Как мы и прогнозировали еще в 2015-м году, в прошлом году рынок капиталов страны оживился. Пока рано делать громкие заявления, однако на фоне постепенной стабилизации макроэкономических индикаторов и укрепления курса рубля инвестиционный рынок увеличивает свою привлекательность. Потенциальные покупатели проявляют все больший интерес к заключению сделок, а продавцы, со своей стороны, готовы выводить премиальные активы, которые долгое время не выставлялись. В итоге – общий объем инвестиций в прошлом году составил чуть более $4 млрд, что на 40% больше, чем в позапрошлом. Правда, сразу следует оговориться, что объем классических инвестиций в противовес сделок по покупке объектов под собственное размещение составил $1,8 млрд, что вполне сопоставимо с уровнем 2015 года. Среди ключевых транзакций в этом плане можно отметить продажи портфеля компании «Региональной гостиничной сети», БЦ «Аврора Бизнес Парк», а также складских комплексов «PNK Чехов 3» и «PNK Северное Шереметьево».
Наиболее интересным для инвестиций остается офисный сегмент – по итогам прошлого года он сформировал 72% от суммарного объема транзакций. Наиболее крупные сделки в этом году – это либо покупки бизнес-центров или офисных площадей под собственное размещение, либо передача активов в счет оплаты долга перед кредитором. Продажа в 2016 года башни «Эволюция» общей площадью 148 900 кв. м стала самой крупной сделкой за всю историю рынка офисной недвижимости Москвы. Примерами сделок по передаче активов в счет оплаты долга перед кредитором могут выступать бизнес-центр «Президент Плаза», где разместятся офисы Сбербанка, и «Башня Евразия», перешедшей к ВТБ.
Складской сегмент сформировал около 7% от общего объема инвестиций. Несмотря на ряд крупных инвестиционных продаж в течение 2016 года, в целом стоит отметить, что годовой объем инвестиций в этом секторе в среднем был в два раза ниже, чем в течение последних пяти лет, когда ежегодный объем транзакций достигал $700 млн.
Отели — центр сделок
Гостиничный сегмент, напротив, показал рост транзакций относительно прошлого года – в течение года объем сделок составил $462 млн, что на 65% выше, чем в 2015 г., когда объем инвестиций в этот сегмент достиг $280 млн. Наиболее крупной в этом сегменте стала сделка по приобретению у компании VIYM 100% акций в девяти отелях «Региональной Гостиничной Сети» (РГС), среди которых Courtyard by Marriott Paveletskaya (Москва), Holiday Inn Express (Воронеж) и семь действующих под брендом Park Inn отелей в Астрахани, Волгограде, Ижевске, Казани, Новосибирске, Сочи и Ярославле. Общая стоимость приобретенных активов составила 6,6 млрд руб.
Средний объем сделки в 2016 году увеличился до $78,6 млн с $58 млн в 2015-м. Рост среднего объема сделок в первую очередь обусловлен закрытием ряда крупных транзакций стоимостью более $300 млн каждая, в то время как в 2015 года подобных сделок не заключалось. Однако подавляющее большинство сделок (74%) на рынке закрывалось в ценовом диапазоне до $50 млн.
Приход иностранцев
Иностранный капитал по-прежнему сохраняет осторожность на российском рынке недвижимости – по итогам 2016 г. доля иностранного капитала не превысила 2% от общего объема сделок, что стало минимальным показателем за последние 15 лет. Однако такая осторожность носит временный характер. В 2016 году мы наблюдали повышенную активность со стороны иностранных фондов, которые планируют развиваться в России и сейчас присматриваются к активам. Правда, в 2016 году такие сделки не состоялись, однако в этом году, учитывая этот тренд, мы прогнозируем увеличение доли иностранцев. При этом присутствуют и другие настроения — часть инвесторов продолжили реализовывать стратегию ухода с российского рынка и продавали свои активы – так, финская Sponda продала ТЦ «Солнечный I» в Москве и логистический комплекс «Адастра» в Санкт-Петербурге.
Тенденции и прогнозы
Несмотря на активизацию рынка капитала в конце 2016 году и заключения ряда знаковых сделок, в нынешнем году мы ожидаем объем инвестиций в коммерческую недвижимость на уровне прошлого. В структуре сделок продолжит лидировать офисный сегмент, особенно в части сделок под собственное размещение. При этом мы ожидаем увеличение доли торгового сегмента – восстановление ставок аренды, сокращение инфляции и низкая стоимость входа в торговый сегмент сейчас привлекает многих инвесторов, которые активно интересовались качественными торговыми центрами. Однако некоторые знаковые сделки не были закрыты к концу 2016 году, и рынок может увидеть их в этом, например, МФК «Невский Центр» в Санкт Петербурге и МФК «Воздвиженка Центр» в Москве.