В апреле «Роснефть» арендовала у питерского ООО «РН-трейдинг» часть нежилого здания на Адмиралтейской набережной, 8. Это дворец великого князя Михаила Михайловича Романова, построенный в конце XIX в. для внука Николая I между Зимним дворцом и Исаакиевским собором. Памятник федерального значения был продан питерскими властями в 2011 г. Стоимость аренды 4907 кв. м на 11 месяцев составляет более 69,3 млн руб., оплата ежемесячная, сказано в протоколе закупочной комиссии «Роснефти
».
Это примерно в 1,5 раза дороже среднерыночной ставки для подобных помещений, следует из оценки гендиректора Knight Frank Saint-Petersburg Николая Пашкова. «Аренда без реконструкции может стоить около 800 руб. за 1 кв. м в месяц, – говорит он. – После реконструкции под бизнес-центр класса А ставка может повыситься до 2000 руб.». Показатели довольно условные, отмечает эксперт: использовать все помещения под офисы невозможно, охранные обязательства не позволяют создать высококлассный офисный объект. К тому же «рынка княжеских дворцов в Петербурге нет», указывает Пашков.
100% «РН-трейдинга» принадлежит питерскому же ООО «РН-трейд», 100% которого, в свою очередь, принадлежит НК «Роснефть», гласят данные «СПАРК-Интерфакса». Эти компании указаны и в списке аффилированных лиц «Роснефти
». Основная деятельность «РН-трейдинга» – оптовая торговля топливом. В сентябре 2014 г. эта компания стала владельцем дворца площадью 5030 кв. м и земельного участка под ним площадью 2208 кв. м, а также 3135 кв. м во входящем в ансамбль флигеле по Черноморскому переулку, 4, с земельным участком в 1877 кв. м. Кадастровая стоимость дворца – 256,3 млн руб., площадей во флигеле – 67,6 млн руб., участков – 49,8 млн и 42,4 млн руб. соответственно. Прежде собственником этих активов было ЗАО «Регион лизинг», входящее в ГК «Регион».
Судьба дворца
Дворец великого князя Михаила Михайловича вместе с флигелем и земельными участками был продан Фондом имущества Санкт-Петербурга в феврале 2011 г. по стартовой цене 520 млн руб. Покупателем стало ООО «Дворец великого князя Михаила Михайловича Романова» (сейчас – «Профитинвест»). Спустя год покупатель выставил комплекс на продажу за 1,3 млрд руб., осенью 2013 г. цена была снижена до 1,2 млрд руб. В апреле 2014 г. его собственником стал «Регион лизинг», гласят данные ЕГРП.
Эксперты разошлись в оценке недвижимости. По мнению Пашкова, экономически обоснованная стоимость исторических дворцов с эксклюзивным местоположением (вид на воду) в этой части центра Петербурга составляет 100 000–110 000 руб. за 1 кв. м. «При таких условиях имеет смысл брать их под реконструкцию», – отмечает он. Получается, весь дворец должен стоить 500–550 млн руб.
Гендиректор петербургского офиса Colliers International Андрей Косарев считает, что покупать такой дворец с инвестиционными целями нужно не дороже чем за 750 млн руб. Но при покупке конечным пользователем для собственных нужд цена может возрасти и до 1–1,5 млрд руб. «Но таких на рынке крайне мало», – оговаривается Косарев.
В Kalinka Group рыночную стоимость великокняжеского дворца оценили еще дороже – в $40–50 млн (2,5–3,2 млрд руб. по текущему курсу). Председатель совета директоров компании Екатерина Румянцева напоминает, что в 2010 г. Алишер Усманов приобрел за $40 млн полностью отреставрированный дворец графа Шереметева – особняк площадью около 4700 кв. м на пересечении Шпалерной улицы и Кричевского переулка на участке в 1500 кв. м.
Для недвижимости, особенно коммерческой, статус «дворец» не прибавляет стоимости и зачастую мешает реализации, отмечает Румянцева: «Историческая недвижимость типа «дворец на Мойке» или «дворец на Неве» в большинстве своем остается только имиджевой составляющей, в прейскурант ее не добавишь». По ее оценке, в историческом центре Санкт-Петербурга давно экспонируются объекты, стоимость которых по сравнению с рыночной завышена на 30–50%. К примеру, дворец Николая Чичерина (площадь – 24 000 кв. м) на Невском проспекте и дворец Елисеева (9800 кв. м) на набережной реки Мойки выставлены на продажу по цене 12 500 евро за 1 кв. м. С точки зрения инвестиций эти объекты неинтересны из-за низкой ликвидности, больших площадей для мест общего пользования и небольших – для отельных номеров, а все дворцовые элементы – это лишь имиджевая составляющая без функциональной нагрузки, отмечает Румянцева. Покупателем должна быть или госкорпорация, которой необходимы такие большие площади и есть возможность их приобрести, или меценат, который готов вкладываться в такие объекты и нести все затраты по реконструкции и охранным обязательствам, без коммерческой составляющей, по ее мнению.
Каковы планы нефтяной компании на дворец, выяснить не удалось. Представитель «Роснефти
» отказался от комментариев. В «РН-трейдинге» попросили прислать не электронный, а «официальный запрос на бумажном носителе за подписью уполномоченного лица». В ГК «Регион» также отказались от комментариев.