В Саратове разгорается очередной скандал, который грозит перехлестнуть видео с пытками из тюремной больницы. Только вот участники скандала – не заключенные с надзирателями, а вполне себе респектабельные на вид чиновники. Причем не только саратовские, но и федеральные. Оказавшиеся в распоряжении редакции аудиозаписи совещаний в областном правительстве убедительно доказывают, что в деле саратовских долгостроев о жителях власти думают в последнюю очередь.
Цена «Победы»
Создание федерального Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства изначально преследовало благую цель. Помочь регионам достроить проблемные дома, а гражданам – в них заселиться. Однако начиная с прошлого года установки поменялись – и это хорошо видно на примере все той же Саратовской области.
В 2020-2021 годах Фонду был передан 31 дом, но ни по одному из них не было принято решение о достройке! Дольщикам, причем далеко не всем, выплатили копеечные компенсации и буквально вышвырнули со стройплощадок. Зато очищенные от требований долгострои, часть из которых была высокой степени готовности, стали бодро осваиваться Фондом вместе с материнской компанией ДОМ.РФ. Вливая в достройку проблемных объектов бюджетные деньги корпорация, видимо, рассчитывает снять неплохой навар, продав в них квартиры по рыночным ценам. Только дольщики, о чьих интересах, якобы, так заботились областные и федеральные чиновники, тут уже не при чем.
Но хорошо отработанный на трех десятках объектов механизм неожиданно дал сбой. Фонд споткнулся на ЖК «Победа».
В середине октября оценщик Андрей Щербин, член НП «Общество профессиональных оценщиков и экспертов», подсчитал, что два недостроенных дома «Победы» общей площадью свыше 55 тыс квадратных метров и степенью готовности 40% и 80%, стоят 927,1 млн рублей, еще в 39,1 млн он оценил право аренды земельных участков под зданиями.
Оценка проводилась по федеральным стандартам, утвержденным федеральным Минэкономом в 2015 году, с учетом рыночной стоимости объектов. Ее результаты были опубликованы на ЕФРСБ и сильно не понравились Фонду защиты прав дольщиков. Как по-другому объяснить тот факт, что за последние 10 дней в облправительстве прошли уже 5 (!) совещаний, на которых чиновники яростно критикуют оценку. Звучат мнения, что она должна быть в 3 раза ниже.
Отметим, что Андрей Щербин – профессионал, выполняющий подобную работу не в первый раз. Так, этой же осенью и по той же методике он оценивал дома другого долгостроя – ЖК «Пляж», цифры по которому подобной реакции у Фонда не вызвали. Но квартиры в «Пляже» почти полностью раскуплены, много на нем не заработаешь. Зато в «Победе» остались нераспроданными 25 тысяч кв метров. И их реализация по рыночным ценам – а сейчас это не менее 40 тысяч рублей за «квадрат», не только с лихвой перекрывает все затраты на достройку домов, но и складываются в хороший куш. За него-то и ведется борьба.
По словам Елены Денисовой, соучредителя ООО «Ксиан», компании, вместе с ЗАО «ПП «ЖБК-3» и ООО «СК «ЖБК-3» строившей «Победу», ситуация принимает криминальный оборот. Свои подозрения Денисова изложила в заявлении, направленном на имя главы Следственного комитета России Александра Бастрыкина.
Фонд ЖКХ и Фонд защиты прав дольщиков планируется объединить в Фонд развития территорий. Ведомство будет решать проблемы обманутых дольщиков и жильцов аварийных домов.
«Вокруг домов «Победы» существует самый настоящий коррупционный сговор с ущербом на сотни миллионов рублей», - примерно так высказывается она.
По словам Елены Денисовой, данные оценки домов «Победы» вызывали весьма бурную реакцию главы саратовского минстроя Павла Мигачева и председателя облправительства Романа Бусаргина. Как утверждает заявительница, Бусаргин лично звонил оценщику Андрею Щербину, требуя внести изменения в отчет и занизить стоимость домов «Победы». Также вольно чиновники поступают и с дольщиками, настаивая примерно на том, что минимум 200 человек из реестра должны быть выкинуты, поскольку они приобретали квартиры в «Победе» не по договорам долевого участия, а в результате переуступки прав требований. требования.
На записи хорошо слышно, как конкурсные управляющие пытаются объяснить саратовскому министру , что суд все равно удовлетворит требования этих дольщиков – зачем же тогда убирать их из реестра? Ответ Павла Мигачева циничен: «Дольщики же не стоят с плакатами? Не стоят».
Чьи деньги, Зин?
Организатором и основным выгодоприобретателем от данной схемы Елена Денисова считает курируемый госкорпорацией ДОМ.РФ Фонд защиты дольщиков. Согласно законодательству, он обязан выплачивать возмещение дольщикам, причем должен это сделать до завершения конкурсного производства в отношении застройщика. Уменьшив стоимость имущества и сократив реестр, Фонд, полагает она, спокойно выплатит дольщикам компенсации, а взамен может получить недострой по цене ниже рыночной.
Есть и еще два приятных для Фонда момента. Если недостроенные дома оценены выше, чем сумма компенсаций дольщикам, Фонд обязан доложить разницу в конкурсную массу. Эти деньги должны пойти на погашение требований других кредиторов – например, налоговой, контрагентов и пр. Но если дом получен по дешевке, в конкурсную массу ничего не поступит! Напротив, в число кредиторов войдет сам Фонд, получив первоочередную возможность «заграбастать» что-нибудь еще, ну а ФНС, которой один из застройщиков «Победы» должен 60 млн рублей, пролетит мимо кассы.
Счастливый момент номер два. Достраивать проблемные дома, как уже говорилось, Фонд будет вместе с госкорпорацией. Расчеты сумм, требующихся на достройку, ведутся по непрозрачным методикам, смет общественность не видит. Можно предположить, что во главу угла неизменно ставится одно – «дешевый» недострой означает низкую степень готовности и, следовательно, потребует на свое завершение больше денег, чем оцененный по рыночной методике. Денег, заметим, государственных, которые затем могут пилиться с подрядчиком в ходе такого вот «спасения дольщиков», хотя дольщики в достроенные дома так и не заселяются.
С «Победой», между тем, получилось интересно. Вместо того, чтобы оспорить уже опубликованную оценку в суде – а именно этого требует законодательство, других путей нет, к оценке был спешно привлечен другой специалист. Это некий сотрудник ООО «ЦНО» из Сызрани Эльдар Сатдаров, который произвел свои расчеты и заключил, что рыночная стоимость дома №1 с учетом прав аренды земли составляет только 165,4 млн рублей, а дома №5 - 125,1 млн рублей. Итого 290,6 млн рублей, втрое меньше, чем заключил Щербин. Разница составила 675,5 млн рублей. Такой ущерб будет нанесен кредиторам, подчеркивает заявительница.
В своем обращении в Генпрокуратуру, если выводы Денисовой верны, на основании звукозаписей бесед сотрудников саратовского минстроя и Фонда защиты дольщиков с конкурсными управляющими можно сделать вывод о наличии сговора между министерством, Фондом и управляющими. Цель сговора — занизить стоимость имущества должников.
Более того, как звучало на совещаниях, Фонд проделывал подобные вещи и раньше. Так, дольщики АО «Стройинтерсервис» получили от Фонда компенсацию за возведенный на 18% ЖК «Жемчужина Улешей». Здание, расположенное в престижном районе с видом на Волгу, перешло Фонду защиты дольщиков буквально за копейки. Зато гендиректор «Стройинтерсервиса» был осужден за мошенничество с деньгами дольщиков на 4,5 года. Так может, если оценка была бы справедливой, никакого мошенничества и не нашлось бы?
Елена Денисова просит Генпрокуратуру РФ провести проверку и возбудить уголовные дела по фактам мошенничества, злоупотребления и превышения полномочий, служебного подлога и неправомерных действий при банкротстве.
«Финт ушами»
Как рассказала Елена Денисова «БВ», звукозаписи, которые она приложила к своему заявлению на имя генпрокурора, касаются событий, происходивших в саратовском минстрое в период с 9 по 16 ноября.
- Из разговоров вытекает следующее: чтобы расплатиться со всеми 710 дольщиками, Фонду нужно около 814 млн рублей. После того, как он со всеми рассчитается, ему передают объект. Если оценка будет утверждена в размере 900 млн, разницу Фонд должен внести в конкурсную массу, а он, очевидно делать это не хочет. В записях также упоминаются и другие проблемные дома, где могла быть реализована та же схема. Один из собеседников, по моим данным, это представитель Госстройнадзора, квалифицируют ее как «финт ушами» и упоминает, что именно так поступили с домом «Стройинтерсервиса». Также звучат названия компаний «Мегастрой» и «Стройкомплекс 2002». Последний застройщик – партнер бывшего областного депутата Алексея Сергеева, объявленного в розыск. И есть данные, говорящие о том, что в случае с его домами оценка тоже могла быть была занижена.
- Сотрудники Фонда защиты дольщиков пользуется своим федеральным статусом и влиянием должностных лиц, - примерно об этом говорит Денисова. - Из записей можно сделать вывод, что в числе этих лиц находится и депутат Госдумы Николай Панков.
Если чиновникам удастся продавить свое решение относительно стоимости, последствия ощутят на себе все — и дольщики, и застройщики.
- Из стоимости домов вычитают средства, внесенные застройщиком, стоимость покупавшихся по рыночной стоимости земельных участков, - говорит предпринимательница. – Разговор чиновников с конкурсными управляющими идет на повышенных тонах, их доводы, что убытки потом будут высчитывать с него, ни на кого не производят впечатления. Зато открыто задаются вопросы: «А почему ее [оценку] нельзя просто аннулировать?». При этом в позиции власти поражает полный цинизм и равнодушие к проблемам дольщиков, 230 из которых собираются «как бы обнулить». И все это делается в присутствии сотрудников прокуратуры, которые вместо того, чтобы дать правовую оценку происходящему, находятся явно на стороне чиновников.
Если сведения верны, «Победа» по масштабам злоупотреблений может переплюнуть крупные долгострои в Москве и Санкт-Петербурге. Только вот если в других регионах в отношении должностных лиц, не надзиравших за строительством и допустившим их появление, возбуждаются уголовные дела, то в Саратове чиновники, похоже, стали неприкасаемыми. И видимая их связь с Фондом защиты дольщиков – тому отличный пример.
То, что Фонд предпочитает возмещать потери гражданам деньгами, а не «натурой», то есть квартирами, было понятно давно. А три десятка стройплощадок в Саратове, ушедшие в его распоряжение без торгов, сделали его крупным местным латифундистом с самыми широкими полномочиями. Заметим, что дольщиками организация занимается по всей России. И похожие схемы наверняка есть и в других регионах. Выходит, вместо решения проблем с долгостроями, Фонд попросту набивает себе карман. И разобраться в этом, пожалуй, по силам действительно только Александру Бастрыкину. Главное, чтобы документы и приложенные к заявлению аудиозаписи дошли до адресата, а не вернулись назад в регион с пометкой «разберитесь».