Охота Романа Троценко, которую он долго вел за подешевевшими активами скандального девелопера Сергея Полонского, принесла владельцу холдинга Aeon неплохую добычу. Чем больше нарастала заложенность Полонского перед ведущими банками страны, которые к тому же приблизительно с 2009 года из-за дефолта перестали финансировать Mirax, тем легче было прибрать к рукам его собственность. Со временем единственными кредиторами девелопера остались только сам Троценко и владелец компании "Адамант" Владимир Голубев, что позволяло им диктовать будущему камбоджийскому беглецу самые невыгодные условия. Вскоре груз взятых займов оказался неподъемным для Полонского, к которому к тому же начали проявлять пристальный интерес правоохранительные органы. Некоторые наблюдатели уже тогда связывали активность правоохранителей с интересами кредиторов. Для Романа Троценко, - экс-главы Объединенной судостроительной корпорации, советника Игоря Сечина, - это был бы вполне логичный ход.
Троценко помогал с оборотным капиталом и всего на финансирование строек Mirax потратил около $100 млн (в несколько этапов) под значительный процент около 20% в долларах, говорит работавший с Mirax бизнесмен. Похожие траты владельца Aeon подтверждает и знакомый Троценко. Он утверждает, что тот кредитовал Полонского под залог акций Mirax. Адвокаты Сергея Полонского утверждали, что бизнесмен под давлением продал Potok (бывший Mirax) Роману Троценко всего за $100 млн.
Сколько заработал Троценко? Он получил от участия в сделке много активов. Сначала это были площади в Башне Федерация по цене около от $2500 за кв. м., за счет этого Полонский погасил часть долга перед Троценко на $30-50 млн (площади попали в открытую продажу). После того, как в отношении компаний Полонского было возбуждено уголовное дело, Троценко получил по 50% в проектах строительства Mirax Group на территориях бывших советских заводов - МФК "Казакова" и Paradise Living ("Филикровля"), в каждом планировалось построить порядка 300 000 кв. м.
Директор департамента консалтинга Knigth Frank Ольга Широкова говорит, что обе площадки расположены весьма удачно – на западе Москве, в непосредственной близости от престижного Кутузовского проспекта и жилая функция здесь будет наиболее востребованной. "Чуть более сложное окружение у участка завода Филикровля (рядом проходят ж/д пути Белорусского направления), но наличие видов на воду и Москву-Сити при правильном зонировании территории может компенсировать этот недостаток", - говорит Ольга Широкова. По предварительным оценкам Knigth Frank, на обеих площадках могут быть реализованы комплексы не ниже класса бизнес по ценам от 200 000 рублей за кв. м.
В конце 2013 года Aeon стала инвестором строительства башни "Федерация Восток" третьего объекта Полонского. Роман Троценко договорился о реструктуризации долга перед Сбербанком. Первоначально кредитная линия была выдана объемом $370 млн и была выбрана на $135 млн (позже долг был реструктуризирован из валюты в рубли на сумму 12 млрд, по оценкам он составляет 8-9 млрд рублей).
По данным презентаций для инвесторов от начала 2008 года, эти три объекта были числе крупнейших проектов, которыми владел Mirax Group. Тогда по оценке JLL, комплекс "Башня Федерация" стоила $1,6 млрд, "Кутузовская миля" - $1,1 млрд, Mirax Plaza - $0,86 млрд, МФК "Казакова" - $0,59 млрд и Paradise Living - $0,8 млрд. Все объекты Полонского, по данным JLL на январь 2008 года, оценивались в $6,5 млрд.
Сколько заработал Троценко? По всем финансовым моделям при хорошем стечении обстоятельств - если погасятся кредиты и башня "Восток" быстро распродастся, то бизнесмен сможет максимум заработать до $100 млн, говорит руководитель одной из консалтинговых компаний. Сделка с башней "Федерация Восток" вряд ли позволит Троценко получить существенный доход, считает его знакомый. Управляющий партнер Blackwood Мария Котова говорит, что финансовые модели проектов рассчитывались без учета периода коррекций спроса. Кроме того, структура спроса изменилась: ушли иностранные покупатели и арендаторы. "Это сильно ударило по рынку многофункциональных комплексов в целом и субрынка сити в частности", - поясняет Котова.
Троценко уже избавился от одной площадки доставшейся ему от Mirax. Он продал владельцу холдинга "Базэл" Олегу Дериписке 50%-ов в МФК "Казакова". Проект представляет собой застройку территории завода им. Казакова (12 га по ул. Кульнева возле пересечения Третьего транспортного кольца с Кутузовским проспектом). "Базэл" это не комментирует.
Ранее Полонский и Олег Дерипаска
сохраняли равные доли. Сумму этой сделки источник не приводит, но минимальная стоимость проекта составляет порядка $300 млн, говорит один из консалтеров. Другой консалтер, считает, что стоимость проекта около $200 млн.
В еще одном экс-проекте Полонского МФК Paradise Living ("Филикровля") 50%-ным акционером был Зияд Манасир, он в интервью "Ведомостям" говорил, что выкупил долю Троценко. По словам источника, сделка не состоялась, и Манасира вообще нет в проект - половина проекта, которая принадлежала Манасиру отошла бывшим менеджерам Mirax. Источник свызывает его с бывшим вице-президентом Mirax Дмитрием Луценко (по данным "Коммерсанта", он заочно арестован). Один из консалтеров также говорит, что Манасира нет в проекте и им занимается Роман Троценко.
Сейчас площадка продается целиком — спрос в районе $80 млн, но продавцы хотят не меньше $120 млн, говорит источник Forbes. "Весной Троценко хочет получить разрешение на строительство, уже идет процесс проектирования, ГПЗУ расчитывают получить до конца года. А продавать могут начать где-то через 4-5 лет", - говорит один из консалтеров. С Манасиром связаться не удалось.
Представитель Cushman & Wakefield говорит, что проект представляет собой конвертацию промзоны в жилой квартал и достаточно ликвиден. "Будет построен новый жилой комплекс. На данный момент есть проблемы со статусом земельного участка и согласованием ГПЗУ", - говорит Cushman & Wakefield.
Роман Троценко оказался в хорошем плюсе. "На вложенные деньги процентов 150-200% в валюте он уже получил и заработает еще", - говорит человек близкий к Mirax. "Глобально Троценко в хорошем плюсе", - говорит его знакомый. По оценкам Forbes, Троценко мог заработать на сделках с Mirax уже $150-200 млн сверх своих вложений. Загадкой пока что остается, сколько от отъема имущества выручил еще один кредитор Полонского Владимир Голубев, тоже старый знакомый Сечина, более известный правоохранительным органам под кличкой «Бармалей».