Forbes разобрался, как «Центр-Инвест» получил от города площадки под застройку и после этого перешел в собственность офшор-компаний, а также при чем здесь владелец ПИК Сергей Гордеев и семья президента Татарстана.
Актриса и телеведущая «Первого канала» Агата Муцениеце не могла и предположить, что ее обычная пробежка в один из майских дней 2020 года закончится в полицейской машине. Маршрут Агаты проходил по району Левобережный в Северном административном округе, и рядом с улицей Фестивальной девушка наткнулась на митинг местных жителей, протестовавших против строительства восьми высотных домов ЖК «Фестиваль парк — 2». Митинговавшие возмущались, что застройщик «Центр-Инвест» вырубает березовую аллею, посаженную в 1960-х участниками Великой Отечественной войны, и отказывается строить детский сад, запланированный в этом районе много лет назад. Муцениеце выложила короткое видео в Instagram и призвала московское правительство обратить внимание на ситуацию, но привлекла к себе внимание полицейских. Они предложили актрисе проехать в отделение, чтобы составить акт о нарушении самоизоляции.
Осенью на сторону протестующих стала Генпрокуратура, посчитавшая, что застройщик получил разрешение на строительство по подложным документам. Но в нескольких инстанциях в суде победил «Центр-Инвест».
Созданный еще в конце 1990-х «Центр-Инвест» только недавно стал заметным игроком на рынке столичной недвижимости. Несколько месяцев назад при составлении рейтинга крупнейших застройщиков России Forbes попросил экспертов оценить выручку компании за 2020 год и первую половину 2021-го. Оценки колебались от 50 млрд до 65 млрд рублей. Если бы не сомнения в этих цифрах, «Центр-Инвест» уверенно вошел бы в первую десятку крупнейших застройщиков массового жилья.
«Центр-Инвест» отличает крайняя закрытость. Компания когда-то принадлежала московскому правительству, теперь она не раскрывает своих конечных бенефициаров. Forbes разбирался, как «Центр-Инвест» получил свои проекты и как связан с выходцами из Татарстана, занявшими высокие посты в руководстве города.
Как «Центр-Инвест» получил проекты на 1 млн кв. м
Непривычно теплым для московской зимы днем в самом начале декабря 2009 года девелопер и совладелец Avenue Group Сергей Гляделкин переступил порог офиса Контрольного комитета Москвы (Москонтроль) в здании на Воздвиженке. С собой он нес спортивную сумку, набитую наличными. Деньги были мечеными и предназначались столичному вице-мэру Александру Рябинину, возглавлявшему Москонтроль. Как позднее рассказывал в судах Гляделкин, одна из его компаний возводила жилые дома в микрорайоне Левобережный на месте снесенных пятиэтажек. Проект застрял на согласовании в Москонтроле, и Гляделкин в начале 2009 года попытался выяснить у своего давнего знакомого Рябинина, курировавшего все инвестпроекты с участием города, в чем проблема. Чиновник якобы потребовал у Гляделкина переписать на его дочь помещение в одном из московских бизнес-центров, а также выплатить 32 млн рублей. Гляделкин обратился в ФСБ, которая взяла Рябинина в разработку.
Декабрьский визит Гляделкина в Москонтроль не увенчался успехом — охранники не разрешили бизнесмену пронести сумку с наличными в кабинет Рябинина. Но тем не менее чиновник вскоре оказался на скамье подсудимых. Вину он отрицал, но в 2012 году был признан виновным в хищении и приговорен к трем годам условно и штрафу в 1 млн рублей.
А Гляделкину обращение в Федеральную службу безопасности стоило части бизнеса. На него вышли сотрудники занимавшегося финансовой контрразведкой управления «К» ФСБ, среди них был подполковник Кирилл Черкалин. В 2019 году Черкалин был задержан, у него и его коллег изъяли наличные и драгоценности на 12 млрд рублей. В апреле 2021 года его приговорили к семи годам колонии за получение взяток и мошенничество. Эпизод с мошенничеством как раз и связан с Гляделкиным.
По версии следствия (отчасти подтвержденной в показаниях Черкалина), в 2011 году сотрудники ФСБ предложили Гляделкину на время отойти от бизнеса и переписать свою долю в компании «Юрпромконсалтинг» на доверенных людей. Эта компания занималась стройкой в Левобережном, помимо построенных домов, у нее был заключенный еще в 2005 году с московским правительством контракт на софинансирование строительства более 400 000 кв. м жилья. А доверенными людьми выступили Владимир Столяренко и Александр Бондаренко, топ-менеджеры «Еврофинанс Моснарбанка», финансировавшего девелоперские проекты Гляделкина.
Гляделкин прислушался к совету силовиков, но свою долю в «Юрпромконсалтинге» назад так и не получил. Девелопер рассказывал «Медузе» (признана иностранным агентом), что под давлением силовиков переписал на банкиров шесть компаний с активами на $1,5 млрд. «Новая газета» связывала с Гляделкиным еще пять девелоперских компаний: «Коттеджный поселок Березка», «Курская площадь», «Водный мир», «Строймаксимум» и «Строй-проект». У всех этих компаний были инвестправа на застройку участков в центре Москвы, а «Коттеджный поселок Березка» должна была строить жилой комплекс на Боровском шоссе. Forbes отправил запрос с просьбой о комментариях сыну Сергея Гляделкина (его тоже зовут Сергей, сейчас он управляет юрлицами, входящими в Avenue Group), но не получил ответа.
Столяренко и Бондаренко (оба находятся не в России и сейчас заочно арестованы) не удалось заработать на этих проектах. Несмотря на то что все компании в соответствии с контрактом внесли инвестиционные взносы, город не спешил передавать им земельные участки. В разговоре с РБК экс-банкиры утверждали, что отношения с мэрией испортились после того, как в 2008 году одна из «дочек» «Еврофинанс Моснарбанка» судилась с городом из-за застройки территории вокруг бывшей гостиницы «Россия». Московские чиновники озвучивали другую версию: еще в конце 2009 года в Земельном кодексе появились поправки, по которым земля для жилищного строительства должна была передаваться инвесторам только в результате торгов. Как бы там ни было, вскоре после того, как новым мэром Москвы был назначен Сергей Собянин, структуры «Еврофинанс Моснарбанка» начали судиться с городом по искам на 39 млрд рублей.
«Группа «Еврофинанс» была хорошо юридически вооружена, но мы смогли найти с ними общий язык», — рассказывал в 2014 году глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Схема была проста: город выплачивал за недострои скромные 4 млрд рублей, а структуры «Еврофинанса» передали проекты компании «Центр-Инвест». Эта компания была создана мэрией Москвы еще в 1998 году под названием «Московский городской центр продажи недвижимости» и возводила дома по заказу города. В 2014 году масштаб бизнеса вырос. От структур «Еврофинанс Моснарбанка» компания «Центр-Инвест» получила семь проектов в общей сложности на 1 млн кв. м жилья: на Курской площади, в Хвостовом переулке, на Боровском шоссе, Люсиновской и Костомаровской улицах и в Серебряническом переулке, а также в Левобережном.
Большинство объектов в центре Москвы «Центр-Инвест» получил в собственность по одной схеме: в конце 2014 года права собственности на них оформила мэрия, спустя год передала их в собственность компании «Мосинжпроект», а уже «Мосинжпроект» летом 2016 года расплатился участками и зданиями за покупку дополнительного выпуска акций «Центр-Инвеста». Вскоре после этого компания сменила собственника.
Как «Центр-Инвест» ушел в офшоры
В 2015 году вице-мэр Москвы по строительству Марат Хуснуллин рассуждал о том, что в ближайшие несколько лет город может вывести на IPO холдинг «Мосинжпроект». Эта компания, созданная в конце 1950-х годов как проектный институт, вскоре после прихода Сергея Собянина к власти в Москве превратилась в полноценный инжинирингово-строительный холдинг. В ее состав, помимо «Центр-Инвеста» и ряда проектных институтов, вошли также строительные компании «Мосреалстрой», «Управление развития строительных технологий» (УРСТ) и «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» (УЭЗ). Первая занималась продажей построенной по заказу города недвижимости, вторая и третья — застройкой. Ключевые посты в этих структурах заняли земляки Хуснуллина, который до перехода в правительство Москвы работал министром строительства Татарстана.
Например, Константин Тимофеев возглавил «Мосинжпроект», кресло руководителя УРСТ получил Владимир Логинов, главой УЭЗ стал Альберт Суниев. На этой должности он фактически руководил «Центр-Инвестом», по отношению к которому УЭЗ выступала как управляющая компания. «Бизнесмен, не чиновник», — характеризует Суниева знакомый с ним девелопер. До переезда в Москву Суниев развивал в Татарстане бизнес по торговле автомобилями. Одной из функций Суниева, рассказывает источник Forbes, была организация встреч Хуснуллина с крупными московскими предпринимателями и девелоперами.
В сентябре 2016 года компанию «Центр-Инвест», получившую участки в Замоскворечье и районе Китай-города, возглавил заместитель Суниева в УЭЗ Андрей Толубаев. А уже через пару месяцев «Мосинжпроект» выставил девелопера на торги. Официальной причиной было желание «Мосинжпроекта» сосредоточиться на развитии транспортной инфраструктуры Москвы.
Покупатели нашлись быстро. Претендентами на «Центр-Инвест» стали структуры Микаила Шишханова и ООО «Ривьера» Сергея Гордеева, построившая до этого одноименный торговый центр. Победителем на торгах стала «Ривьера», предложившая за «Центр-Инвест» 7,39 млрд рублей. Но Гордеев недолго пробыл собственником девелопера. Сделка между московским правительством и «Ривьерой» была закрыта в июле 2017 года, и одновременно компания Гордеева продала «Центр-Инвест» малоизвестному ООО «СТМ». Судя по отчетности «Центр-Инвеста», новый собственник заплатил за компанию примерно 7,5 млрд рублей, заняв их в банке «Уралсиб». А весной 2018 года банк и «СТМ» заключили договор о переводе долга на «Центр-Инвест».
Конечные бенефициары «Центр-Инвеста« с тех пор неизвестны. Учредителем «СТМ» выступает кипрская Reneseco Ltd, которая в свою очередь принадлежит компаниям с Маршалловых и Сейшельских островов. В проектных декларациях «Центр-Инвеста» в качестве бенефициара указан гражданин Бразилии Рафаэль Леффа — при этом на правах косвенного владения. Такое может быть, если компания передана в доверительное управление.
По данным системы «СПАРК-Интерфакс», в 2019–2020 годах «Центр-Инвест» выплатил щедрые дивиденды на 3,5 млрд рублей при чистой прибыли за оба года не более 1 млрд рублей.
Вскоре после того, как «Центр-Инвест» сменил собственников, Альберт Суниев вышел из совета директоров компании. Но два источника Forbes на строительном рынке говорят, что глава УЭЗ до сих пор сохраняет влияние. А источник, близкий к застройщику, сообщил, что Суниев регулярно приезжает на объекты «Центр-Инвеста» «как руководитель». В компании не ответили на просьбу Forbes раскрыть конечных бенефициаров, без ответа остался и запрос в УЭЗ.
Как работает «Центр-Инвест»
По данным портала Нашдом.рф, на стадии строительства у «Центр-Инвеста» 13 домов. Восемь из них компания возводит в Левобережном. Кроме того, компания строит ЖК FoRest на Боровском шоссе, два комплекса Titul на Якиманке и в Серебряническом переулке, а также дом «Диалог» на Большой Спасской. По большинству объектов зафиксированы переносы сроков сдачи корпусов.
В последние годы регулирование строительной отрасли ужесточается. С 2019 года девелоперы обязаны хранить деньги дольщиков на специальных эскроу-счетах в банках. Но на большинство объектов «Центр-Инвеста» это правило не распространяется — свои ЖК девелопер строит с гарантиями Фонда защиты прав дольщиков.
У девелоперов была возможность не переходить на новую схему со счетами эскроу, признает руководитель юридической компании «Хелп Консалтинг» Андрей Лихачев. Для этого им необходимо было до 1 октября 2021 года обратиться в надзорные органы с заявлением о выдаче так называемого заключения о соответствии. «Один из критериев, которому необходимо было соответствовать для получения заключения, — степень готовности проекта строительства не ниже определенного процента. В большинстве случаев проект должен был быть реализован не менее чем на 30%», — говорит Лихачев.
При этом, судя по фотографиям на портале Нашдом.рф, летом 2019 года, когда законодательство об эскроу-счетах вступало в силу, «Центр-Инвест» еще не приступил к строительству большинства объектов. Вот пример: в Серебряническом переулке компания планирует построить 6-этажный корпус ЖК Titul, однако еще не снесла полуразрушенное малоэтажное здание, на месте которого должен появиться дом.
Степень готовности проекта зависит не только от фактической готовности здания, но и от величины затрат, которые понесла компания, говорит Лихачев. «Для определения степени готовности проекта в целом используются два показателя. Первый — степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных застройщиком затрат на строительство (определяется по бухгалтерской отчетности строительной компании). Второй — степень готовности проекта, определенная исходя из готовности конструктивных элементов будущего объекта недвижимости (рассчитывается кадастровым инженером). Чтобы определить степень готовности проекта строительства, необходимо сложить первый и второй показатели и разделить полученную сумму на два», — объясняет Лихачев. По его словам, даже если застройщик еще не возвел фундамент, но уже понес затраты не менее 60% от планируемой стоимости строительства, заключив, например, договоры подряда, договоры поставки строительных материалов, он имел возможность строить без эскроу-счетов.
«Таким образом, можно предположить, что для получения заключений о соответствии критериям, позволяющим строить без эскроу-счетов, «Центр-Инвест» предоставил в надзорные органы подтверждение понесенных им затрат на строительство будущих объектов недвижимости. Судить о достоверности финансовых документов АО «Центр-Инвест» и действительной законности строительства без использования счетов эскроу не представляется возможным», — заключает Лихачев.
Кому «Центр-Инвест» продавал проекты
Не все проекты, доставшиеся «Центр-Инвесту» в ходе судебных разбирательств с «Еврофинанс Моснарбанком», девелопер развивает самостоятельно. Как минимум у двух сменились собственники.
Например, компании «Курская площадь» принадлежали права на строительство трехзвездочной гостиницы рядом с Курским вокзалом. В 2014 году этот проект у «Центр-Инвеста» выкупила компания «Эссет Менеджмент», близкая, как писали «Ведомости» и «Коммерсантъ», к «ВЭБ-Инвесту». Сейчас «Эссет Менеджмент» строит у вокзала 21-этажный жилой дом Chkalov. Бенефициары компании не раскрываются, она работает под брендом Ikon Development. «Ведомости» писали о том, что собственником может быть один из основателей ПИК Юрий Жуков.
Еще один объект, с которым расстался «Центр-Инвест«, находится на Люсиновской улице. Это усадьба купцов Сушкиных— А. Б. Кеворкова, построенная, предположительно, на рубеже XVIII и XIX веков. Компания «Строймаксимум», связанная с Гляделкиным и «Еврофинанс Моснарбанком», хотела реконструировать усадьбу и превратить в деловой центр. Но даже после передачи «Центр-Инвесту» здание еще несколько лет стояло с заколоченными окнами, привлекало людей без определенного места жительства, а в 2017 году сгорело.
Работы в здании начались в 2020-м, недавно завершилась реконструкция фасадов. Судя по данным Росреестра, еще летом 2019 года у здания сменился собственник — его у «Центр-Инвеста» выкупила некая Гафарова Венера Ахатовна. Она же сдала участок под особняком в аренду компании «МРК Плюс», зарегистрированной в Казани. Конечный бенефициар этой компании — Антон Семенов, совладелец инвесткомпании «АкБарс Капитал», доля в которой принадлежит также правительству Татарстана. В прошлом у компаний Семенова были деловые отношения с Венерой Гафаровой, сестрой супруги президента Татарстана Рустама Минниханова Гульсины. Сестры выступают партнерами в ряде компаний, которые занимаются бизнесом, связанным с недвижимостью.
В пресс-службе главы Татарстана не стали комментировать, действительно ли его родственница сейчас владеет зданием на Люсиновской улице в Москве.