Масштаб проблемы
Преображение Москвы снова задевает интересы малого бизнеса. Реновация, призванная модернизировать жилой фонд столицы, снимет с насиженных мест владельцев тысяч небольших компаний, которые работают на первых и цокольных этажах жилых домов, — небольших продуктовых магазинов, салонов красоты, ателье, химчисток и т.п.
Арендовать помещения в хрущевках выгодно, отмечает Полина Кирова, директор по развитию франчайзинговой сети рыбных магазинов «Рыбсеть». Если они расположены возле метро, то генерируют хороший трафик, а ставка аренды здесь на 20–30% ниже, чем в торговых центрах и новых домах. «Каждый лишний шаг отпугивает проходящего мимо покупателя, поэтому большим плюсом пятиэтажек являются отдельный вход и минимальное количество ступенек», — говорит Кирова.
Как правило, в хрущевках нет специально предназначенных для коммерческого использования помещений, но в домах возле метро много квартир на первых этажах переведено в нежилой фонд. Доля коммерческой недвижимости в пятиэтажках невелика, признает Алексей Петропольский, генеральный директор юридической компании URVISTA: примерно в одной из десяти хрущевок на первых или цокольных этажах работает малый бизнес. Но, учитывая размах реновации, затронутых предпринимателей будет много. «Под коммерцию отдана примерно десятая часть от 25 млн кв. м, которые планируют снести. Бизнес сидит только на первых этажах в помещениях по 15–100 кв. м, то есть под ударом окажется 10–20 тыс. компаний и ИП», — подсчитал Петропольский.
Всего в Москве зарегистрировано около 250 тыс. малых и микропредприятий (последние обнародованные данные Росстата за 2014 год) и примерно столько же ИП (данные «КоммерсантЪ Картотека»).
«Площади в хрущевках всегда были лакомым местом для бизнеса. Оглядитесь, сегодня практически все первые этажи домов у метро заняты парикмахерскими, аптеками, цветочными магазинами», — говорит Владимир Капустин, президент Ассоциации владельцев недвижимости. Если инициатива будет реализована на 100%, она затронет около 20% стрит-ретейла и районных магазинов столицы, считает Полина Кирова. «За последние десять лет количество квартир, переоформленных под коммерческое использование, сильно выросло и почти не осталось пятиэтажек в проходных местах, где первый этаж не был бы переделан под торговлю», — отмечает она.
Последствия реновации будут колоссальными, считают в Ассоциации владельцев недвижимости: ущерб для малого бизнеса от демонтажа пятиэтажек будет даже сильнее, чем от сноса временных торговых павильонов. Капустин поясняет, что тысячи наемных сотрудников — курьеры, экспедиторы, продавцы — лишатся работы. «Я думаю, что эта реновация разорит или существенно ухудшит положение не меньше 100 тыс. человек», — предрекает он.
Борьба с хрущевками
Первое наступление на пятиэтажки в Москве началось в 1999 году, когда городское правительство приняло постановление о сносе ветхого жилья. Программа была рассчитана на десять лет, но забуксовала и не завершилась до сих пор (так и не снесен 71 дом из списка примерно в 1700 объектов). В феврале 2017 года депутаты Мосгордумы вынесли предложение демонтировать не только хрущевки, построенные в конце 1950-х — начале 1960-х годов, а вообще все пятиэтажки в столице. Инициативу поддержала Общественная палата, а затем и мэр Сергей Собянин.
На встрече с Владимиром Путиным
21 февраля Собянин рассказал, что многие такие дома сейчас представляют собой «печальное зрелище», а другие окажутся в аварийном состоянии в ближайшие 10–20 лет. По его словам, снести их выгоднее, чем отремонтировать. Президент идею поддержал, подчеркнув, что расселять хрущевки надо так, чтобы «людей все устраивало».
Без изменения законодательства реализовать программу невозможно: город имеет право сносить только те здания, которые признаны аварийными. Поэтому было решено внести поправки в действующий закон «О статусе столицы Российской Федерации». Законопроект в первом чтении должны рассмотреть 20 апреля.
Демонтаж должен начаться с домов серий I-510 и I-515, которых более 3 тыс. Они, по утверждению авторов инициативы, малопригодны для жизни уже сейчас: протекают крыши, нет лифтов и мусоропроводов, коммуникации вмурованы в стены.
В целом программа займет около 20 лет, сказал депутат Мосгордумы Владимир Платонов. Московскому бюджету она обойдется, по оценкам РБК, в 2,5–3 трлн руб.
Возможно дальнейшее развитие этой инициативы: по данным РБК, на обсуждение в Совет Федерации вынесут предложение снести пятиэтажки во всех городах-миллионниках. Снос оставшихся в регионах 32 тыс. пятиэтажек может обойтись бюджету в сумму от 4 трлн до 9 трлн руб.
Сделка с государством
Собственникам, которые сдают помещения в хрущевках в аренду, правительство обещает компенсацию — либо денежную, рассчитанную исходя из кадастровой стоимости, либо в виде аналогичной по метражу площади.
По словам Алексея Петропольского, некоторые собственники не только не пострадают, но и окажутся в выигрыше. «В нежилой фонд обычно переводились полуподвальные помещения с плохой планировкой. Их выкупали по ценам намного ниже рыночных. Например, я сам купил 250 кв. м в пятиэтажке в Новых Черемушках по ставке 60 тыс. руб. за 1 кв. м. Аналогичную площадь в относительно новом доме тогда продавали по 100 тыс. руб. за 1 кв. м», — рассказывает он. Стоимость новых помещений в любом случае превысит реальную цену тех, что расположены в ветхих домах. «Я продал такой полуподвал в 2012 году за 17 млн руб., выгадав около 2 млн руб. Сейчас такая же площадь будет стоить не меньше 30 млн руб.», — говорит Петропольский.
Не все так однозначно, считает Владимир Капустин. По его словам, дьявол кроется в формулировке, которую использует правительство: собственникам обещают предоставить равнозначные, но не равноценные площади взамен снесенных. «Например, вместо 100 кв. м у выхода из метро мне предложат 100 м во дворе в том же районе. Вроде бы площадь такая же и все по-честному, но на деле ее стоимость будет на порядок меньше снесенной», — рассуждает он.
В законопроекте, регулирующем снос пятиэтажек, действительно есть пробелы, которые могут стать роковыми для предпринимателей, считает Ярослава Вжесневская, юрист компании «Ильяшев и партнеры». «В отличие от жильцов, которым правительство обязано предоставить квартиру в том же или ближайшем районе, собственник нежилого фонда может получить помещение такой же площади, но в абсолютно любом районе города», — поясняет она. Право властей переселить владельца коммерческой площади в любую точку закреплено в ст. 7 части «Особенности обеспечения жилищных прав граждан в целях реализации решения о реновации» законопроекта № 120505-7 «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации», подтверждает Светлана Иванова, менеджер группы консультирования по управлению строительными проектами КПМГ России и СНГ.
И хотя Сергей Собянин на расширенном заседании Совета Госдумы пообещал предоставить малому бизнесу, который потеряет помещения во время сноса пятиэтажек, право выбрать компенсацию, ситуация пока остается неясной. «На сегодняшний день законодательство не предусматривает компенсации предпринимателям потерь, связанных с предоставлением новых нежилых помещений в районах, где бизнес может оказаться убыточным», — отмечает Евгений Исаев, юрисконсульт департамента правового сопровождения инвестиционных проектов IPT Group.
Шокотерапия для бизнеса
Большая часть предпринимателей, ведущих бизнес в жилых домах, не владеет помещениями, а снимает их. Им реновация явно не сулит ничего хорошего: компенсаций или альтернативных вариантов размещения для арендаторов не предусмотрено. «Собственники довольно редко сами ведут какой-то бизнес в таких помещениях. Намного проще, надежнее и зачастую выгоднее сдавать его в аренду и получать стабильную прибыль», — говорит Алексей Петропольский. Арендаторам придется съехать и самостоятельно искать подходящие помещения.
Первые и цокольные этажи в пятиэтажках всегда сдавались с существенным дисконтом, указывает руководитель отдела аренды департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Недвижимость» Антон Леляк. Аналогичных по площади и проходимости помещений в новостройках и ТЦ немного, и сдаются они в среднем на 20–30% дороже. «Арендные ставки в оставшихся помещениях вырастут, собственники будут устраивать аукционы, как это было после сноса павильонов, — прогнозирует Полина Кирова. — Тогда, например, одно из наших помещений площадью 34 кв. м в ЦАО, которое раньше обходилось в 550 тыс. руб. в месяц, подорожало до 800 тыс.».
Повысившиеся ставки вытеснят с рынка большинство мелких предпринимателей, которые не выдержат новой арендной нагрузки, считает Алексей Петропольский. «99% компаний, сидящих в пятиэтажках, — это микробизнес, который работает на грани рентабельности. Платить на 30% больше за аналогичную площадь предприниматели вряд ли смогут», — говорит он.
Переезд за МКАД или в удаленные спальные районы вряд ли поможет сохранить показатели бизнеса на прежнем уровне. Бизнес в жилых домах существует в основном за счет сформировавшегося клиентского ядра, а нарабатывать его с нуля в новом месте долго и дорого. «Для локального бизнеса месторасположение — это принципиальный вопрос, — говорит Денис Никитас, руководитель информационного портала «Федеральный советник». — Ведь продукты, цветы и адвокатские бюро появились именно на этом месте только потому, что удовлетворяли спрос местных жителей».
В результате сноса пятиэтажек рынок «магазинов у дома» поделят более сильные игроки, которые могут позволить себе увеличить расходы на арендную плату, не уходя в минус, считает Светлана Иванова из КПМГ. «Найти помещения чуть подороже, особенно учитывая текущую плохую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, не составит труда», — говорит она.
«Снос пятиэтажек может способствовать уже идущим процессам укрупнения бизнеса и уходу с рынка небольших игроков, — подтверждает Владимир Ковальский, генеральный директор облачной медицинской информационной системы Medesk. — Небольшим частным клиникам, например, сегодня и так непросто привлекать хороших врачей и закупать дорогостоящее оборудование для развития новых направлений. А необходимость переезда в более дорогие помещения может сильно ударить по ним».
Реновация заставит изменить подходы и владельцев остальной коммерческой недвижимости, уверена Полина Кирова. По ее словам, маленький метраж, который предлагается в пятиэтажках, почти не представлен в более высоких зданиях и торговых центрах. «После сноса павильонов найти хорошее помещение в стрит-ретейле стало гораздо тяжелее, а после сноса пятиэтажек, скорее всего, собственники больших помещений будут вынуждены делить их на мелкие, чтобы соответствовать спросу», — отмечает она.
«Если законопроект будет принят в предложенном виде, реновация может стать для малого бизнеса своего рода шокотерапией», — резюмирует Евгений Исаев из IPT Group.