АФК «Система» может продать сторонним инвесторам до 50% в компании – девелопере проекта «ЗиЛ-юг», следует из инвестиционного предложения холдинга, с которым ознакомились «Ведомости». Там сказано, что речь идет об ООО «Развитие», которое было создано АФК «Система» и Группой ЛСР как раз для застройки территории завода. Эта компания была единственным участником конкурса на покупку 100% долей в ООО «ЗиЛ-юг» в декабре 2015 г. Последнему принадлежат права на 109 га земли, где планируется строительство 1,7 млн кв. м недвижимости, из которых около 1,1 млн кв. м – жилье.
АФК «Система» принадлежит как раз половина долей в «Развитии», значит, она может полностью выйти из проекта. Представители АФК «Система» и ее девелоперской «дочки» «Лидер-инвест» это опровергают. По их словам, корпорация не планирует продавать долю в «ЗиЛ-юг», она заинтересована в инвестициях в развитие проекта.
Ранее компания уже заявляла, что планирует потратить на проект не более 1,7 млрд руб., а остальное профинансируют инвесторы. Два брокера, работавших с «Развитием», и человек, близкий к ее совладельцам, подтверждают, что АФК «Система» действительно ищет инвесторов на «ЗиЛ-юг». По словам последнего, ЛСР со своей долей ничего делать не планирует. Представитель ЛСР сообщил, что компании не известно, продает ли «Система» долю в «ЗиЛ-юг», а переговоров о ее покупке не велось.
Один из брокеров, работавших с «Развитием», знает, что АФК «Система» за счет продажи доли в «Развитии» хочет компенсировать затраты на приобретение проекта, а также на разработку его концепции. В 2015 г. при начальной стоимости долей в «ЗиЛ-юг» в 25,9 млрд руб. «Развитие» предложило 34,2 млрд. Сейчас рыночная стоимость такого проекта может составлять 30–35 млрд, подсчитал управляющий партнер Colliers International Николай Казанский.
Из лотовой документации следовало, что «Развитие» получило рассрочку до 2023 г. Из графика платежей, который есть в инвестиционном предложении АФК «Система», ясно, что в 2015–2017 гг. партнеры уже заплатили Москве 4 млрд руб., еще 3,7 млрд нужно погасить в этом году. Самый крупный платеж – 11,9 млрд – должен состояться в 2023 г. Инвестиции в проект «Развитие» оценивает в 130 млрд руб., а выручку – в 220 млрд руб.
Рентабельность высокая, площадка расположена близко к центру города – проект может быть интересен инвесторам, предполагает председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова. C ней согласен и вице-президент по развитию земельных активов Группы ПИК Алексей Золотарев: проект будет в любом случае востребован, есть рассрочка в платежах, это может сделать приобретение проекта интересным для инвесторов. Проект так велик, что, очевидно, даже крупнейшие девелоперы в одиночку не возьмутся его реализовывать, уверена управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая, вероятно, потребуется объединить силы 2–3 крупных застройщиков либо предусмотреть участие крупного банка.
Компаний, которые могут поучаствовать в таком крупном проекте, единицы, говорит руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев. Конечно, по его мнению, можно было бы привлечь несколько более мелких инвесторов, но это вряд ли будет интересно текущим участникам проекта.
Найти инвестора в нынешних условиях будет непросто еще и ввиду неопределенности, которая связана со значительными реформами, проходящими в отрасли, предупреждает Литинецкая. С этим согласен и Родионцев, который говорит, что новые поправки – в том числе в закон о долевом участии в строительстве, если они в итоге вступят в законную силу, – наложат существенные ограничения на исполнение таких крупных проектов. Поэтому, по его мнению, многие девелоперы, чтобы разделить риски, ищут партнеров.
«ЗиЛ-юг» – не единственный актив, на который АФК «Система» ищет инвесторов. Журнал Forbes в конце апреля сообщил, что корпорация планирует после чемпионата мира по футболу выставить на продажу часть гостиничных активов, в частности региональные отели, которые она приобрела у Venture VIYM Андрея Якунина.
АФК «Система» с мая 2017 г. вела спор с «Роснефтью» и «Башнефтью»: нефтяные компании пытались взыскать с нее ущерб, который, по их мнению, бывший владелец нанес последней при реорганизации. В декабре этого года стороны заключили мировое соглашение, согласно которому АФК «Система» должна была выплатить 100 млрд руб. Эти средства в итоге были привлечены у Российского фонда прямых инвестиций, Газпромбанка и Сбербанка.
Острой потребности привлекать дополнительное финансирование у АФК «Система» сейчас нет, считает старший аналитик по макроэкономике и долговым рынкам «Атона» Яков Яковлев: обязательства по мировому соглашению с «Роснефтью» компания уже смогла выполнить благодаря кредитам. После подписания мирового соглашения АФК «Система» восстановила стабильный поток дивидендов от своих активов, поэтому срочно рефинансировать взятые кредиты сейчас тоже не обязательно.