублей.
Справка:
ООО «СтройЦентрСити»
Директор — Ольга Сидорова (также владеет 100% доли в УК). Согласно договору инвестирования, предоставленному дольщиками в редакцию «БИЗНЕС Online», Илья Буланкин также являлся директором этой организации.
ООО «Строитель и К»
Директор — Илья Буланкин. До него директором являлся Роберт Оринин. Оринин указан в качестве владельца компании.
ООО «Фирма «Фаворит Строй»
Директор и владелец — Роберт Оринин.
ООО Фирма «Свей»
И.о. гендиректора — Вероника Токинова. Ранее в качестве руководителя компании указаны Роман Маврин, Дина Ганеева, Рашид Аитов.
Владельцы: Рашид Аитов (34% доли в УК), Леонид Осмоловский (33% доли в УК), Роберт Абдульменев (33% доли в УК).
История ООО «Фирма «Свей»
ООО «Альянс-Строй»
Конкурсный управляющий — Ирина Тимина. Ликвидировано вследствие банкротства.
Ранее руководителями значились Александр Сычев, Иванов Александр, Сергей Евдокимов.
Последний владелец — Алексей Малышев, до него 100% доли в УК владел Сергей Евдокимов.
ООО «ИСК Альянс-Строй» (ранее называлось ООО «Шаг»)
Директор — Ахметшин Рашит Биктимирович.
Ранее руководителями являлись Александр Иванов, Алексей Малышев, Светлана Лаконцева, Ильмира Мухаметзянова.
Совладельцы: ООО «ИСК Альянс-Строй» (66,67% доли в УК), Малышев Алексей (33,33% доли в УК).
Ранее владельцами числились Светлана Лаконцева, Ильмира Мухаметзянова.
ООО «Свей-пром» прекратило деятельность при слиянии. Преемники при реорганизации с ООО «РОМУЛ»
Директор и владелец — Алмаз Галиуллин Рустэмович.
ООО «Маг-Строй»
Генеральный директор — Аитов Рашид Рафаилович.
Прежнее руководство: Никифоров Сергей Леонидович, Лекарев Илья Николаевич.
Владелец — Котова Светлана Рашидовна. Ранее Аитов (100%), до него Фарзан Руслан Булатович, Фахрутдинов Мурат Робертович, ООО Студия «Союз Дистрибьюшн».
Ликвидационная комиссия общество с ограниченной ответственностью «Константа» (открыто конкурсное производство)
Конкурсный управляющий — Хайрутдинов Альберт Ильдарович.
Ранее руководителем значилась Зинина Людмила Петровна.
Владельцы: Людмила Медведева (50%) и Виталий Медведев (50%). Ранее — Зинина Людмила Петровна, Неаскин Константин Дмитриевич.
ООО «Окна Казани»
Конкурсный управляющий — Любовь Александрова.
Ранее руководил Чибишев Марат Рашидович.
Совладельцы: Котова Светлана Рашидовна (50%) и Чибишев Марат Рашидович (30%). Ранее также владельцем был Бадреев Василь Гумерович.
Все данные взяты из системы СПАРК.