Несмотря на позитивные заявления девелоперов и риэлторов, в Москве непростая ситуация сложилась не только на рынке новостроек, которому грозит затоваривание, но и в сегменте вторичного жилья. В 2017 году в этом секторе число сделок оказалось меньше, чем в позапрошлом году. Спрос может сокращаться и в дальнейшем за счет переориентации покупателей на первичный рынок. Более того, частных продавцов со вторичного сегмента выдавливают застройщики, распродающие квартиры, которые не удалось реализовать на этапе строительства.
Число сделок на вторичном рынке Москвы по итогам 2017 года сократилось на 1,7%, свидетельствуют данные Росреестра. По расчетам ведомства, в прошлом году в Москве зафиксировано 123,9 тыс. договоров купли-продажи жилья против 126,05 тыс. годом ранее. Спад произошел после 2016 года, когда число сделок со «вторичкой» увеличилось на 10,7%. Негативный тренд может сохраниться, прогнозирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее мнению, в 2018 году спрос на вторичную недвижимость сократится на 2–3%. На фоне старта программы по субсидированию ипотеки под 6% для клиентов с двумя и более детьми часть покупателей переориентируется на первичный рынок, отмечает эксперт, добавляя, что в течение пяти лет этими преференциями могут воспользоваться около 8 млн человек.
Объем предложения на вторичном рынке Москвы растет, прежде всего, за счет квартир в новостройках. По данным «Инком-недвижимости», сейчас в домах, сданных три года назад и позже, выставлены на продажу 3,7 тыс. лотов (11% от общего объема предложения) — это на 107,6% больше показателя декабря 2016 года. Этот тренд в «Инком-недвижимости» объясняют строительным бумом, спровоцировавшим резкий рост объема предложения на первичном рынке, и значительным количеством покупателей-инвесторов, выставляющих жилье на продажу сразу после сдачи дома. Директор офиса вторичных продаж Est-a-Tet Юлия Дымова говорит, что к завершению строительства остаются нераспроданными 10–15% квартир, и этот фактор в дальнейшем может способствовать росту предложения. Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов тоже предполагает, что следующие два года на фоне выхода на рынок новых проектов доля нераспроданного жилья в готовых корпусах вырастет до 20%. «Цена на готовое жилье выше на 3–5%, но оно пользуется спросом»,— рассуждает он.
Директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома ждет снижения стоимости недвижимости на вторичном рынке. По его словам, сейчас средняя заявленная цена составляет 177,6 тыс. руб. за кв. м, за год показатель сократился на 2,6%. «Проанализировав реальные бюджеты сделок, мы видим, что средний уровень продажных цен опустился на 8%»,— добавляет господин Шлома. Он предполагает, что тренд на рынке сохранится в ближайшие полтора-два года. Мария Литинецкая напоминает, что стимулировать снижение цен может стартующая программа реновации: «Если власти начнут реализацию жилья на коммерческой основе и будут это делать с большим демпингом, это повлечет падение цен до 10% по итогам всего года». Она объясняет, что до сих пор основным преимуществом вторичного рынка было наличие в Москве большого числа районов, где нет новостроек, но реновация пятиэтажек затрагивает почти все эти локации. Но не все консультанты делают негативные прогнозы. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов в 2018 году ждет роста числа сделок на вторичном рынке в пределах 10%. Он предполагает, что восстановление произойдет за счет увеличения реальных доходов и снижения ипотечных ставок.
Снижение интереса к вторичному жилью, по данным Росреестра, произошло на фоне роста объемов первичного рынка. В 2017 году было зарегистрировано 54,2 тыс. договоров долевого участия, это на 52% выше показателя 2016 года. Но некоторые риэлторы ждут, что в 2018 году предложение на первичном рынке может превысить спрос в 2,8 раза, что приведет к затовариванию на рынке.