Три года, согласно распоряжению главы государства, отведено российским девелоперам на то, чтобы завершить начатые проекты по долевому строительству и найти приемлемую альтернативу этой форме взаимодействия с покупателями. Между тем комментаторы уже сейчас опасаются, что за три года российские граждане, пытаясь вскочить в последний вагон, запутаются в сетях недобросовестных застройщиков.
Поручение, отданное Владимиром Путиным кабинету министров, Центробанку и Агентству ипотечного жилищного кредитования, состоит в том, что буквально за месяц с небольшим, до 15 декабря, должен быть проработан и утвержден порядок «поэтапного замещения в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов... банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан». Параллельно исполнителям придется озадачиться способом повышения ответственности глав регионов в области защиты прав дольщиков, а строительным фирмам – в сфере возмещения ущерба участникам долевого строительства.
На сегодняшний день, по оценкам Минстроя, около 80% жилых помещений в стране строятся с привлечением средств будущих покупателей – для девелоперов такое партнерство намного дешевле, чем банковские кредиты. Застройщиков, которые бы совсем не использовали средства дольщиков для реализации строительных проектов, не более 25%. Реально ли за три года полностью перекроить схему взаимоотношений участников рынка при такой зависимости от внешних средств?
По мнению главы комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, уход от «дырявой схемы» должен осуществляться постепенно, с максимальной страховкой от рисков: например, деньги покупателей можно по-прежнему привлекать, но направлять не на счетах застройщика, а на специальный счет в банке. По окончании строительства средства будут направлены девелоперу в качестве компенсации.
В Минстрое уточняют: три года президент отвел не на ликвидацию дольщиков, а именно на «подготовку плана мероприятий по поэтапному замещению долевого строительства проектным финансированием». Предыдущий вопрос, впрочем, это не снимает. Дешевые долгосрочные кредиты сегодня получить не так-то просто, в основном проектное финансирование, по словам специалистов, дается под 13-20% годовых – то есть, по итогу, с переплатой до 60%. «Отбивать» затраты строителям, естественно, придется за счет повышения стоимости квадратного метра. В долгосрочной перспективе тенденция довольно неблагоприятная: монополисты просто вытеснят с регионального рынка 9 из 10 участников.
Вторая опасность, которую стоит предвидеть уже на данном этапе, – волна мошеннических схем, которые активизируют недобросовестные застройщики.
«Переменами смогут воспользоваться мошенники, которые будут спекулировать на этом», – предупреждает депутат Николаев.
Не исключен и встречный процесс: многие россияне, опасаясь непонятных новаций, поспешат «пока еще можно» вложить свои средства в долевое строительство (тем более уходящие с рынка застройщики могут прибегнуть к демпингу). Оба этих фактора обещают потенциально повысить число обманутых участников долевого строительства. На сегодняшний день таких, по официальной статистике, примерно 40 тысяч на всю Россию. По неофициальной (с которой согласны, кстати, и некоторые представители парламента) – до 150 тысяч.
Напомним, что созданная в 2013 году Glorax Development подмосковного предпринимателя Андрея Биржина в 2016-2017 годах захватывает один за другим земельные участки в Санкт-Петербурге. Так, только на Лиговском проспекте девелоперы приобрели четыре участка, на которых планируют возвести амбициозный жиой проект Liigovsky City, стоимость которого уже сейчас оценивается в 40-60 миллиардов рублей. Это не говоря уже о проектах компании на намывных территориях Васильевского острова, стоимостью от 30-40 миллиардов рублей. Таких денег у молодой компании нет, но она явно рассчитывает привлечь под "землю" банковские кредиты, а затем начать распродажи квартир в строящихся высотных крольчатниках. Главное – успеть до запрета долевого строительства в России. Ведь потом девелопмент в РФ из бандитского Гуляй-Поле так или иначе превратится в цивилизованный бизнес, где застройщик будет создавать обеспечение под продажи квартир.