Наверное, старая добрая, а главное — мирная коррупция сегодня не самая большая проблема в стране. Но она никуда не делась, и раскрывать ее все еще нужно — ведь правоохранительные органы этим заниматься не будут. С учетом международных санкций против российских чиновников, политиков и бизнесменов цена квадратного метра курортной земли под Петербургом неминуемо взлетит: вкладывать заработанное (или наворованное) в палаццо, шале или виллы за рубежами родины для них стало почти невозможно.
Расследование предполагалось опубликовать в «Новой газете», поэтому запросы информации отправлялись от имени редакции «Новой газеты». Это стало невозможным после того, как 28 марта 2022 года редакция решила приостановить выпуск издания — «до окончания специальной операции на территории Украины». Перед публикацией всем персонажам нашего расследования были направлены письма о том, что их ответы автору «Новой газеты» могут быть использованы в публикации «Досье» и «Новой газеты. Европа», и с предложением дезавуировать, исправить или дополнить свою позицию.
Курортный район Санкт-Петербурга — часть северного побережья Финского залива, цепь поселков от Сестрорецка до Зеленогорска: Солнечное, Комарово, Репино. Золотые дачные места с дореволюционной историей и астрономической стоимостью квадратного метра. Подешевле, чем на Рублевке, но порядок цен тот же.
С советских времен здесь сохранилось дачное городское хозяйство. Почти 2 тыс. домиков на курорте находятся в ведени предприятия дачного обслуживания «Пригородное». На первый взгляд сплошное социальное государство, забота о заслуженных жителях и вообще благодать: в скромных избушках за символическую цену могут отдохнуть ветераны и инвалиды. На второй — бесценный коррупционный ресурс.
Прибыль допущенных к кормушке персон от одного реализованного участка может составлять десятки миллионов рублей. За последние 10 лет по очевидно жульнической схеме было продано около 400 участков.
Надо держать в уме: все миллионы, упомянутые в статье, — в довоенных ценах. С учетом общей инфляции и невозможности зарубежной альтернативы для правильного понимания надо умножать, пожалуй, на 2 или на 3.30 млн для вице-губернатораСлучилось так, что весной 2017 года Татьяна Мейксина, супруга председателя комитета по промышленной политике и инновациям Петербурга Максима Мейксина, решила снять дачу. Обратилась в принадлежащее городу дачное предприятие «Пригородное» и заключила договор о долгосрочной аренде двух домиков в курортном поселке Солнечное. Вот это место.Дачи, которые арендовала Татьяна Мейксина
По правилам «Пригородного» коммерческая аренда возможна на срок до одного года, но госпожа Мейксина смогла арендовать дачки сразу на 15 лет, о чем была сделана соответствующая отметка в Росреестре.В марте 2020 года город продал дачки на аукционе. Начальная цена двух деревянных домиков составила 7,5 млн рублей. Очевидно, что единственным лицом, заинтересованным в приобретении домиков с обременением в виде аренды на срок до 2032 года, был сам арендатор, и дачи перешли в собственность госпожи Мейксиной. Поскольку конкурентов не было, первоначальная цена не повышалась.
Дальше — трюк. Город как бы «на аукционе» продавал только объекты капитального строительства — две деревянные постройки, не имеющие внятной материальной ценности. Но объекты эти расположены на земельном участке площадью 3285 кв. м, и летом 2020 года супруга Максима Мейксина, к тому времени главы администрации Центрального района Петербурга, земельный участок приватизирует. Конечно, в соответствии с законом.
Следующая и последняя серия — май 2021 года, когда супруга (уже вице-губернатора Петербурга) Максима Мейксина продает участок и расположенные на нем дома.
Краткая экономика процедуры. Расходы на приобретение домиков — 7,5 млн рублей. Расходы в процессе приватизации участка — около 12,4 тыс. рублей.
Как мы посчитали расходы на приватизацию
Комитет имущественных отношений пояснил, что в таких случаях процедура осуществляется в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса. Собственник здания на участке имеет исключительное право на приобретение этого участка по цене, определяемой в соответствии с законом Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге». Это закон устанавливает, что в различных случаях цена определяется исходя из кадастровой стоимости, умноженной на некий коэффициент (который не может быть больше 1). Смотрим статью 5.1 этого закона и читаем, что «при продаже земельных участков гражданам, являющимся собственниками расположенных на них индивидуальных жилых и садовых домов, в случаях, предусмотренных в статье 39_20 Земельного кодекса», корректирующий коэффициент будет равен 0,05. Пять сотых процента. Кадастровая стоимость интересующего нас участка сегодня 24,8 млн рублей. Стоимость его «выкупа», согласно приведенным нормам, и получается около 12,4 тыс. рублей.
По какой цене супруга Мейксина продала участок с домиками, точно не известно. Но просила она за него 41 млн рублей — вот объявление о продаже того самого участка с теми самыми дачками.Объявление о продаже участка Татьяны Мейксиной
При самых щадящих подсчетах получается около 30 млн рублей на голой спекуляции городской землей.Подобных случаев сотни.Максим Мейксин
Мы уточнили у вице-губернатора Петербурга Максима Мейксина, правильно ли мы разобрались в схеме, и спросили, как он оценивает ситуацию, при которой семья высокопоставленного чиновника получает (по нашим подсчетам) за счет спекуляции городской недвижимостью одномоментную прибыль в 30 млн. Вице-губернатор был краток: «В целом информация, изложенная в запросе, не соответствует действительности». Что именно не соответствует действительности, господин Мейксин не объяснил. Информация о долгосрочной аренде и аукционной цене указана в бюллетене организатора торгов, сведения о переходе прав на дома, приватизации земельного участка и продаже участка зафиксированы в Росреестре, объявление о продаже участка с домами за 41 млн рублей общедоступно.
От дальнейших комментариев Максим Мейксин отказался, так как «запрашиваемая редакцией информация не относится к предмету профессиональной служебной деятельности вице-губернатора Санкт-Петербурга», и это его право.СхемаСхема проста, как грабли. Согласно действующим правилам, предприятие «Пригородное» получает дотации из бюджета и предоставляет дачи в аренду по доступной цене — правда, не родственникам чиновников, а ветеранам, инвалидам, многодетным семьям и другим петербургским льготникам. Половину объектов разрешается сдавать в аренду на коммерческой основе любым желающим, вроде бы на срок до одного года, но некоторым, по решению городского комитета имущественных отношений (КИО), и на большие сроки. Кроме того, по согласованию с КИО «Пригородное» имеет право реализовывать некоторое количество объектов недвижимости на аукционе.
Алгоритм действий совершенствуется. В начале прошлого десятилетия он состоял из двух этапов, но потенциальная коррупционная прибыль была меньше. Сейчас он состоит из трех этапов, а маржа стала гораздо выше.
Как это делалось раньше. Первый этап — симпатичный участок с дачей сдается в аренду нужному человеку лет на 10, а лучше на 20. Затем принимается решение о продаже участка. Именно того, который имеет обременение в виде аренды. На аукционе участок с домиком предсказуемо уходит по начальной цене арендатору (или представителю арендатора), так как никто, кроме него, не захочет покупать участок с таким обременением.
Как вариант, предварительной аренды и, соответственно, обременения нет, но торги проводятся без должного уведомления, с участием особо приближенных покупателей — о таких случаях рассказывали, например, собеседники «Делового Петербурга».
На таком «конкурентном» аукционе покупатели обычно платили в 2–3 раза меньше реальной рыночной стоимости участков и затем выгодно их продавали. В случае действительно эксклюзивных участков, расположенных у береговой черты, разрыв может быть и больше.
Например, вот участок на Железнодорожной улице в Солнечном. Приобретен за 10,4 млн рублей (документ имеется в распоряжении «Досье»), продан за 25 млн рублей, судя по фото, в том же состоянии.Объявление о продаже земельного участка в Солнечном
Участок в Репино на Курортной улице приобретен у города за 46,3 млн рублей, перепродается за 130 млн рублей.Объявление о продаже земельного участка в Репино
По данным, которые предоставил организатор торгов Фонд имущества Санкт-Петербурга, в 2010–2012 годах было реализовано примерно 350 дач с земельными участками. Это 589 567 кв. м. Почти 60 га. Квадратные метры ушли по средней цене примерно 417 тыс. рублей за сотку. За три года город получил 2,435 млрд рублей. По данным Росреестра, кадастровая стоимость этих земель — около 4 млрд рублей.
Рыночную стоимость такого количества участков нам не установить и не подсчитать, но в Курортном районе она никогда не может быть ниже кадастровой, может быть только выше, иногда — в разы. Итого примерно половину, считай, украли. В абсолютных числах — около миллиарда.Схема изменилась примерно с 2016 года. Оказалось, что продавать участки вообще не нужно. Гораздо проще и выгоднее продавать объекты капитального строительства, то есть дачи без земли.
Сами эти «капитальные объекты», как правило, небольшие деревянные домики, которые бывший председатель закса Петербурга, а ныне думский депутат Вячеслав Макаров презрительно называл «курятничками».
Теперь в аренду «кому надо» лет на 15 сдается такой «курятник». Он же и выставляется на аукцион, и пусть кто-нибудь скажет, что несколько миллионов рублей за деревянную халупу площадью полсотни квадратов — заниженная цена. Но тут наступает третий этап. Счастливый собственник «курятничка», конечно же, в полном соответствии с законом приватизирует участок земли, на котором он расположен. Как правило, соток так 20. Иногда 40. И получает в собственность недвижимость не в 2–3 раза выше уплаченной цены, а на порядок. Это уже размеры прибыли, как при торговле наркотиками.
Иногда эти дачи с участками отходят политикам и чиновникам, иногда — просто состоятельным людям.
Например, на аукцион была выставлена дача на Курортной улице в Репине с обременением в виде многолетней аренды в пользу владельца крупной лизинговой компании. Цена — 7,98 млн рублей. Но домик расположен на земельном участке, подлежащем приватизации, кадастровая цена участка — 27 млн рублей. Известный оперный певец приобрел два дома на одном участке (естественно, находившихся в аренде) на аукционе с начальной ценой 6,08 млн рублей. Кадастровая стоимость участка — 30,5 млн рублей."Курятнички" для политикаСамый известный пример — случай с бывшим председателем петербургского законодательного собрания, а ныне заместителем главы фракции «Единой России» в Государственной думе Вячеславом Макаровым. В 2018 году он арендовал сразу три домика на двух смежных участках. После того как об этом рассказала «Новая газета», спикер закса от аренды отказался и как раз тогда обозвал домики «курятничками». Но это было только начало истории.
Уже в январе 2019 года эти же самые домики в аренду на долгие годы получили петербургские бизнесмены Андрей Ищенко, Андрей Бойцерук и Дмитрий Ганов. Как выяснила «Новая», эти мужчины оказались связаны с господином Макаровым и его родственниками общими интересами в политике и бизнесе.
Дальше схема работала без сбоев: был объявлен аукцион, на котором участки предсказуемо отошли арендаторам — Бойцеруку и Ганову. Стартовая цена домов (в обоих случаях была превышена в ходе торгов на смешные 50 тыс. рублей) — 6,3 млн и 4,99 млн рублей. Полгода спустя господа Бойцерук и Ганов участки под домами приватизируют. Результат — они становятся собственниками участков с кадастровой стоимостью (которая, напомним, ниже рыночной) 18,9 млн и 8,5 млн рублей соответственно.
Фактически эти участки с момента аренды домиков существовали как единый имущественный комплекс, а сами «курятнички» никого не интересовали и были снесены сразу после оформления прав собственности на них. Еще не были выкуплены дома, не говоря о приватизации участков, а уже вовсю развернулась стройка: оба участка обносились одним капитальным кирпичным забором на бетонной основе, возводились немаленький коттедж и подсобные строения, в которых можно узнать гараж и нечто похожее на домик привратника.Превращение "курятничков" в элитный коттедж
Сегодня стройка почти закончена. Судя по виду владения, это точно построено для одного хозяина. Мы попробовали попросить Андрея Бойцерука и Дмитрия Ганова прокомментировать ситуацию и уточнить, не являются ли они все-таки зиц-собственниками и связан ли с выстроенной усадьбой Вячеслав Макаров.Андрей Бойцерук, услышав про участок на Нагорной улице в Солнечном, сразу попрощался: «Мне не хотелось бы вам никаких комментариев давать. Пожалуйста, не звоните мне. Всего вам доброго».
Дмитрий Ганов был еще более лаконичен и отключился, едва услышав слово «журналист».
Вопросы, направленные господам Бойцеруку и Ганову через мессенджер, были прочитаны, но ответа не последовало.
Мы спросили у ГУПДО «Пригородное» и у КИО, известны ли вообще случаи, когда на аукцион выставлялись участки, не имеющие обременения. В «Пригородном» сослались на КИО, в КИО этот вопрос проигнорировали. Самостоятельно установить это не получится: данные о долговременной аренде доступны в Росреестре только по действующим договорам; про участки, которые проданы, а иногда и изменены, информация есть только у городских структур.
По словам председателя законодательного собрания Петербурга Александра Бельского (на этом посту он сменил Вячеслава Макарова), хотя бы один такой случай был. В 2011 году (в то время господин Бельский был муниципальным депутатом в Солнечном) три участка приобрело ООО «Дачное жилищное объединение», 10,75% компании принадлежало Виктории Бельской, супруге чиновника. Общая площадь трех участков — 26,3 тыс. кв. м, цена продажи — 102,8 млн рублей, примерно по 390,5 тыс. рублей за сотку (кадастровая цена — 126 млн рублей). В результате раздела земли между совладельцами ООО Виктория Бельская стала собственником участка площадью 3383 кв. м кадастровой стоимостью 24,4 млн рублей, то есть сотка ее участка сегодня стоит 721,5 тыс. рублей. Впрочем, на запрос Александр Бельский ответил, что торги проходили на конкурентной основе, обременений в виде аренды не было, а цена в ходе аукциона возросла более чем на 25%. Также господин Бельский обратил наше внимание на то, что торги состоялись в 2011 году, а мы оперируем кадастровой и рыночной стоимостью участков в ценах 2020–2021 годов, и посоветовал проверять информацию. Мы проверили. По нашим данным, рыночная стоимость земли в Курортном районе Петербурга действительно менялась, но вряд ли это колебание до февраля 2022 года составило более 10%.Аренда для избранныхОдин из самых непонятных этапов аферы — получение у «Пригородного» участка в аренду на длительный срок. Такой договор регистрируется в Росреестре, участок получает серьезное обременение, которое выбивает из аукциона любых возможных интересантов, кроме арендатора. На сайте «Пригородного» бескомпромиссно указано, что коммерческая аренда возможна только на срок до одного года.Информация с сайта "Пригородного"
Но, как сообщило «Пригородное» в ответе на запрос, сегодня в коммерческой аренде на срок свыше одного года находится 143 объекта. На вопрос о том, как такое возможно, генеральный директор предприятия Николай Подзигун не ответил, пояснив, что подобное решение находится в компетенции КИО. За председателя КИО Леонида Кулакова ответила пресс-секретарь комитета Ирина Ефимова. Мы просили объяснить процедуру, по которой гражданин может обратиться с просьбой о долговременной аренде дачи, указать, кто принимает решение, какие критерии применяются. Госпожа Ефимова ответила: «В соответствии с административным регламентом комитета имущественных отношений». Странно, но в многостраничном документе, указанном пресс-службой, мы ответов на поставленные вопросы не нашли.Сегодня среди счастливчиков, пользующихся правом многолетней — как правило, 15-летней — аренды, например, бывшие председатели петербургского избиркома Александр Гнетов и Алексей Пучнин, депутат закса Юрий Авдеев, председатель городского комитета по культуре и спорту Антон Шантырь.Дача бывшего председателя петербургского избиркома Алексея Пучина
Несмотря на то что зарегистрированные обременения в виде аренды распространяются только на здание, многие долгосрочные арендаторы обнесли прилегающие участки серьезными заборами. Как сообщает «Пригородное», в соответствии с частью 2 статьи 652 Земельного кодекса к арендатору «переходит право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением». В нашем случае участки, необходимые для использования дачи, могут достигать 0,5 га.Сколько стоит аренда дома, а практически и участка, нам не ответили. В «Пригородном» сослались на утвержденные правила, но на них ориентироваться нельзя: там указаны десятки повышающих и понижающих коэффициентов, так что конечная годовая сумма может различаться на порядок — примерно от 120 тыс. до 1,2 млн рублей в год.
Не получив ответа от официальных лиц, мы расспросили о ценах некоторых арендаторов. Учитывая, что арендодателем является городское предприятие, а цена определяется пусть и по неясным для непричастных, но официально утвержденным городом тарифам, никакого секрета тут не должно быть, и мы не посчитали такой вопрос бестактным. Заодно поинтересовались, как удалось получить аренду на 15 лет, если в правилах указано: не более года.
Директор Государственного музея-заповедника «Петергоф» Елена Кальницкая (огражденный участок в 42 сотки) без подробностей ответила, что договор заключен на основании распоряжения собственника, то есть КИО, не пояснив процедуру получения этого распоряжения. Как сообщила госпожа Кальницкая, расчет арендной платы проводило «Пригородное» по методике, которая ей не известна. Про размер арендной платы она промолчала.Дача, арендованная Еленой Кальницкой
Председатель Зеленогорского городского суда Маргарита Никитина (участок в 14 соток) справедливо отметила, что тема запроса не относится к деятельности суда, а значит, и «правовых оснований для предоставления запрашиваемой информации не имеется». Заметим, что мы и не запрашивали информацию о служебной деятельности судьи, а лишь просили помочь в получении информации, которую не смогли узнать у КИО и «Пригородного».Дача, арендованная Маргаритой Никитиной
Директор Большого концертного зала «Октябрьский» Эмма Лавринович (24 сотки) наши вопросы проигнорировала.Дача, арендованная Эммой Лавринович
Сразу три дачи в длительной аренде оказались у персон, тесно связанных с бывшим вице-губернатором Петербурга, а ныне главой администрации Фрунзенского района города Константином Серовым. Первую дачу арендовал его бывший заместитель в то время, когда Серов возглавлял администрацию Невского района, вторую — его бывшая помощница на этом посту. Эти дачи расположены совсем рядом с Финским заливом, но пока сохраняют первозданный дачно-скромный вид.Третью дачу — на самом пляже, ровно в положенных 30 метрах от уреза воды — арендовал Максим Колянов, генеральный директор ООО «К-2», принадлежащего супруге господина Серова. Это точно не «курятник». Стильный коттедж выгодно отличается как от обычных бедненьких избушек «Пригородного», так и от безвкусных псевдодворцов нуворишей.Дача, арендованная Максимом Коляновым
Максим Колянов ответил на звонок журналиста и подтвердил, что он действительно является арендатором этого здания. Однако он не смог вспомнить, каким именно образом ему удалось снять дачу на 15 лет. На вопрос о стоимости аренды господин Колянов также не ответил («Сейчас не припомню»), отказавшись определить даже порядок выплачиваемых сумм: «Это мои отношения с «Пригородным», обращайтесь туда». Напоследок мы спросили, имеет ли какое-либо отношение к даче Константин Серов. Уточнив, кто это такой, Максим Колянов какую-либо связь дачи с супругом своего работодателя отверг: «Это моя дача».Не секретЦентр «Досье» не претендует на лавры первооткрывателя аферы. Прелесть проблемы в том, что о ней широко известно лет 10, а то и больше. Пресса писала об этих нехитрых схемах как минимум с 2013 года, и публикация была не одна и не две, а гораздо больше.
Но, надеемся, мы показали масштаб и добавили несколько важных имен. Что же до реакции властных органов, то ее не предвидится. Председатель закса Александр Бельский сообщил, что законодательное собрание «не наделено полномочиями по оспариванию результатов хозяйственной деятельности предприятий и учреждений», и посоветовал обратиться в органы исполнительной власти.
Орган исполнительной власти Петербурга, отвечающий за государственную политику в сфере управления имуществом и земельных отношений, — КИО — высказал свою позицию через пресс-секретаря. Краткое изложение позиции КИО с нашими комментариями (курсивом).
Наличие обременения в виде договора аренды не делает объект неликвидным. Действительно не делает. Но убивает возможный интерес к объекту всех покупателей, кроме арендатора.
Продажа объектов осуществляется на аукционе, право приобретения принадлежит любому лицу — покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество. Никто, кроме арендатора, никакой цены не предложит, так как обременение делает покупку бессмысленной. Уйдет по начальной цене, не учитывающей стоимость подлежащего приватизации участка, на котором расположен объект.
Продажа объектов осуществляется на основании отчета об оценке рыночной стоимости. Интересная оценка рыночной стоимости, когда через год после приобретения и приватизации участка бывшая городская собственность перепродается по цене раз в 5–7 выше.
Так что ответ на наш вопрос «Считаете ли вы сложившуюся практику нормальной, законной и целесообразной?» мы получили. Город считает, что все делается правильно.
Но кое-что все-таки сдвинулось. Пока верстался текст, на сайте петербургской Контрольно-счетной палаты (КСП) появился отчет о проверке «Пригородного». Спустя 15 лет очевидное было замечено.
КСП констатирует, что обнаружила наличие «выстроенной системы действий заинтересованных лиц, направленной на вывод из государственной собственности объектов государственного дачного фонда и, впоследствии, дорогостоящих земельных участков под ними по значительно заниженным ценам (от 27 до 72%), с использованием механизма фиктивного обременения в виде “долгосрочных” договоров аренды с лицами, которые и являются фактическими покупателями данных участков». Данная схема привела к причинению ущерба бюджету. Конкретный размер сего ущерба в отчете не указан. Заметим, что, по нашей оценке, занижение цены достигает не жалких 72, а иногда и 300%. Примеры выше.
Резюме — действия руководства «Пригородного» «обладают признаками коррупции». Участники обладающей «признаками» коррупции схемы, такие как председатель городского законодательного собрания или вчерашний вице-губернатор, а сегодня председатель горизбиркома почему-то в отчете не названы.Спикер Заксобрания СПб Вячеслав Макаров получил в аренду из дачного госфонда три дома у Финского залива по льготным ценам. Почетный трижды инвалидБорис Вишневский и Вячеслав Макаров (справа)
С советского времени городу достались сотни неказистых домиков, расположенных в Курортном районе. В Солнечном и Комарово, в самых престижных местах, недалеко от Финского залива, круглый год в них селили по несколько семей из тех, кто не может себе позволить снять полноценную дачу.Не простой арендаторИ вот три домика с прилегающим участком по Нагорной улице в поселке Солнечное, в которых раньше снимали дачи социально уязвимые категории, недавно обнесли строительным забором. Фотографу «Новой» открылась следующая картина: нехитрый скарб из халуп вынесен и свален в кучу на земле, часть деревьев спилена, участок местами перекопан. Выглядит так, как будто участок ожидает серьезное переустройство. По закону это, казалось бы, невозможно: согласно договору аренды социальных дач, арендатор не имеет права что-либо менять на участке.
Но выяснилось, что это не простой арендатор. Согласно выписке из ЕГРН, все три дачных дома снимает один гражданин по имени Вячеслав Серафимович Макаров. В выписке не было сказано, какую должность он занимает, однако людей с таким сочетанием имени, фамилии и отчества, да еще способных за раз получить три домика в Курортном районе, в Петербурге не много. Один из них — председатель Законодательного собрания СПб. Судя по ЕГРН, полный тезка спикера заключил договора аренды на все дачи почти одновременно: на дома 5 и 7 по Нагорной — в ноябре 2015-го, с окончанием срока аренды в 2025 году, на дом 3 — в сентябре 2016-го, с окончанием, соответственно, в 2026 году.Действительно, по закону социальные дачи предоставляются в аренду на десять лет. Неясно одно: почему помещения для трех семей достались одной? А также к какой льготной категории граждан из перечня городского закона «О государственном дачном обслуживании граждан льготных категорий» № 170-14 относится спикер ЗакСа? Он одинокая мать с детьми до 16 лет и доходом ниже прожиточного минимума, или он многодетный отец, одинокий инвалид детства, бывший узник фашистского концлагеря, инвалид-блокадник, инвалид боевых действий или ликвидатор аварии на Чернобыльской АЭС?Дачный участок Вячеслава Макарова перед строительством
Стоимость льготного договора в 2018 году составляет от 60 до 90 тысяч рублей в год. Комитет по социальной политике ежегодно определяет, какую часть арендной платы будет вносить льготник, а какую — городской бюджет. В 2018 году этот коэффициент составляет 55,5%. Стоимость коммерческой аренды тоже разнится, только амплитуда там больше в несколько раз — от 120 тысяч до 1 млн 200 тысяч рублей в год.
Кстати, к какой бы категории он ни относился, для получения права на социальную дачу гражданин как минимум не должен иметь другой дачи. Мало того, что последний договор был заключен при наличии уже двух арендованных домиков, но, по данным «Новой», спикер пользуется еще одной госдачей неподалеку — той, где раньше квартировала Валентина Ивановна Матвиенко в бытность полпредом президента. Адрес — Солнечное, Ленинградская улица, 1. Но это уже совсем другой жанр госдач — элитный. В государственный дачный фонд для бедных, регулируемый законом 170-14, этот объект не входит, но госдачей является.Прокуратура не то считалаВ 2015 году прокуратура проверяла СПб ГУПДО «Пригородное», отвечающее за обслуживание дачного фонда. Надзорное ведомство результаты программы на 2015–2016 годы не удовлетворили: дачи распределялись по непрозрачной и непонятной схеме, многие льготники их получить не могли. По закону СПб «О государственном дачном обслуживании граждан льготных категорий» не менее 50% фонда должны заселяться льготниками, а остальные места (но не более 50%) могут распределяться по коммерческим ценам. В законе также сказано, что распоряжение объектами фонда иным образом запрещается.
Прокуратура сообщила, что «Пригородное» в 2015–2016 гг. по договорным ценам распределило 914 отдельных дач, а льготникам досталось только четыре: это свидетельствует о «нерациональном распоряжении объектами фонда и нарушении прав льготных категорий граждан». В релизе, который распространила прокуратура, был перечень случаев отказа в предоставлении льготных дач блокадникам и инвалидам I и II групп.
В итоге прокуратура внесла представление губернатору города, а Управление по развитию садоводства и огородничества (которому подведомственно «Пригородное») провело уже свою проверку. В акте, подписанном руководителем созданной для этого комиссии, был признан факт того, что да, «указанное соотношение (50 на 50. — Ред.) выдержано не было». Были ли среди 914 «договорных» дач три дома на Нагорной, в управлении «Новой» не сообщили, но судя по датам — были.
За три года чиновники пришли в себя после нашествия прокурорских и в 2018 году на запрос «Новой» ответили, что все было не совсем так — прокуратура просто неверно интерпретировала данные.
Андрей Лях, глава Управления садоводства и огородничества, заверил «Новую», что закон никто не нарушал, — в нем речь идет о дачных помещениях, а не об отдельных объектах дачного фонда, и соотношение 50 на 50 относится к помещениям. То есть считать надо комнаты, а не здания. Александр Ржаненков, глава Комитета по социальной политике, уточнил, что в адресную, то есть льготную программу 2015 года было включено 1747 помещений на 1613 льготных арендаторов. Почти все помещения, за исключением четырех отдельных дач, упомянутых прокуратурой, расположены в коммунальных домиках в несколько комнат, куда заселяется по несколько семей. Сколько в реальности домов было отдано под 1747 льготных помещений, в комитете не знают: «Сведениями о количестве дачных домиков, предоставляемых гражданам льготных категорий, комитет не располагает». Поэтому остается неясно, как у прокуратуры получилось соотношение коммерческих и льготных дач 98 на 2%, а у чиновников — 50 на 50%.У семи нянек программа без глазаФормальным арендодателем Макарова на Нагорной улице является «Пригородное», а над ним стоит вышеупомянутое управление, куда мы направили соответствующие вопросы. Как следует из ответа начальника управления Андрея Ляха, три дачи на Нагорной более не являются социальными. Причем выключение их из перечня льготных объектов происходит не в силу нормативного акта, а, наоборот, нормативным актом они могут быть туда включены. А по умолчанию — выключены. Этим нормативным актом является адресная программа, которая принимается на ближайшие два года. Как сообщил Андрей Вячеславович, интересующие нас дома в льготную программу на 2018–2019 годы не включены. Что логично: ведь тогда они уже были в аренде у Макарова. Видимо, в предыдущую программу на 2016–2017 годы они тоже не входили, так как число льготных дач в ГУПДО с 2016 по 2019 год остается неизменным — 1834 помещения.
Возникает вопрос, кто принимает решение о составе адресной программы, кто решает, какие дачи в следующем году отдавать малоимущим, а какие — вполне себе имущим гражданам. По словам экс-депутата ЗакСа и одного из авторов «госдачного» закона Наталии Евдокимовой, решение об актуализации реестра объектов госдачфонда (что включить — что выкинуть) принимают совместно Комитет имущественных отношений (КИО) и Комитет по социальной политике (КСП). Льготную часть списка составляют непосредственно в КСП. Прерогативой КИО остается работа с оставшейся частью реестра: он заключает договора аренды с «имущими» арендаторами. Таким образом, по мнению Евдокимовой, решение о передаче госдач Макарову могло быть принято только в КИО. К сожалению, ответа из этого комитета в установленный законом срок мы не получили.
В КСП же утверждают, что большинство решений по дачному фонду принимает «Пригородное». Оно само решает, сколько и какие именно помещения отдать льготникам, оно же предоставляет помещения состоятельным дачникам. В компетенцию КСП входит только составление поименного списка счастливчиков. И сколько льготных дачников будет в 2018 году, Комитет по социальной политике пока не знает: «Пригородное» должно направить эти сведения в КСП до 10 июля.В нагрузкуВажно отметить, что закон запрещает выкуп арендаторами объектов госдачфонда, однако речь идет только о домах. Прилегающие участки находятся в собственности города, но к госдачфонду не относятся. Следовательно, запрет на приватизацию на них не распространяется.
Также начальник управления сообщает, что земельный участок дач по Нагорной, 3, 5 и 7, площадью 28 соток числится в аренде ГУПДО «Пригородное». Значит, Макарову пока переданы только дома. На вопрос, кто является заказчиком работ за забором макаровских дач, Лях со ссылкой на обязанность арендатора «улучшить состояние предоставленного имущества» сообщил, что работы ведутся за счет арендатора. То есть самого ГУПДО. Но это означает использование бюджетных средств. Исходя из закона №170-14, арендной платы нельготников для содержания госдачфонда не хватает и разница компенсируется из бюджета. Выходит, что город передал небедному арендатору три социальные дачи и сам тут же занялся «улучшением» его лужайки за свой счет.
Что будет с макаровскими дачами дальше? Сомнительно, что спикер захочет жить в сборно-щитовых домиках 1967 года постройки, каковыми являются объекты на Нагорной. Вариантов у него два. Первый — город может сносить старые госдачи, если они находятся в аварийном состоянии. Вполне возможно, что домики снесут, а на их месте возведут новый, большой и красивый особняк. Вопрос — за чей счет это будет сделано. Сам Макаров сносить госдачи не вправе. Значит, заказчиком работ опять-таки может быть только город и только за бюджетный счет.
Более вероятным представляется другой вариант: домики будут просто исключены из реестра госдачфонда, а земельный участок — выставлен на торги.
И это не будет никаким ноу-хау спикера: за четверть века государственный дачный фонд уже сильно поредел.
Например, в 2010 году около 400 зданий изъяли из ведения «Пригородного» и продали по смешным для этого района ценам: так, три постройки (278 кв. м) на участке в 27 соток ушли за 6,55 млн. Естественно, никому из новых владельцев одноэтажные развалины с сомнительными удобствами были не нужны, и все они были снесены.
В таком случае единственным возможным покупателем может стать сам Макаров, так как участок будет продаваться с непосильным обременением в его лице как арендатора. Кто же захочет покупать участок со спикером в нагрузку? Впрочем, по утверждению Андрея Ляха, «информация об издании органами власти правовых актов о продаже данных объектов отсутствует».
Добавим, что в официальной декларации о доходах спикера Макарова указания на то, что объекты находятся на Нагорной улице и имеют отношение к дачному фонду нет. В прошлом году Госдума разрешила ФСО секретить информацию о недвижимости должностных лиц, пользующихся госохраной, из соображения их безопасности. В распоряжении «Новой» есть декларация гражданина Макарова В. С., назовем ее — для внутреннего пользования, где все три дома по Нагорной также присутствуют, но с указанием адреса.Как ГУП дачного обслуживания "Пригородное" "сливает" чиновникам участки на питерской "золотой миле" по цене ниже рыночнойПринадлежащее Смольному ГУП дачного обслуживания "Пригородное" продало несколько госдач, в том числе дачи Василия Герелло в Репино, а также ранее арендованные спикером Законодательного собрания Вячеславом Макаровым в поселке Солнечное. Стоимость сделок в пересчете на площадь участков под домами составила от 220 тыс. до 420 тыс. рублей за сотку, притом что коммерческая цена участков в данной локации в 2–6 раз выше и стартует от 1 млн рублей за сотку.
Аукционы были объявлены в феврале нынешнего года, а состоялись 11 марта. На них были выставлены три лота. Первый — два дачных дома (№112 и 113) на Курортной улице, 7 (на фото), литера А и Б, в Репино. По документам общая площадь домов — 142,7 м2. Здания продавались без земли, но с пояснением, что строения расположены на участке площадью 2336 м2, права покупателя на который оформляются в соответствии с действующим законодательством. Это значит, что после оформления права собственности на жилые строения можно будет приватизировать или выкупить участки у города по преимущественному праву. Начальная цена двух домов составила 6 млн рублей. Торги закончились с небольшим превышением — 6,13 млн рублей. Кадастровая стоимость участка — 17,2 млн рублей. Один из домов, согласно конкурсной документации, сдан в аренду в апреле прошлого года на 15 лет (до 2033 года). Арендатором, по данным Росреестра, является Василий Георгиевич Герелло, полный тезка солиста Мариинского театра Василия Герелло. Два других лота расположены в поселке Солнечное, на Нагорной улице, 3, 5 и 7. Они фигурировали в скандале, разгоревшемся в прошлом году вокруг спикера Законодательного собрания Петербурга Вячеслава Макарова. Тогда выяснилось, что Макаров взял в аренду три дачи из состава государственного дачного фонда. После этого он отказался от аренды, назвав дачи курятничками, которые "по колено в болоте", где "нет ни горячей, ни холодной воды" и "жить там невозможно".Известные людиВ октябре прошлого года все три дачи были сданы в аренду новым пользователям. Дом №3 (дача №302) получил Андрей Владимирович Бойцерук. Договор с ним заключен на 10 лет — до 2028 года. На торгах в марте дом площадью 68 м2 продан с превышением 50 тыс. рублей за 5,04 млн рублей. Площадь участка, на котором он расположен, составляет 1178 м2 (участок, как и по всем другим лотам, в сделку не входит). Кадастровая стоимость участка — 3,8 млн рублей.
По данным СПАРК, Андрей Бойцерук возглавляет ООО "Ленохота", специализирующееся на торговле земельными участками, и ООО "Куб", долей в котором владеет Анна Владимировна Густова. В разные годы г–н Бойцерук был директором и членом совета директоров в структурах "Газпрома" в Осетии, Курске, Челябинске и Ярославле.
Единым лотом были выставлены дома №5 и №7 с общим участком площадью 2804 м2. Согласно данным Росреестра, арендатором дома №5 (дача №301) площадью 69 м2 является Андрей Николаевич Ищенко. Арендатор дома №7 (дача №294) площадью 68,6 м2 — Дмитрий Николаевич Ганов. Оба договора заключены на 10 лет, до 2028 года. Площадь участка под зданиями — 2804 м2. Начальная цена — 6,3 млн рублей, цена продажи — 6,35 млн рублей. Кадастровая стоимость земли составляет 18,9 млн рублей.
По сведениям СПАРК, Андрей Ищенко является совладельцем двух ООО: "Авитон" и "СМТ". Компании получили более 20 контрактов от различных структур "Газпрома".
В феврале этого года в СМИ писали, что Андрей Бойцерук, Андрей Ищенко и Дмитрий Ганов связаны между собой и с Вячеславом Макаровым. В "околодепутатской тусовке" информацию подтверждают, но комментировать официально опасаются.
В 2017 году на аналогичных торгах была продана дача ГУП ДО "Пригородное" на Пограничной улице, 10, в Комарово. Объект также продавался с обременением — договором аренды до 2030 года, заключенным с полной тезкой советника бывшего губернатора Георгия Полтавченко Валерией Соколовой. К даче прилагался участок площадью 1317 м2. Недвижимость для аукциона оценили в 2,832 млн рублей.
В октябре прошлого года ГУП ДО "Пригородное" продало также дачу на Курортной улице, 18, в Репино. В декабре 2017 года она была сдана в долгосрочную аренду до 2031 года. На участке площадью 3519 м2 был возведен двухэтажный дом 150,4 м2. К торгам лот оценили в 6,27 млн рублей. Объект выкупила Елена Анатольевна Никон, полная тезка заведующей отделением эстетической медицины в клинике "ОстМедКонсалт".Остросоциальные дачиПо информации "ДП", в прошлом году в Смольном обсуждали возможность продажи около 30 государственных дач, сданных в аренду. Однако в итоге продажу решили отложить, чтобы не спровоцировать скандал за год до выборов губернатора.
На данный момент в госсобственности Петербурга находится около 1800 объектов дачного фонда, преимущественная часть которых расположена на территории Курортного района — в поселках Солнечное, Комарово, Репино, Ушково, Белоостров, городе Зеленогорске.
Учредителем ГУП ДО "Пригородное" является город Санкт–Петербург, а координацию деятельности осуществляет Управление по развитию садоводства и огородничества. Предприятие осуществляет эксплуатацию существующего фонда, строительство новых дач за счет собственных средств и средств инвесторов. Так, в 2005 году был заключен инвестиционный договор на реконструкцию малоэтажного дома на участке площадью 9,5 тыс. м2 в поселке Репино с худруком Мариинского театра Валерием Гергиевым. В бюджет Петербурга дирижер перечислил $150 тыс. Дома в Солнечном, пришедшие в аварийное состояние, снесли и на их месте возвели 93 госдачи, оборудованные водопроводом и канализацией. Объекты передали на баланс ГУП "Пригородное".
Что касается аренды, то "в соответствии со статьей 4 Закона Санкт–Петербурга "О государственном дачном обслуживании граждан льготных категорий" от 28 апреля 2000 года №170–14 предприятие предоставляет не менее 50% объектов дачного фонда гражданам льготных категорий, не более 50% объектов дачного фонда предоставляется гражданам по договорным ценам. В случае предоставления объектов в аренду на срок более 1 года распоряжение закрепленным за предприятием имуществом осуществляется последним с согласия комитета имущественных отношений при наличии обязательного согласования со стороны Управления по развитию садоводства и огородничества", — пояснили "ДП" в пресс–службе КИО.Торги в "золотой миле"Напомним, что все реализованные лоты находились в долгосрочной аренде. В ГУП ДО "Пригородное" официальный запрос "ДП" на момент выхода номера оставили без внимания.
В приватных беседах источники, знакомые с ситуацией, подтверждают практику аренды городского дачного фонда чиновниками и состоятельными бизнесменами напрямую или через родственников. Благодаря связям они оформляют объекты в долгосрочную аренду, после чего советские щитовые домики перестраиваются. В дальнейшем новые хозяева получают возможность приватизации или выкупа имущества. С учетом обременений в виде долгосрочных договоров аренды и непубличности этих продаж сделки проходят по весьма невысокой цене.
По словам бывшего сотрудника Фонда имущества Санкт–Петербурга, "тайные торги", закрытые для сторонних покупателей, вероятно, проходили практически все время существования фонда. Основной массив продаж — принадлежащие городу дачные участки в "золотой миле". "Скорее всего, это была легализация уже построенных зданий. Близкие к власти люди, которые арендовали участки долгое время, возводили на них современные дома, а землю нужно было легализовывать. И она проходила через торги", — считает он. "Аукцион" мог проходить в среду, в обед между основными торгами фонда, а информация об итогах появлялась через 2–3 недели. "Считаю, что таким образом было приватизировано около 12–15 участков. Цена была ниже рыночной", — говорит собеседник.
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение здания, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота. Кроме того, отчуждение здания, находящегося на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Если земельный участок под зданием просто не сформирован, то участок не продается вместе со зданиями, как того требует Земельный кодекс РФ, а будет предоставлен покупателю на праве пользования на основании статьи 552 Гражданского кодекса РФ. Но соответствующие условия должны быть включены в договор купли–продажи зданий.
Вероника Перфильева
старший юрист практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и партнеры"
Продажа закрепленных за предприятием (ГУПДОУ "Пригородное") объектов возможна в соответствии с нормами действующего федерального и регионального законодательства. Вырученные денежные средства поступают в распоряжение предприятия и могут быть использованы в дальнейшем, например, для строительства новых объектов и восстановления ныне существующих.
Оксана Шульга
пресс–секретарь комитета имущественных отношений СПбВ контекстеДачная история в нынешнем ее представлении началась в конце позапрошлого века с развитием железной дороги. Другой причиной массового интереса петербуржцев к летним дачам стало, как принято говорить, повышение доходов и отсутствие городской канализации.
Само же понятие "дача" появилось еще при Петре Великом, который для того, чтобы выстроить вокруг Санкт–Петербурга загородные резиденции, активно раздавал своим приближенным государственные земли. Собственно, как говорят историки, термин "дача" образовался от глагола "дать". Традиции оказались крепки.
Официально годом рождения дачи можно назвать 1857–й, когда в поселок Сиверский в Гатчинском районе провели железную дорогу. Именно сюда ринулись состоятельные горожане подышать свежим воздухом или искупаться в радоновой реке Оредеж. На спрос отреагировали тогдашние "лендлорды", в частности барон Владимир Фредерикс, который на своих землях построил под сдачу первые девять дач. Стоимость аренды была астрономическая — 1 тыс. рублей за сезон.
Вслед за ним подобные проекты редевелопмента начали реализовывать и другие землевладельцы. Как пишут историки, купец Иван Дернов распродал здесь 370 участков по 30–40 соток под дачное строительство, а князь Витгенштейн — 550. Каждый участок стоил несколько тысяч рублей.
Впрочем, массовым явлением дачи стали в конце XIX — начале XX века опять же благодаря развитию железной дороги. В 1870 году была открыта Финляндская линия через Белоостров на Выборг и далее на Гельсингфорс, в 1874 году через Гатчину прошла Балтийская дорога, в конце 1890–х от Новой Деревни провели Приморскую дорогу на Сестрорецк, в начале 1900–х — Витебскую через Вырицу. По этим направлениям и направились отдыхать петербуржцы, которые и сформировали "дачную культуру".
Самыми дешевыми в начале XX века были дачи в районе Старой и Новой Деревни и Удельной. Недорого можно было снять дачу в Луге. Лахта стала местом отдыха петербургских немцев и англичан. Представители дореволюционного среднего бизнеса: банкиры, фабриканты, владельцы магазинов, а также артисты, художники, врачи — активно заселили Северную Ривьеру от Сестрорецка до Келломяки, сформировав нынешнюю загородную "золотую милю". Именно им мы обязаны уцелевшими образчиками дачного модерна.
Досуг дачников был разнообразен: охотились, устраивали пикники, экскурсии, вечерами ходили в рестораны, ставили и смотрели любительские спектакли.
После октябрьского переворота все изменилось, дачи национализировали. К сожалению, немногие остались в первозданном виде