Самарский девелопер - корпорация "Кошелев", выходит на строительный рынок Подмосковья. Однако уже сейчас злые языки начинают поговаривать - якобы есть некоторый риск, что покупатели будущей недвижимости своих квартир могут не дождаться. Корпорация "Кошелев" принадлежит бизнесмену Владимиру Кошелеву. Девелопер анонсировал строительство неподалеку от центральной части Сергиева Посада. В 2016 году бизнесмен выиграл аукцион АИЖК на право аренды 50,1 га земли.
Из 200 тысяч квадратных метров, которые обещает возвести господин Кошелев в Сергиево-Посадском районе, более 160 тысяч "квадратов" придутся на жилье эконом-класса. Проект предполагает возведение двух детсадов и школы, вот только скептики задаются вопросом, а будут ли вообще построены эти соцобъекты за счет девелопера? Проект, по собственным оценкам корпорации "Кошелев", предполагает инвестиции в объеме 6-7 млрд рублей. Но откуда господин бизнесмен собирается взять такие средства, пока не очень ясно. Самый простой вариант - предпродажа, когда за еще непостроенные квартиры заплатят покупатели. Однако определенный "стартовый капитал" девелоперу все равно потребуется, так?
Есть еще один момент: аналитики рынка жилья говорят, что рынок жилья в дальнем Подмосковье в целом и в Сергиевом Посаде в частности сейчас насыщен. Появление еще одного проекта автоматом означает усиление конкуренции, а это значит, что роль будет играть демпинг цен. Чтобы вклиниться в нишу и "отбить" себе покупателей. Кошелеву, скорее всего, придется снижать цены.
"Карточный домик"?
С точки зрения добросовестного бизнеса, который строит, достраивает и получает прибыль, проект выглядит скорее неудачным, судачат между собой представители бизнеса. Но ведь и подозрительно низкие цены на еще недостроенное жилье могут принести девелоперу баснословную прибыль. Правда, только в том случае, если в планах у застройщика вообще не стоит завершение проекта. Это, конечно, уголовно наказуемое преступление, но некоторые недобросовестные предприниматели предпочитают просто "пересидеть" за пределами России…
Какие же сомнения теоретически могут возникнуть у покупателей жилья в отношении господина Кошелева? У бизнесмена, который, шепчутся сплетники, любит называть все своим именем, есть "Кошелев-банк". В 2012 году господин Кошелев выкупил у группы Societe Generale контрольный пакет акций "Росбанк-Волга". Вскоре финансовая организация сменила имя на уже известное. Сегодня этот банк вполне можно назвать "семейным". По последней информации, Кошелев вместе со своей матерью Татьяной Дедовой владеют 47,9% акций финансовой организации. А собственником еще 18,4% является Марина Карпяк, супруга Кошелева и дочь бывшего депутата Самарской губернской думы Александра Карпяка.
Примечательно, кстати, что "география" строительства "Кошелева" расширилась в Подмосковье примерно в то же время, когда был избран новый созыв самарской думы. Среди депутатов Александра Карпяка больше нет. Но вернемся к банку. В этом году уже появлялись опровержения информации об отзыве лицензии у "Кошелев-банка". Итак, лицензию у банка не отобрали, но слухи откуда-то появились? А ведь дыма без огня не бывает. Тем более что название "Кошелев-банка" фигурирует в независимом рейтинге финансовых организаций, у которых в текущем году может быть отозвана лицензия. При том составлен рейтинг на основании официальной отчетности.
Кандидат "на вылет"?
Некоторые эксперты считают, что клиентам "Кошелев-банка", возможно, действительно пора насторожиться. К примеру, в 2015 году финансовый журналист Илья Липкинд опубликовал данные, согласно которым на тот момент банк господина Кошелева лидировал в Самарской области по объему задолженности перед ЦБ - она составляла 1,6 млрд рублей.
Как считает господин Липкинд, рост объема кредитов юрлицам, который за первые шесть месяцев составил аж 77%, может свидетельствовать о двух версиях: либо у банковского руководства "слабовато с оценкой рисков", либо владельцы финансовой организации в обход нормативов Центробанка начали кредитовать аффилированные с самими собой структуры.
Не исключено, что тут журналист попал в точку. В конце прошлого года появилась информация, что Рейтинговое агентство RAEX ("Эксперт РА"), комментируя рейтинг банка, указало, что у "Кошелева" концентрация активов на кредитах аффилированных заемщиков остается запредельно высокой. Еще в ноябре прошлого года на такие займы приходилось более 70% собственного капитала банка!
Как известно, любовь банкиров к кредитованию связанных структур зачастую оборачивается выводом из финансовых организаций средств. Уж не выводит ли деньги из банка таким образом сам Кошелев? На фоне этих подозрений, которые подтвердить или опровергнуть предстоит профильным надзорным органам, не могут не вызывать опасения и другие тенденции. В частности, за период с начала 2016 года кредитный портфель "Кошелев-банка" прирос 18,2%. Вместе с тем, почти на половину - 1,1 млрд рублей - сократились вложения финансовой организации в высоколиквидные активы.
Вместе с тем, аналитики говорят, что банк крайне зависим от средств физических лиц. Если в начале прошлого года пассивы банка (которые складываются из собственного капитала и привлеченных средств) состояли на 49,7% из денег вкладчиков, то к марту этого года их доля достигла уже 79,1%! В народе такие банки иногда называют "пылесосами", которые засасывают деньги вкладчиков, а потом, бывает, просто "лопаются".
Достаточно "характерны и отзывы клиентов о "Кошелев-банке":
"Хотела приобрести квартиру в Кошелев-проекте в Самаре, но при бронировании квартиры менеджер просила-умоляла внести на счет в "Кошелев-банк" сумму в размере 30 000 руб. (не задаток и не оплата брони). Мои собственные деньги на мой счет. Уверяла, что я смогу в любой момент их забрать и с меня возьмут только комиссию за ведение счета 200 руб.
Когда я пришла забирать свои деньги, сотрудник "Кошелев-банка" мне отказала, сказав, что нужно заявление от менеджеров Кошелев-проекта, что они разрешают мне забрать мои же собственные деньги с моего же счета. Написав заявление, мне предложили подождать недели 2-3, пока его рассмотрят. Это полное несоблюдение прав. Банк не имеет права не отдавать мои деньги, вынуждена была написать заявление в прокуратуру. Хочу предупредить всех потенциальных клиентов об этой афере. Получается, что банк пользуется моими деньгами уже 2 месяца и проценты мне за это не платит, к тому же еще с меня возьмет 200 руб. за ведение счета. Во как!", - написала клиентка банка.
Встречаются также отзывы об особенностях обмена валюты в "Кошелев-банке". В частности, о поисках сотрудниками финансовой организации малейших изъянов, за которые повышается комиссия за обмен. Об этом пишет клиент Tati из Самары: "Не ходите в "Кошелев" менять валюту, несмотря на привлекательный курс, там придирчиво осматривают каждую купюру, находя несуществующие порывы и масляные пятна, даже сгиб по середине - это некондиция, говорят: возьмем, но с комиссией 8 %!".
Если верить финансовым показателям, банк держится на деньгах вкладчиков и активно кредитует аффилированные структуры. Может ли такой банк в принципе справиться с финансированием строительного проекта на 7 млрд рублей? На первый взгляд, сомнительно. Поэтому потенциальным покупателям стоит хорошо подумать прежде чем нести свои деньги Владимиру Кошелеву…
Владимир Кошелев, похоже, вполне себе удачливый бизнесмен, успел нажить состояние. Вот только как бы тем, кто решится вложиться в квартиры корпорации "Кошелев", не пришлось об этом пожалеть.