Для тех, кто верит, что недвижимость - лучший актив для сохранения богатства
*****************************
"Есть один актив, который от демографии зависит напрямую – недвижимость. И здесь расклад явно против большинства владельцев.
Главная проблема – покупателей станет на треть меньше
С 2019 по 2035 год количество людей возрастом 25-45 лет в России упадет с 45,3 млн до 30,8 млн человек. Поколение 1990-х, которое сейчас на пике покупательской способности, является самым малочисленным за 50 лет. Рождаемость в то время рухнула с 2,5 млн до 1,3 млн детей в год, и все мы знаем почему. За ними последовало, тоже немногочисленное, поколение 2000-х. Вот вам и результат на лицо.
Но уменьшение покупателей – это только часть уравнения.
На рынок выходят бэби-бумеры(или уходят)
Поколение 1946-1964 годов рождения начинает массово освобождать жилье через наследование и продажи. Только в Москве в ближайшие 5-10 лет на рынок выйдет до 500 тысяч их квартир. Для сравнения в 2024 году в столице заключили всего 87 тысяч сделок с новостройками.
Это классическая демографическая ловушка: спрос снижается, предложение растет, цены подстраиваются под новую реальность. Не верите? Есть отличный пример - Япония.
В Японии демографический кризис начался раньше. Сейчас в стране 8,9 млн пустующих домов (13,6% жилфонда). Цены на недвижимость в регионах упали на 60% за 20 лет. А некоторых префектурах дома раздают бесплатно – лишь бы кто-то согласился их содержать. Даже Токио, оставаясь относительно устойчивым, не избежал коррекции. Это не антиутопия – это то, что происходит, когда покупателей становится значительно меньше, чем продавцов.
Российский рынок сейчас держится на искусственной поддержке. Льготная ипотека – это допинг, который закончится. После завершения массовой льготной программы в 2024 году продажи новостроек упали на 25%, доля ипотечных сделок снизилась с 76% до 63%. Миграция в Москву сократилась с 100-120 тысяч человек в год до 30-50 тысяч. А инфляция маскирует падение: арендная доходность московской недвижимости в долларах за 13 лет составила минус 10% годовых. Да, в рублях цифры растут. Но в реальном выражении капитал постепенно испаряется.
Но есть нюанс, в 2024 году эконом-сегмент просел, зато премиум вырос на 33%, а элитное жилье на 73%. Дело в том, что состоятельные покупатели не зависят от ипотеки и используют недвижимость для диверсификации активов. Рынок расслаивается, однушка в спальном районе теряет ликвидность, в отличии от трешки в центре.
Альтернатива
К счастью, пока это работает не везде. В развивающихся местах, таких как ОАЭ, проблема решается миграционной политикой, направленной на привлечение капитала. В 2025 году по прогнозам туда переедет около 10 тысяч долларовых миллионеров. За счет этого и покупательная способность растет, и арендная доходность держится на уровне 7-10% годовых, при нулевых налогах на прибыль.
Подытожим. Если квартира для жизни – выбирайте локацию с умом: центр, инфраструктура, транспорт. Такие места теряют ликвидность медленнее. Если это инвестиция – задайте себе вопрос: на каком основании через 10-15 лет на вашу квартиру будет спрос? Если ответ только «недвижимость всегда растет», то у вас нет стратегии, есть надежда.
Недвижимость – это не квадратные метры. Это ставка на демографию, миграцию, доходы населения. Общество должно адаптироваться к новой демографической реальности. Рынок недвижимости адаптируется первым – и скорее не в пользу текущих владельцев".
***
Китай стал лидером пивного импорта в Россию - с января по сентябрь 2025 года КНР поставила в РФ пива на 7,7 млрд рублей. Это больше, чем Чехия, Германия и Бельгия вместе взятые.
Не обошлось без помощи со стороны российских властей. В сентябре правительство повысило пошлины на ввоз пива из "недружественных стран" до 150 рублей за литр, после чего импорт пива из Евросоюза упал до минимального объема за десять лет. Так, в сентябре поставки сократились до 3 тысяч тонн, хотя еще двумя месяцами ранее объемы были в два раза больше.
@neoreshkins
***
Последствия блокировки Roblox глазами экспертов:
Для обычного игрока блокировка означает одно: привычный портал в любимый мир закрыт. Все купленные вещи и достижения формально остаются привязанными к аккаунту, но добраться до них из России без дополнительных ухищрений становится невозможно. Представьте, что ваш ребенок годами строил там виртуальный дом, а утром вместо привычного экрана видит серую заглушку. Что вы скажете в этот момент
Для создателей игр удар еще ощутимее. Российские авторы, которые собирали вокруг своих миров аудиторию и монетизацию, за один день потеряли значительную часть трафика. Те, кто ориентировался на глобальных игроков, еще могут держаться за счет внешней аудитории. Но проекты, заточенные именно под российских детей, фактически лишились своего основного рынка.
Пострадали и образовательные инициативы. Roblox активно использовали в кружках и школах для обучения логике и основам программирования. Учителям теперь придется подбирать новые инструменты, переносить программы и заново объяснять детям, почему знакомая среда вдруг стала недоступна. Кого то это подтолкнет к новым решениям, а кого то просто оттолкнет от темы разработки игр.
Все это, конечно, милым людям из РКН хорошо известно. Но они не видят оснований для разблокировки платформы. И вообще. Вы что к важному ведомству пристали? Вам же оставили Minecraft. Пока.
***
Премьер Мишустин пытается дистанцироваться от токсичной темы финансовых проблем РЖД.
Состоявшееся в начале недели под председательством премьер-министра Мишустина совещание с участием ФОИВов по вопросу формирования финансового плана и инвестпрограммы РЖД на 2026 год закончилось ничем. Столкнувшись с нерешаемой проблемой обеспечения финансовой устойчивости монополии, Мишустин решил уклониться от принятия каких-либо решений, переадресовав этот вопрос, вопреки существующему распределению обязанностей в правительстве, на своего первого заместителя Дениса Мантурова.
Здесь необходимо сделать лирическое отступление — почему это важно и почему на это стоит обратить внимание.
Людям вне госсектора достаточно сложно объяснить значение для бюрократии утвержденного распределения полномочий. По факту же это основа основ, которая не только обеспечивает хоть какую-то логику функционирования российской бюрократии, но и определяет аппаратный вес того или иного функционера.
Согласно действующему в правительстве распреду, вопросы тарифной политики относятся к компетенции вице-премьера Новака. Вопросы функционирования железнодорожного транспорта и госмонополии (РЖД) — за вице-премьером Савельевым. И он же возглавляет совет директоров РЖД.
«Промышленный» же первый вице-премьер Мантуров никогда не курировал эту повестку. И переадресация на него соответствующих вопросов (вплоть до того, что давно поставленное в график на 11 декабря совещание теперь вместо первоначально планировавшегося Мишустина будет проводить именно ДВМ) является отражением важных изменений в балансировке сил внутри кабмина.
То, что Мишустин фактически спихивает на Мантурова не относящийся к его компетенции вопрос, может одновременно объясняться сразу несколькими соображениями. Во-первых, отсутствием достаточного понимания вопроса как у премьера, так и у формально ответственного за эту тему Новака. Но также играет роль и стремление переложить стопроцентно провальный кейс на последовательно наращивающего аппаратный вес первого заместителя.
При всей своей мнимой «логичности» такая «дружеская подножка» аппаратно может сыграть против самого главы кабмина. Да, в текущих обстоятельствах кейс РЖД не имеет приемлемого решения: в условиях стагнации экономики и падения погрузки дальнейший рост тарифов, скорее всего, приведет не к увеличению, а к сокращению выручки из-за ускорения оттока грузов на иные виды транспорта. А значит, вытащить из ямы РЖД можно только при условии вливания бюджетных средств, которых попросту нет.
Но и здесь первый вице-премьер при желании с легкостью может обернуть ситуацию себе на пользу. Например, пролоббировав через главу государства смену руководства монополии. В результате, с одной стороны, мы получаем стрелочников в лице Белозерова и Ко, на которых можно списать вину за все текущие проблемы (тем более что это и есть их вина). А новое руководство минимум на год получает индульгенцию и свободу рук, в том числе в части системного реформирования основ функционирования отрасли. Плюс Мантуров и старшие товарищи усилят свои позиции в традиционно относящейся к другому клану отрасли.
Но главное — решение вопроса за рамками утвержденной компетенции де-факто выводит Мантурова на премьерский уровень, выгодно подсвечивая для главы государства компетентность и полезность Дениса Валентиновича на фоне «сливающегося» с темы премьера.
***
В Новосибирске более 50 многоквартирных домов остались без тепла в 20-градусный мороз из-за аварии на теплотрассе. На устранение последствий аварии уйдут сутки.
Отмечается, что прорыв теплотрассы стал следствием критической степени износа городских сетей, что является системной проблемой для Новосибирска. По официальным данным, более 60-70% новосибирских трубопроводов требуют срочной замены, так как их фактический срок службы давно превысил все допустимые нормы. Каждую зиму город оказывается на грани масштабной коммунальной катастрофы. И это применимо не только к Новосибирску, но и к сотням других крупных российских городов.
В правительстве, похоже, так не думают. В четверг глава Минстроя Ирек Файзуллин заявил, что отопительный сезон во всех регионах страны начался штатно, а уровень готовности коммунальной инфраструктуры к зиме составил 99,8%. Видимо, новосибирцам просто не повезло - попали в те самые 0,2%.
@neoreshkins
***
(к предыдущему посту)
Многие эксперты называют нынешнюю Систему РФ консервативной. Да и само начальство клянется в верности консерватизму, называет его своим преимуществом перед Западом. Дополнительно – якобы у нас стабильность.
Но нет, консерватизм и стабильность, когда в Системе «ничего не происходит».
У нас же – перманентная революция, если смотреть на объективные показатели. Асабийя на цикле угасания особенно рьяно включила тот же «бешенный принтер», чтобы ни дня покоя ни у кого не было.
Ради интереса посмотрел, сколько законов принял парламент Великобритании в 2023 году – 57, включая бюджет и поправки к нему.
А знаете сколько законов принял Конгресс США в 2023 году? 27 (двадцать семь). И в США очень многие политические обозреватели ругали Конгресс, что он так много законов напринимал, потому как норма – 12-18 новых законов в год.
А знаете сколько в России в 2023 году приняла законов Госдума? 694! В 12 раз больше, чем в Великобритании, и более чем в 25 раз больше, чем в США И это еще не считая разных подзаконных актов ведомств, которые в западном обществе тоже принимались бы как законы. С ними, уверен, перевалит за 1000 законов в год.
Как можно назвать общество, в котором принимают 700 и тем более 1000 законов в год? Только как революционное, по 4 закона каждый рабочий день, без остановки. Такое революционное общество требует постоянно что-то вводить, запрещать, перекраивать, перераспределять, регулировать, дополнять и т.п.
Так что нет, настоящий консерватизм как раз на Западе. А в России – «Есть у революции начало, нет у революции конца!»