Активное обсуждение программы сноса пятиэтажек в Москве привело к росту цен на них. Некоторые собственники квартир начали считать себя владельцами качественного жилья и повышают цены порой на 300 000–500 000 руб., говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома. При том что квартиры в хрущевках стоят от 5 млн руб., речь идет о повышении цен на 5–10%. Реновация прибавила квартирам в пятиэтажках виртуальной ценности, соглашается управляющий директор брокерского департамента «Миэль – сеть офисов недвижимости» Александр Москатов: «Инфоповод никак не изменил реальные потребительские характеристики этого типа жилья, но дал некую надежду на улучшение условий в будущем».
По данным irn.ru, квартиры в кирпичных пятиэтажках с начала года подорожали на 2% со 154 000 до 157 000 руб. за 1 кв. м, в то время как общий уровень цен в Москве снизился на 1,2%. Цены на пятиэтажки, которые попадут под снос, на протяжении последнего квартала показывают небольшой рост, подтверждает и управляющий партнер консалтинговой компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее данным, с марта по июнь 2017 г. средняя стоимость 1 кв. м в панельных хрущевках увеличилась со 137 000 до 138 000 руб. (+0,7%), в более престижных и качественных кирпичных пятиэтажках – со 156 000 до 158 000 руб. (+1,3%).
Правда, предложение квартир в пятиэтажках падает. Количество выставленных на продажу квартир в домах, рассматриваемых как подлежащие сносу, к маю сократилось на 24,5% относительно января 2017 г., подсчитали эксперты аналитического центра «Инком-недвижимости». Значительная часть продавцов сняли объекты с продажи в ожидании выгодных предложений о переселении от правительства Москвы.
Но рост цен на квартиры ни о чем не говорит. Покупатели не спешат приобретать низкокачественное жилье в пятиэтажках по завышенным ценам – только по его реальной стоимости, тем более когда на первичке есть масса лотов по тем же ценам, говорит Шлома. По его подсчетам, по вине продавцов, захотевших получить больше, сорвалось заключение около 10% договоров купли-продажи квартир в пятиэтажках. Покупатели предпочитают покупать объекты, которые оценены адекватно, и на квартиру в пятиэтажке с необъяснимо высоким ценником найти желающих сложно, соглашается Москатов.
Пока остается много неопределенностей с программой реновации, указывает руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко. Непонятны ни сроки, ни какое новое жилье будет взамен сносимого, поэтому реальный спрос на хрущевки не растет. Законопроект о реновации жилищного фонда Москвы, предполагающий снос и расселение пятиэтажек, был принят Госдумой в третьем чтении 14 июня. С 15 мая по 15 июня на портале «Активный гражданин» и в многофункциональных центрах владельцы квартир в 4546 старых домах могли проголосовать за или против включения зданий в список реновации. Жители 4079 домов высказались за их снос. Впрочем, итоги голосования подводить еще рано. До 15 июля можно проводить общие собрания собственников жилья. Предполагается, что все жители этих домов переедут в новые дома в границах своего района. Мэрия обещала, что новое жилье будет дороже освобождаемого до 35%. По словам Литинецкой, квартиры в панельных пятиэтажках в целом на 10–30% дешевле новостроек эконом- и комфорт-класса, расположенных в том же районе.
«Программа реновации не только помогла приостановить падение хрущевок в ценовую пропасть, но даже привела к росту. При этом, по нашим прогнозам, к концу года собственники хрущевок, попавших под снос, повысят текущие цены примерно на 10%», – прогнозирует Литинецкая. Даже минимальная положительная ценовая динамика, по ее мнению, – это перелом в сложившейся ситуации: за последние три года эксперты впервые зафиксировали попытки отыграть стремительное падение цен на пятиэтажки.
На вторичном рынке жилья столицы запросы продавцов в целом на 25,2% превышают ценовые ожидания покупателей: так, средняя стоимость предложения в этом сегменте равна 10,1 млн руб., а средний бюджет реально прошедших сделок – 7,55 млн руб., говорит Шлома. Как итог, в мае была зафиксирована максимальная для столичной вторички доля сделок с дисконтом – 87%, средний размер скидки составил 9,4%.