Группа "Ренова" Виктора Вексельберга решила отдать под Всероссийский детский оздоровительный центр отель уровня четыре звезды на 720 номеров в Сочи. Этот объект — часть крупнейшего гостиничного комплекса на 3,6 тыс. комнат, построенного в Имеретинской долине к зимней Олимпиаде 2014 года дочерней структурой "Реновы" группой "Кортрос". Президент и совладелец последней Вениамин Голубицкий рассказал "Ъ" о смысле сделки с государством и возможных механизмах поддержки властями застройщиков в кризис.
— Ваша компания не первый олимпийский застройщик, отдающий объект в Сочи властям. Структура Сбербанка заявила о готовности передать государству трамплины курорта в Красной Поляне, УГМК Искандара Махмудова решила так же поступить с Малой ледовой ареной. В чем резон в такой благотворительности?
— В нашем случае сделка не совсем благотворительная. Руководство страны обещает, что нам будет возвращено то, что затрачено на строительство отеля. Эта сделка нетривиальная, учитывая, что в ней много составляющих и юридических сложностей.
— "Кортрос" — единственная компания, которой государство обещало компенсировать затраты за отдаваемый ему олимпийский объект. Можно объяснить ситуацию тем, что если безвозмездная передача спортивных объектов расценивается как социальный акт, то просто подарить властям коммерческую недвижимость, каковым является отель, на практике не так просто?
— Я же вам сказал: сделка нетривиальная.
— Какова судьба кредита, выданного ВЭБом на строительство всего гостиничного комплекса в Сочи?
— Сделка будет структурирована так, что кредит, выданный ВЭБом на строительство отеля, который передается под детский центр, будет возвращен (ни "Кортрос", ни ВЭБ не называют сумму кредита, за счет которого был построен отель уровня четыре звезды, общий размер займа на весь гостиничный комплекс в Имеретинке — около 16 млрд руб.— "Ъ"). Эту сумму погашает наша "дочка" ООО "Топ проджект" (застройщик комплекса в Имеретинке и заемщик ВЭБа.— "Ъ") за счет средств, которые поступят в счет передачи отеля под детский центр.
— В чем смысл всей этой сделки для "Кортроса" и группы "Ренова"?
— Мы очень хотим, чтобы креативная прослойка в России увеличивалась, что возможно за счет качественного воспитания и обучения детей. Разумеется, для этих целей необходима инфраструктура, включая современные дошкольные учреждения и школы. При строительстве своих микрорайонов "Кортрос" всегда учитывает этот фактор: так, в Академическом в Екатеринбурге у нас две уникальные школы с уникальным преподавательским составом, включающим ученых Уральского отделения Российской академии наук. Аналогичные проекты мы пытаемся реализовать в Ярославле и Подмосковье, где также занимаемся комплексной застройкой.
Мы хотели реализовать крупный образовательный проект для школьников в масштабах страны. Отель в Сочи под эти цели подходит как нельзя лучше: этот гостиничный комплекс строился к Олимпиаде для требовательной публики — журналистов, освещавших соревнования в рамках зимних Игр, и гостей уровня VIP. Компании сложно реализовать такой масштабный образовательный проект в одиночку, поэтому мы с готовностью присоединились к президентскому проекту.
— Как на практике будет работать будущий детский центр?
— Власти создают специальный фонд, который намерен управлять центром, где, как предполагается, будут отдыхать и учиться юные спортсмены, учащиеся физико-математических школ и художественных училищ. В этом проекте финансово участвует и группа "Ренова", владелец которой Виктор Вексельберг объявил, что вносит в фонд около 300 млн руб. (так же поступят и другие компании, которые присоединятся к проекту.— "Ъ").
— Но уже есть такие детские центры, например, "Артек". Кстати, насколько соответствует действительности информация, что "Ренова" намеревалась заняться реконструкцией бывшего всесоюзного пионерского лагеря в Крыму, но в итоге все равно предпочтение было отдано Сочи?
— У меня такой информации нет. Я никогда ни на каких совещаниях внутри группы не слышал, чтобы обсуждался вопрос по поводу "Артека".
— Управлять новым детским центром в Сочи будет гостиничная сеть Azimut, которая является оператором всего вашего гостиничного комплекса?
— Это уже должен решать фонд, которому государство передает решение всех вопросов относительно детского центра в Сочи.
— Но можно выдвинуть и другую версию: "Ренова" активно лоббировала идею создания центра на базе отеля "Топ проджекта", чтобы таким образом просто избавиться от неликвидного олимпийского наследия...
— Почему неликвидного? Мы сами были удивлены, когда заполняемость отеля в первый постолимпийский год оказалась выше ожиданий. Сегодня наша другая гостиница на 2,88 тыс. номеров полностью законтрактована на грядущее лето. Кроме того, есть программа, позволяющая эксплуатировать отельный комплекс и зимой — с учетом того, что до горнолыжных комплексов в Красной Поляне 45 минут езды. Оставшийся у нас отель относится к уровню три звезды, где средняя стоимость проживания не такая высокая, что очень важно в текущей ситуации, когда россияне предпочитают внутренние морские курорты зарубежным пляжам. Я не исключаю, что небольшая часть гостиничного комплекса будет переделана в отель уровнем выше, чтобы привлечь клиентов с более высоким достатком.
За прошедший год и наша компания, и Azimut как управляющая гостиницей изучили всю специфику Сочи. Для "Кортроса" это уникальный опыт. Мы ведь изначально специализировались на жилищном строительстве. А в данном случае речь идет о другом сегменте недвижимости. Мы справились с задачей и построили объект за полтора года, так как площадка была передана нам поздно (изначально гостиничный комплекс для журналистов к Олимпиаде должен был построить опальный владелец снесенного Черкизовского рынка в Москве Тельман Исмаилов.— "Ъ"). Это такой серьезный опыт для нас.
Как дальше будет развиваться этот бизнес, зависит от конъюнктуры. Не исключено, что при оптимальном развитии экономической ситуации можем и продать объект. Мы же девелоперы: строим и продаем.
— Готов ли "Кортрос" заняться новыми стройками, соразмерными с вашими проектами в Сочи и Екатеринбурге?
— Да, это наша стратегия — комплексное освоение территории. Сейчас мы рассматриваем возможность застройки территории старого аэропорта Ростова-на-Дону. "Ренова" как владелец аэропорта приняла поддержанное правительством России решение построить новый аэрокомплекс в другом месте. На освободившейся площадке мы сможем реализовать проект, соизмеримый по масштабам со строительством микрорайона Академический в Екатеринбурге (там строится около 9 млн кв. м жилья, коммерческой недвижимости и социальной инфраструктуры.— "Ъ").
В Ростове-на-Дону на рынке новостроек достаточная конкуренция. Самый крупный присутствующий в регионе федеральный игрок — "Интеко". Но она занимается панельным домостроением, мы же принципиально этого делать не будем. Попытаемся привлечь зарубежных архитекторов, которым заказаны такие планировки будущего микрорайона, чтобы там сформировалась комфортная для проживания новая среда.
— Вы подавали заявку на участие в аукционе, где мэрия Москвы выбирала инвестора на застройку части территории ЗИЛа. Выиграла петербургская Группа ЛСР. Власти обещают провести конкурс на право застройки другой части автозавода. Будете участвовать?
— Не уверен. В Москве есть перспективные площадки, соизмеримые с ЗИЛом.
— Например, Мневниковская пойма, где планируется построить парламентский центр и новый жилой район. Подадите заявку на этот аукцион?
— Вполне возможно.
— Вам важно приобретать площадки исключительно у муниципальных и региональных властей?
— Это непринципиально, мы можем приобрести площадку под комплексную застройку и у частного бизнеса. Другое дело, что в Москве, как в и других крупных городах, начать масштабное строительство без поддержки городских властей невозможно, мы в любом случае пойдем в администрацию договариваться, как позиционировать этот проект и развивать его.
— Не кажется ли вам, что начинать новые проекты в текущий кризис, мягко говоря, нерационально?
— Повторюсь: наша компания занимается комплексным освоением территорий. Эти проекты реализуются, как правило, от 8 до 15 лет. При таком временном горизонте негативные колебания рынка сглаживаются. Другой вопрос, что мы, в отличие от мелких застройщиков, не можем прийти в банк или к партнерам и пообещать построить за два года один дом, распродать квартиры и озолотить всех контрагентов в кратчайший срок. Вот вы говорите: кризис. Но сейчас непонятно, что это,— то ли кризис, то ли его фантом.
— То есть?
— Когда я ехал на встречу с вами, услышал по радио, что индексы на российских товарных биржах бьют рекорды: медь дорожает, алюминий дорожает. Какой-то специфический кризис...
— А вы разве не пострадали от девальвации рубля, из-за которой многим компаниям сложно обслуживать кредиты, номинированные в долларах или евро?
— У нас таких кредитов нет и не было, это принципиальная позиция. Для нас железное правило — занимать средства в той валюте, в которой получаем выручку. Другое жесткое правило — размер кредитного портфеля должен быть оптимальным. Сейчас у нас совокупная сумма займов не превышает двух EBITDA — это более чем комфортная ситуация для бизнеса. В кризис 2009 года такая стратегия нас и выручила.
— Но сейчас и рублевые кредиты подорожали...
— Если вы скажете, что кто-либо из цементников взял кредит по текущей ставке 20% годовых, я не поверю. Для предприятий цементной отрасли, где не было такой высокой маржинальности, как в девелопменте, занять деньги по нынешней ставке — прямая дорога к убыткам. Да и девелоперский бизнес при стоимости кредитов 20% годовых развивать практически невозможно. Вопрос в том, сколько это продлится. Если вы мне скажете, что ожидаемый кризис на десять лет, мало кто из нынешних игроков рынка выживет. Если ухудшение макроэкономической ситуации по времени окажется сопоставимым с прошлыми кризисами, то крупные компании останутся на плаву.
— В конце прошлого года покупатели, пытаясь сохранить свои накопления от обесценивания рубля, в ажиотаже скупали квартиры в новостройках. Сейчас спрос снизился. Не упадет ли он окончательно и не станет ли это причиной очередной волны кризиса на девелоперском рынке?
— Если кризис ощутимо повлияет на доходность населения, то динамика спроса изменится не в лучшую сторону. Как в этом случае государство поддержит систему ипотечного кредитования? Понятно, что сейчас для властей этот вопрос приоритетный. Но так или иначе потенциал спроса на новое жилье в стране очень высок. Даже в Москве и Подмосковье, где строится больше, чем в других регионах, он остается неудовлетворенным. Как только все текущие геополитические треволнения отступят, первое, что произойдет,— это всплеск потребительского спроса в том числе и на рынке жилья.
— Крупные застройщики вошли в список стратегически важных компаний, которые в случае неблагоприятного развития ситуации в экономике могут рассчитывать на господдержку при получении кредитов. В прошлый кризис такой механизм тоже применялся. Есть ли от него польза?
— Государство, конечно, может себе позволить субсидировать ставки по кредитам застройщиков. Но какой в этом смысл? Хорошо, компания получит доступ к дешевым кредитным ресурсам, но при этом спрос остается на низком уровне. Это сиюминутное решение проблемы. Вопрос требует комплексного подхода: пока государство не начнет стимулировать спрос за счет поддержки ипотечного кредитования, рынок будет находиться в подвешенном состоянии.
— Прогнозируете ли вы усиление роли государства на девелоперском рынке?
— Эта роль и так чрезвычайно велика. Я надеюсь, государство не захочет брать на себя огромные расходы на менеджмент и администрирование. Достаточно того, что оно присутствует на рынке посредством таких институтов развития, как Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС), Фонд ЖКХ и ВЭБ. Другое дело, что, хотя в стране функционирует фонд РЖС, отвечающий за комплексное развитие земель, которые находятся в госсобственности, такие проекты — и я в этом убежден — должны реализовывать девелоперы. Госрегулирование цен на жилье — это совсем уже экзотическая затея и популизм чистой воды: надеюсь, власти никогда не воспользуются таким нерыночным механизмом.
В то же время, когда кто-то говорит, что девелоперский бизнес чисто рыночная сфера, он лукавит: в России без чиновников точно не обойтись. Потому что любой проект — будь то точечная застройка или комплексное освоение территории — невозможно реализовать без взаимодействия с властными структурами. Вам элементарно надо получить разрешение на строительство, решить вопрос с инженерными сетями, понять, как действовать при строительстве транспортной и социальной инфраструктуры в своих жилых кварталах, и т. д.
— На ваш взгляд, чем отличается текущая ситуация в экономике от кризиса 2009 года?
— До 2009 года на рынке присутствовала масса непрофессиональных мелких игроков. Они не смогли вовремя завершить проекты, рассчитаться с долгами — и в результате появилось большое количество обманутых дольщиков. Сейчас рынок консолидировался, поэтому я не думаю, что возможно то количество обманутых соинвесторов, которое было в кризис 2009 года. Кроме того, лично я не верю, что сегодня возможно обрушение цен на новое жилье и крупных девелоперских компаний в несколько дней, как это было в прошлый кризис.
— Есть ли у вас конкретный план действий на случай тотального кризиса на рынке?
— Во-первых, мы не собираемся наращивать объемы жилья, которое строим за счет дольщиков. У нас есть значительный объем готового жилья, который можем продавать на открытом рынке. Во-вторых, будем, безусловно, наращивать объем продаж государству. В прошлый кризис мы реализовали Минобороны для нужд военнослужащих внушительный объем — почти 300 тыс. кв. м. Наконец, мы в какой-то мере постарались подстраховаться, закупив заранее существенное количество стройматериалов.