Чистый убыток застройщика AFI Development Льва Леваева за девять месяцев 2016 года вырос на 169% или в 2,7 раза с $20,7 млн. до $55,7 млн. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщила компания. При этом выручка от сдачи недвижимости в аренду снизилась по сравнению с результатами за 9 месяцев 2015 года на 14% до $61,6 млн.
Сама компания объясняет столь внушительный рост убытка переоценкой активов в первом полугодии нынешнего года. Однако участники рынка полагают, что за обтекаемой формулировкой могут стоять совсем другие причины незавидных результатов компании.
По мнению экспертов, сегодняшние результаты AFI Development во многом связаны с неэффективным управлением ключевым активом компании в России – ТРЦ «Афимолл сити», выручка которого снизилась по результатам 9 месяцев этого года на 12% до $48,2 млн. по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.
Обратите внимание, что «Афимолл сити», судя по обнародованным результатам, приносит AFI Development до 80% выручки от сдачи недвижимости в аренду и почти 45% от общего объема выручки компании. В этой связи дальнейшее падение финансовых результатов «Афимолл сити» поставит AFI Development в весьма затруднительное положение. А, похоже, что к этому все и идет.
Торгово-развлекательный центр «Афимолл сити» в течение последнего времени сотрясают перманентные скандалы. В основном, они связаны с нежеланием менеджмента идти на уступки арендаторам. Однако в России сегодня происходит совсем обратная тенденция. Как пишут СМИ, поскольку количество торговых центров продолжает расти, собственники, как правило, стараются идти навстречу арендаторам.
Так, по оценке Knight Frank, в этом году на рынок должно выйти 2,87 млн квадратных метров торговых площадей. Торговые центры активно конкурируют за качественных арендаторов и предлагают приемлемые условия. Тем более, что покупательский трафик в торговых центрах России продолжает снижаться, а эффективность работы торговых центров во многом зависит от конфигурации и набора арендаторов.
В российских регионах владельцы торговых центров, следуя мировой тенденции, уже давно отказались от фиксированных арендных ставок, тем более в иностранной валюте. С 2014 года ритейлеры начали массово переходить на процент с оборота вместо арендной ставки. По оценке CBRE, уже в 2015 году такую схему использовало 40% ТЦ, а к концу 2016 года этот показатель может достигнуть 70%. Причем процент с оборота является взаимовыгодной схемой как для арендатора, так и для арендодателя: чем лучше работает арендатор, тем больше доход ТРЦ. В мире это давно уже поняли.
Но управляющая компания «Афимолл сити» предпочитает, вероятно, идти против рынка и мирового опыта, и не обращать внимания на положение арендаторов. В частности, на прошлой неделе якорный арендатор «Афимолл сити», одна из крупнейших российских сетей кинотеатров «Формула Кино», обратилась в Арбитражный суд г. Москвы, требуя пересмотреть условия аренды. Как рассказали представители сети кинотеатров СМИ, договор аренды был заключен еще в 2008 году, причем в долларах. В текущей ситуации такие ставки стали неподъемными. При этом подобная практика еще несколько лет назад, в период относительно стабильных курсовых колебаний, действительно имела широкое применение на рынке.
Как пишет «Газета.ру», сеть кинотеатров «Формула Кино» является одним из самых качественных арендаторов, который во многом формирует значительный трафик ТРЦ «Афимолл Сити». Возможная потеря такого арендатора серьезно повлияет на финансово-экономические показатели ТРЦ «Афимолл Сити» и на уровень его посещаемости. Большое количество людей приходят в этот ТРЦ, именно для того, чтобы посетить уникальные высокотехнологичные залы «Формула Кино», включая суперсовременный IMAX Sapphire.
С этим согласен и генеральный директор компании «Невафильм» Олег Березин. По его словам, «Формула Кино» является сегодня одной из самых эффективных компаний на этом рынке с точки зрения управления и, если уж она не может работать по таким ставкам, то другая сеть кинотеатров тем более не сможет ее там заменить. Сегодня во всем мире ТРЦ уходят от взимания прямой арендной платы с кинотеатров, так как именно кинотеатры генерируют для торговых центров поток посетителей, а не наоборот».
В этой связи непонятно, за счет чего AFI Development, если события будут развиваться по наиболее худшему сценарию, и «Афимолл сити» не только потеряет «Формулу Кино», но и ряд других крупных арендаторов, которые также отмечают недоговороспособность нынешнего менеджмента ТРЦ, - собирается урегулировать свои обязательства перед основным кредитором – Банком ВТБ.
В последнее время в СМИ сообщалось о проблемах собственника ТРЦ компании AFI Development c основным кредитором – Банком ВТБ. По сообщению газеты «Ведомости» со ссылкой на AFI Development, в марте девелопер получил от ВТБ предупреждение: кредитор уведомил, что может потребовать досрочного исполнения кредитных обязательств в связи с ухудшением финансового положения заемщика. Большая часть кредита – $415,8 млн из $600 млн – была выдана под залог «Афимолл сити», $193 млн – под «Аквамарин III». Позднее AFI Development сообщила, что может передать эти активы, а также отель на Озерковской набережной кредитору в счет погашения обязательств.
К концу сентября сторонам удалось прийти к компромиссу. По сообщению «Ведомостей», банк и девелопер согласились оформить перекрестные залоги и поручительства по двум кредитам фирм «Краун инвестментс» (владелец «Аквамарина») и Bellgate Constructions (собственник «Афимолл Сити»). Для первой компании платежи по основному долгу переносятся на январь 2018 г., для второй – на апрель 2018 г. Таким образом удалось договориться о реструктуризации кредита более чем на $600 млн. Но это было в сентябре. Весьма вероятно, что в случае сохранения тенденции падения трафика и выручки ключевого актива AFI Development – «Афимолл сити» Банку ВТБ придется предпринимать совсем другие действия для возврата кредитов.