Слабеющий рост
С начала года в Москве был зарегистрирован 75 421 договор купли-продажи недвижимости, говорится в отчетности управления Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Москве, опубликованной 18 сентября. Это на 8,2% меньше аналогичного периода 2016 года.
Падение рынка связано с тем, что, несмотря на низкие ставки по ипотеке, большой объем предложения и стабильные цены, финансовые ресурсы населения иссякают, говорят опрошенные РБК эксперты. «Низкая ставка по ипотеке повышает привлекательность жилья и готовность людей его купить, но при этом мы видим, что реальный уровень доходов населения не растет, а если принимать во внимание реальную инфляцию, то и вовсе падает, — объясняет руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Если у человека нет денег, то, будь ипотека хоть 0%, жилье он не купит».
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным с 1 июля по 1 августа 2017 года, составила 10,94%, свидетельствуют данные Центрального банка России (более свежих данных нет). По кредитам, выданным с 1 января по 1 августа, она составила 11,41%. Это самый низкий процент с момента начала ведения статистики ЦБ (с 1 января 2006 года).
Не помог рынку даже бум продаж новостроек, фиксируемый уже пару лет. За три летних месяца 2017 года в Москве было заключено 12,4 тыс. договоров долевого участия (ДДУ, характеризует показатели рынка еще не введенных в эксплуатацию новостроек и является основным ориентиром для девелоперов); это на 39,4% больше, чем за тот же период 2016 года (8,9 тыс.). Однако летом 2016 года рост был гораздо активнее — количество подписанных ДДУ выросло вдвое по сравнению с показателями июня—августа 2015 года (4448 штук). Спад динамики продаж сейчас заметен даже по сравнению с началом года. Всего с января по август 2017 года количество сделок на первичном рынке превысило аналогичные показатели 2016 года на 56,6% (32,2 тыс. против 20,6 тыс.). А по итогам первого полугодия 2017 года рост достигал 66%.
Аналогичная тенденция наблюдается и на рынке ипотечных сделок (учитывает сделки как с первичной, так и со вторичной недвижимостью) — их было зарегистрировано 14,9 тыс. за минувшее лето. Это всего на 16% больше, чем было зафиксировано летом 2016 года (12,9 тыс.) и гораздо скромнее прироста в 53% при сравнении с летом 2015 года — тогда было заключено 8403 подобных сделки.
«В первом полугодии 2017 года был существенный рост уровня спроса на новостройки, хотя и во многом за счет низкой сравнительной базы, — отмечает руководитель по работе с ключевыми партнерами инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Роман Родионцев. — Девелоперы ожидали сохранения такой динамики, но на данный момент уже видно, что на конец года темп роста будет ниже. По итогам года мы ожидаем, что прирост уровня спроса составит 30–35% с учетом снижения волатильности экономических показателей и благоприятных условий по предложению ипотечных продуктов».
Регионы без спроса
Ситуация на рынке недвижимости в целом по России еще хуже. Согласно последним опубликованным Росреестром данным, за семь месяцев 2017 года было зарегистрировано 361,9 тыс. ДДУ. Это на 6,4% меньше аналогичного показателя 2016 года (386,7 тыс. ДДУ) и на 4% — показателя 2015 года (378 тыс. ДДУ). «Однако нужно понимать, что географически рынок жилья в России неоднородный, — указывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Чуть больше половины сделок приходится на девять крупнейших регионов, где более высокий уровень жизни, чем в целом по стране». Среди таких регионов Литинецкая выделяет следующие: Подмосковье, Москва, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Краснодарский край, Новосибирская область, Челябинская область, Самарская область, Воронежская область.
Замедление динамики спроса на новостройки на фоне продолжающегося роста предложения сказалось и на объеме нераспроданных квартир (учитывается объем даже на «нулевой» стадии строительства, но доступный для продажи). Всего к концу августа 2017 года на столичном рынке было 17,7% нераспроданных квартир против 17,6% годом ранее и 40% к концу лета 2015 года, свидетельствуют данные компании «Миэль-Новостройки». При этом в абсолютных цифрах объем нераспроданных квартир к концу лета 2017 года вырос на 30,1% (до 509,5 тыс. кв. м против 389,4 тыс. кв. м в августе 2016 года). В конце августа 2015 года он достигал, по данным «Миэль», 645,4 тыс. кв. м.
Не время для паники
Еще рано говорить о возвращении кризисных тенденций, уверены участники рынка. «Спрос в Москве на жилье «отскочил» (восстановился после кризисных 2014–2015 годов. — РБК) в 2016 году и стабилизировался в 2017-м, сохранив положительный тренд, — подчеркивает Мария Литинецкая. — Чтобы рост спроса превратился в долгосрочную тенденцию, необходимы сопоставимые рост доходов населения и восстановление благосостояния среднего класса, увеличение его численности. Только так можно преодолеть затоваривание рынка новостроек, признаки которого наблюдаются как в Москве, так и в целом по стране».
Ситуация с реальными доходами населения остается сложной, а перспективы экономического роста — туманными. По данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), реальные располагаемые денежные доходы населения России в июле 2017 года уменьшились на 0,9% в годовом выражении. При этом в январе—июле показатель снизился на 1,4% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. Согласно последним данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по городу Москве (Мосгорстат), в первом полугодии 2017 года реальные располагаемые денежные доходы москвичей сократились на 4,3% к первому полугодию 2016 года. По итогам июня они выросли на 4% к июню 2016 года.