Один из самых крупных пожаров в Московском регионе – на строительном рынке «Синдика» у МКАД – длился более 16 часов 8–9 октября и практически полностью уничтожил торговый комплекс площадью более 130 000 кв. м. Современный торгцентр, построенный в 2014 г. на месте открытого рынка, был одним из ключевых активов группы «Синдика», контролируемой родственниками сенатора от Кабардино-Балкарии Арсена Канокова, состояние которого Forbes оценивает в $500 млн. Собственник здания и земельного участка под ним – ООО «Синдика-О», его крупнейшие владельцы – супруга Канокова Фатима Канокова (49%) и Артур Карданов (21%), которого ресурс kavkazweb «предположительно» называет племянником Канокова (представитель группы это не комментирует). Группа потеряла торгцентр, в который, по собственным данным, вложила 8 млрд руб., ей грозят исками арендаторы, лишившиеся при пожаре товара, хранившегося в магазинах и на складах «Синдики».
«Ведомости» разобрались, как чрезвычайная ситуация отразится на бизнесе группы, которая, по мнению конкурентов и консультантов рынка недвижимости, и так переживала сложные времена.
Пожарное обновление
Из потраченных на строительство «Синдики» средств примерно 4 млрд руб. приходилось на кредит Сбербанка. По этому кредиту было заложено здание и земельный участок под ним, остальное было собственными средствами компании, сообщил представитель группы. Комплекс был застрахован на 4,2 млрд руб. и эти средства перекрывают остаток по кредиту Сбербанка, но все равно убытки «Синдики» составят минимум 4 млрд руб., отметил он.
Несмотря на большие потери группы, в ближайшее время на участке начнется строительство нового торгового центра, сообщил представитель правительства Московской области. Правительство окажет необходимую поддержку в плане оформления документации, добавил он. Решение об этом было принято 10 октября на заседании оперативного штаба по ситуации на «Синдике», уточнил представитель группы.
Торговых площадей в новом комплексе будет больше, так что по завершении его строительства капитализация группы вырастет, сказал Forbes Каноков. Возможно, удастся увеличить торговую площадь комплекса в 2 раза, надеется менеджер «Синдики». Точную площадь до разработки проекта назвать невозможно, отметил его коллега.
Сгоревший бизнес
Арендаторы, которых, по данным «Синдики», было около 1000, а по данным министерства потребительского рынка и услуг правительства Московской области – около 500, потеряли в пожаре все свое имущество. Как показал опрос «Ведомостей», работавшие на «Синдике» владельцы магазинов оценивают свои убытки в 10–200 млн руб. Министерство потребительского рынка и услуг совокупный ущерб не оценивало, но, судя по всему, он составляет как минимум 10 млрд руб., рассуждает чиновник ведомства.
Такие большие потери объясняются тем, что на территории «Синдики» находились не только торговые помещения, но и склады, где предприниматели хранили товар. И лишь у 1–2% арендаторов товар был застрахован, считает Дмитрий Кожара, совладелец магазина «Мой камин», один из салонов которого располагался на втором этаже торгового комплекса.
Руководство «Синдики» встречается с арендаторами, чтобы обсудить меры поддержки, и в будущем группа готова предложить им льготные условия аренды в новом комплексе, говорится в ее сообщении.
Московская область уже предлагает льготы. Арендаторам дадут льготные ставки аренды на 10 строительных рынках Подмосковья, которые могут стать альтернативой «Синдике» – расположены либо близко к МКАД, либо в других проходных с точки зрения покупательских потоков местах, сообщил представитель правительства Московской области. Среди рынков, согласившихся предоставить места, расположенный неподалеку «Можайский двор», уточнил представитель министерства потребительского рынка и услуг. По его данным, предприниматели смогут получить площади по ставке от 100 руб. за 1 кв. м в месяц на срок до полугода плюс арендные каникулы на время переезда.
Проверенные партнеры
Среди партнеров семьи Каноковых были члены еще одной кабардино-балкарской семьи, хорошо известной за пределами республики. Ее представитель Анатолий Бифов – бывший глава администрации города Баксан, депутат Госдумы. Фатима Канокова, по данным СПАРК, до 2012 г. была владельцем 40% акций Заволжского рынка, четвертого по размерам в Ярославле. Еще 30% владел уроженец города Баксан Заур Бифов. В конце 2012 г. он стал единственным владельцем рынка. Заур Бифов был бенефициаром нескольких алкогольных компаний в Кабардино-Балкарии, как и его родственники Аслан, Анзор и Алим Бифовы. Их структуры контролировали Баксанский завод шампанских вин.
Гендиректор УК «Велес траст» (управляет ТЦ «Можайский двор») Екатерина Черных подтвердила, что компания предложила льготные условия арендаторам сгоревшего торгового центра – ставку 200 руб. за 1 кв. м в месяц в течение первого полугодия, а затем по 500 руб. и освобождение от аренды в первый месяц (оплата только электроэнергии по счетчику). Интерес проявили около 40 арендаторов сгоревшего комплекса, в том числе 17 заполнили анкеты и с ними, скорее всего, будет заключен договор в ближайшее время.
«Синдика» предлагает арендаторам места по льготным ставкам на рынках «Покров» и в Сергиевом Посаде, которыми владеет совместно со структурами «Рота-девелопмента». Структурам Канокова в Москве принадлежат универсальные рынки – Троицкий в Строгине, Усачевский в Хамовниках и Братиславский в Марьине, а также строительно-вещевой Покровский рынок в Бирюлеве Западном. «Синдике» также принадлежали Тушинский (закрыт в 2012 г.) и Матвеевский (ликвидирован в начале 2017 г.) рынки.
Министерство потребительского рынка и услуг совместно с налоговой службой, бизнес-омбудсменом и другими ведомствами организовали штаб помощи пострадавшим арендаторам, который помогает оперативно восстановить сгоревшие документы. Услугами штаба уже воспользовались около 400 арендаторов, уточняет представитель министерства.
В поисках компенсации
Арендаторам льгот недостаточно. Кожара рассказал, что готовит документы для обращения в суд с иском о компенсации ущерба – на случай, если будет установлена чья-то вина в пожаре. О намерении требовать компенсации сказал «Ведомостям» еще один крупный арендатор «Синдики». По его словам, такие идеи есть у многих: люди потеряли «практически все и теперь ищут виновного». Обсуждать этот вопрос преждевременно, так как следствие не установило причины пожара, сообщил представитель «Синдики».
По одной из версий, названных сотрудниками МЧС во время пожара, возгорание началось на одном из складов на парковке первого этажа здания. При этом Ростехнадзор трижды указывал собственнику торгцентра, что размещение склада на первом этаже является нарушением планировочных требований, и предписывал нарушения устранить, свидетельствуют материалы проверок. Последняя прошла в сентябре 2017 г., Ростехнадзор требовал от собственника устранить нарушения до конца февраля 2018 г. «Некоторые новые планировочные решения, по мнению Ростехнадзора, требовали согласования», – объясняет претензии ведомства представитель «Синдики».
Если будет установлено, что собственник не выполнял свои обязанности и сдавал в аренду помещения, не отвечающие требованиям пожарной безопасности, то он будет нести ответственность перед лицами, которые понесли в этом случае имущественные потери, указывает старший юрист юридической группы «Стрижак и партнеры» Александр Лысяков. Чаще всего договоры аренды предусматривают возмещение ущерба арендатору при наличии вины арендодателя, подтвержденной решением суда, добавляет юрист адвокатского бюро А2 Максим Сафиулин. Арендаторам следует предъявлять требования компании, с которой у них заключен договор аренды, а это совсем не обязательно собственник здания, указывает юрист международной юрфирмы «Ильяшев и партнеры» Иван Стасюк.
Сначала «Синдика» сдавала площади напрямую, но с 2015 г. сдала торговые площади крупным арендатором, которые пересдали их в субаренду, а с 2016 г. стали сдаваться в субаренду и склады. Например, магазин Кожары арендовал склад у ИП, рассказал предприниматель.
Есть ли у этих арендаторов активы, позволяющие выплатить компенсацию, если она будет присуждена, – большой вопрос. Один из арендодателей пообещал «Ведомостям» переадресовать подобные иски в случае их получения собственнику здания. Но и у компании «Синдика-О» средств немного. Прибыль у нее появилась только в 2016 г. – 745 000 руб. (данные СПАРК). Ранее, с момента ввода торгцентра в эксплуатацию в 2014 г., компания несла многомиллионные убытки.
Основной бенефициар «Синдика-О» Фатима Канокова, задекларировала за 2015 г. доход 180,6 млн руб., Арсен Каноков – 4,7 млн руб., следует из декларации на сайте Совета Федерации. Заработок Канокова за 2016 г. – 4,66 млн руб., сведений о доходе супруги в этой декларации нет. Представитель Канокова отказался это обсуждать, сославшись на «личный характер» такой информации. По данным СПАРК, Фатима Канокова не является совладельцем или руководителем других действующих юрлиц. Впрочем, и многие другие компании, принадлежащие родственникам Канокова, по официальным данным, не слишком прибыльны. Общий итог группы – положительный, уверяет ее топ-менеджер.
Продажа или обмен
Семья Канокова – жена, дочь, сестра, братья, племянники и другие родственники – владела активами по всей России: долями в аэропортах, девелоперских проектах и автодилере «Дрим кар». Отец Канокова в советские времена был директором совхоза «Комсомольский» в селе Шитхала в Кабардино-Балкарии, активы которого в 1990-е гг. достались его семье. Она начала строить бизнес-империю, скупая рынки и объекты недвижимости на родине, в Центральной России и Москве. С 2005 по 2013 г. Арсен Каноков занимал пост главы Кабардино-Балкарии, с которого ушел по собственному желанию, после чего был избран сенатором.
Потери без страховки
«Современное здание, было очень удобно всем, выбор богатый, товар разной ценовой категории и хорошего качества», – вспоминает сгоревший торгцентр «Синдика» владелец магазина в нем Дмитрий Кожара. Что осталось от его магазина и товара, неизвестно. Зайти в комплекс и обследовать помещение пока не представляется возможным: «Администрация комплекса не рекомендует входить, и МЧС заявляет, что перекрытия ослабленные, прошли свой предел прочности. Небезопасно это». Доступ арендаторов ограничен из соображений безопасности, подтвердил сотрудник штаба по ситуации с «Синдикой». Полиция не охраняет территорию от мародеров и не следит за порядком вопреки публичным заявлениям, сетует Кожара: здание было передано обратно под ответственность администрации комплекса и теперь там «шастают все кому не лень». «Если бы были застрахованы, вообще не переживали бы, – говорит бизнесмен. – Но доверие было к комплексу, тем более он новый – три года всего. Заявляли, что система пожаротушения там довольно современная».
В прошлом и в этом году его семья распродавала активы. Летом 2016 г. за 11 млрд руб. были проданы аэропорты в Минводах и Калининграде, в которые, по собственным данным, группа вложила около 10 млрд руб. Тогда гендиректор управлявшей проданными аэропортами компании «Аэроинвест» Егор Соломатин объяснил РБК, что группа решила сосредоточиться на управлении сочинской недвижимостью и сельским хозяйством в Кабардино-Балкарии – на молочном животноводстве и горном садоводстве, куда планировалось направить 20 млрд руб. с учетом средств от продажи аэропортов. В 2016 г. на сайте Avito.ru появились предложения о продаже двух из 20 принадлежащих семье Канокова рынков в регионах России – в Воронеже и Ставрополе (судя по СПАРК, они так и не сменили владельцев).
Холдинг «Синдика» может продать часть гостиничного портфеля, рассказали в феврале 2017 г. три консультанта, работавших с ним. На продажу выставлены Radisson Blu Paradise в Сочи, «Интурист» в Пятигорске и Ставрополе, спа-отель «Синдика» в Нальчике, гостиницы в Тамбове, Ростове и Невинномысске, утверждали собеседники «Ведомостей». В апреле 2017 г. «Синдика» продала права на строительство пятизвездочной гостиницы на 1-й Тверской-Ямской улице в центре Москвы.
У участников рынка создалось впечатление, что Каноковы решили свернуть бизнес, рассказали «Ведомостям» конкурент «Синдики» и консультант рынка недвижимости.
Сведения о продаже отелей не соответствуют действительности, утверждает представитель «Синдики». Более того, компания расширит присутствие на этом рынке.
Номер не вышел
К сочинской Олимпиаде с помощью кредита ВЭБа структуры Канокова построили пятизвездочный отель Radisson Blu Paradise и коттеджи на побережье, где им принадлежит более километра прибрежной полосы. По данным Росреестра, здание гостиницы находится в залоге у ВЭБа до 2024 г. Соломатин рассказывал РБК, что компания вложила в сочинскую недвижимость более 10 млрд руб. и в отличие от многих объектов, построенных к Олимпиаде, она прибыльна. Группа сохраняет планы по расширению курортного бизнеса.
«Синдика» пыталась сделать это с помощью АФК «Система», вспоминает участник проекта. В сентябре 2016 г. «Синдика» и «Система» на паритетной основе учредили ООО «Сочи отель менеджмент». Компания изучала возможность строительства и покупки отелей, уверяет собеседник «Ведомостей». По его данным, она могла выкупить у ВЭБа пятизвездочный Radisson Blu Resort & Congress Centre в Сочи, стоимость строительства которого оценивалась в 6 млрд руб. О намерении приобрести отель весной 2017 г. заявил вице-президент «Синдики» Олег Эскандеров.
У «Системы» нет совместных проектов с «Синдикой» в гостиничной сфере, говорит представитель АФК. «Система» изучала разные возможности по покупке отелей и осенью 2016 г. приобрела сеть отелей у сына экс-руководителя РЖД Андрея Якунина, рассказал человек, близкий к «Системе». «Партнерство с «Системой» создавалось для расширения присутствия сторон в Сочи, и от этих планов пока не отказались, но их развитие не комментируем», – сказал топ-менеджер «Синдики».
Сенаторское партнерство
Члены семьи Канокова являются партнерами экс-сенатора Дмитрия Саблина. Карданов вместе с подконтрольной Саблину компанией «Рота-девелопмент» и ее топ-менеджером Эдуардом Безбабных владеют компанией «Левобережье», которой принадлежит право аренды на 49 лет участка под строительство торгцентра рядом с подмосковными Химками. Также им принадлежит строительный рынок «Покров» на трассе «Крым» в Подмосковье и компания, управляющая рынком в Сергиевом Посаде.
В «Рота-девелопменте» и «Синдике» партнерство подтверждают, но не комментируют.
Никакой распродажи нет, семья просто расстается с худшими активами, чтобы купить более современные и доходные объекты, уверяет человек в окружении сенатора и подтверждает топ-менеджер холдинговой компании «Синдика». Власти как в Москве, так и в других городах ведут борьбу с открытыми рынками, поэтому группа предпочитает от них избавляться либо перестраивать в современные торговые центры. Например, в 2016 г. компания реконструировала Усачевский рынок в Хамовниках, превратив его в фермерский рынок с фудкортом. В это направление укладывается и история со строительным центром «Синдика», который теперь будет более современным, замечает человек из окружения Канокова.