Инвестиционная компания Jensen Group ведет переговоры о покупке бизнес-центра «Аэроплаза», рассказали «Ведомостям» два человека, знакомых с ходом переговоров, и консультант по недвижимости. Сделка еще не завершена, говорит один из собеседников «Ведомостей».
Бизнес-центр «Аэроплаза» на ул. Стартовой, 8, рядом с аэропортом «Пулково» в 2008 г. построило ООО «Невский проект», подконтрольное основателю Группы JFC, гендиректору Новосибирского театра оперы и балета Владимиру Кехману и бывшему владельцу «Авиамоторс» Сергею Рукину. Бизнес-центр был заложен по кредиту в 1,2 млрд руб., который Кехман и Рукин взяли в Сбербанке на его строительство. Собственники два года безуспешно пытались продать «Аэроплазу» за $55 млн, рассказывал «Ведомостям» их партнер. В 2010 г. залог перешел Сбербанку. В апреле 2011 г. здание приобрела структура Андрея Исаева, который был совладельцем Балтийского банка на паритетных началах с президентом банка Олегом Шигаевым. В 2014 г. после затяжного конфликта между акционерами Центробанк выбрал санатором «Балтийского» Альфа-Банк, который на эти цели получил от АСВ кредит в 57 млрд руб. В апреле 2015 г. Альфа-Банк объявил о продаже «Аэроплазы», не уточнив, как недвижимость перешла в распоряжение санатора.
Общая площадь «Аэроплазы» – 33 000 кв. м, арендопригодная – 21 500 кв. м.
Рыночная стоимость бизнес-центра – 1,3–1,5 млрд руб., считает директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Петербурге Анна Сигалова. По ее оценке, срок окупаемости составит около восьми лет. Текущая ставка капитализации бизнес-центра составляет не менее 11% годовых, а стоимость, вероятно, не превысила 100 000 руб. за 1 кв. м, подсчитал партнер Rusland SP Андрей Бойков. Он оценивает окупаемость инвестиций от семи до девяти лет.
БЦ «Аэроплаза» на рынке известен как классический пример неэффективной офисной концепции, говорит девелопер Олег Барков. «У этого здания неправильная форма, там нельзя сделать рациональную планировку, нарезать хорошие офисы, правильно расставить офисную мебель. В результате получаются большие внутренние потери на этаже, поэтому объект не представляет инвестиционного интереса», – рассуждает Барков. У бизнес-центра не самые эффективные планировки, помещения имеют большую глубину и низкий уровень инсоляции, согласна Сигалова.
По ее данным, заполняемость объекта близка к 90%, якорные арендаторы – транспортная компания «Деловые линии» и девелопер Legenda Intelligent Development. «Изначально к деловой зоне Пулкова проявляли интерес транспортные и логистические компании, которые в последнее время не демонстрируют активного развития. Главным недостатком этой зоны является удаленность от центра города и ближайших станций метро, поэтому она не популярна у широкого круга арендаторов. Активнее всего офисные помещения в этой локации рассматривает «Газпром» и его структуры, говорит Сигалова.
В пресс-службе Балтийского банка от комментариев о продаже «Аэроплазы» отказались. В Jensen Group вчера не ответили на запрос «Ведомостей».
Переговоры о покупке «Аэроплазы» вел холдинг «Империя» Андрея Фоменко (развивает сеть бизнес-центров «Сенатор»), рассказывали в мае 2016 г. три консультанта по недвижимости. «Мы действительно рассматривали этот объект, но отказались от идеи приобретения, поскольку он находится не в центре», – сообщил вчера сотрудник сети. «Сенатор» купил у Балтийского банка бизнес-центр «Северная столица» на наб. Мойки, 36. Письмо о смене управляющей компании его арендаторы получили 5 сентября. Эксперты оценивали покупку в 1,5–2 млрд руб.