Чтобы понять, являются документы собственников снесенных павильонов законными или жульническими, РБК проанализировал решения судов по «списку 104» — объектов, которые Москва приговорила к сносу. 97 объектов из списка были снесены в ночь с понедельника на вторник, остальные мэрия обещает ликвидировать в ближайшее время. Оказалось, что в большинстве дел, разбиравшихся в судах, последние вставали на сторону предпринимателей.
Что говорит Москва
Позиция правительства Москвы, размещенная вчера на его официальном сайте, такова. «Большинство объектов […] появилось в конце 1990-х — начале 2000-х годов […] и без получения каких-либо разрешений впоследствии были реконструированы, перестроены, надстроены: увеличивались площади, появлялись новые этажи». В то время для размещения временного объекта, к примеру некапитального торгового павильона, желающие должны были получить соответствующее разрешение в префектуре округа. Этот документ предполагал временность размещения объекта, т.е. освобождение земельного участка по истечении определенного времени. Согласно действовавшему на тот момент законодательству, такие разрешения выдавались по аналогии с порядком, предусмотренным для капитальных построек. При этом в период строительства этих объектов городское законодательство также позволяло регистрировать права на некапитальные объекты, как на капитальные. «Впоследствии владельцы некапитальных торговых павильонов […] использовали разные способы переоформить право собственности на свои объекты как на капитальные, поэтому в настоящее время имеют на руках свидетельства на право собственности как на объекты недвижимости», — отмечается на сайте мэрии.
Что говорит закон
Изменения в Гражданский кодекс, вступившие в силу в сентябре 2015 года, предоставили органам местного самоуправления право принимать решение о сносе самовольных построек во внесудебном порядке, если таковые расположены на территориях с особым режимом использования (например, если под объектом проложены коммуникации). Но признать объект самостроем может только суд, уверен председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенников. «Норма, введенная в Гражданский кодекс (п.4 ст.222) в сентябре 2015 года об административном порядке сноса самостроя касается только тех объектов, по которым нет никаких правоустанавливающих документов», — пояснил он РБК.
В свою очередь, организация «Деловая Россия» успела проверить документы 50 из 104 объектов, названных мэрией самостроем, и в большинстве случаев не нашла никаких нарушений. «По 27 из 50 объектов — безупречные документы: есть вся исходная разрешительная документация на строительство, экспертизы строительных проектов, договора на аренду земли, а также решения судов, подтверждающие позицию предпринимателей о том, что их объекты не являются самостроем», — рассказал РБК член президиума генсовета «Деловой России» Эдуард Гулян.
Что говорят суды в пользу бизнеса
Из 104 объектов в картотеке арбитражных дел Верховного суда РБК удалось обнаружить дела по 78 из них. 27 не завершены, в 48 случаях победу одержали бизнесмены и лишь три раза городу удалось окончательно доказать свою правоту.
Суды обращают внимание на тот факт, что городские власти знали о существовании спорных объектов, но долгое время не предпринимали никаких действий по их ликвидации. И в ряде случаев собственники объектов успешно убеждали суд в истечении срока давности: например, аптечный павильон на площади Ганецкого, который власти требовали признать самовольной постройкой, был введен в эксплуатацию еще в 1997 году (право собственности зарегистрировано в 2000 году), а московские власти обратились в арбитраж с иском только в 2014 году. При этом арбитражный суд установил в рамках экспертизы, что нарушений при строительстве спорного здания выявлено не было и «строение не создает угрозы жизни и здоровью граждан» (если бы постройка создавала такую угрозу, исковая давность не имела бы значения). Общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Обращаясь в суды с требованиями признать объекты недвижимости самостроем, правительство Москвы обычно апеллирует к тому, что они были построены без надлежащих правоустанавливающих документов, но суды в большинстве случаев не соглашаются с подобной трактовкой. Так, в споре собственника павильона-сферы (380 кв. м) у метро «Сухаревская» Арбитражный суд Москвы в прошлом году пришел к выводу, что истцы, являясь органами исполнительной власти, в силу своих полномочий должны были осуществлять контроль за использованием по целевому назначению земельного участка, находящегося в собственности города и переданного в аренду. Но именно они приняли павильон на «Сухаревской» в эксплуатацию в 2001 году в качестве объекта некапитального строения, а позже БТИ Москвы провело его инвентаризацию уже как капитального объекта, на основании чего Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество зарегистрировал права собственности на торговый павильон.
Компания «Валентина 1» в августе 2014 года выиграла суд у столичных властей, которые добивались признания двух объектов недвижимости по Ленинградскому проспекту самовольной постройкой. Москва утверждала, что объекты были построены без разрешительной документации, а ответчик указывал, что они были возведены еще в 1997 году в соответствии с действовавшей на тот момент разрешительной и проектной документацией. Арбитраж признал, что все разрешения у компании были, а затем апелляционный суд не нашел оснований для отмены этого решения.
Советский самострой
Столичные власти пытались признать самостроем даже объекты, разрешение на строительство которых было выдано в годы советской власти. Компания «Каховка» смогла убедить Арбитражный суд Москвы в том, что является правопреемником кооператива, которому Севастопольский райисполком в 1990 году предоставил право построить торговые объекты вокруг метро «Академическая», — компании пришлось нести в суд соответствующие архивные документы.
В споре Москвы и компании «Твой очаг» городские власти пытались доказать, что самостроем является объект 1979 года постройки в природно-историческом парке «Москворецкий». Предприниматели смогли убедить суд в обратном, предъявив кадастровый паспорт объекта и документы административно-технической инспекции столицы, тем самым доказав, что чиновники спутали его с туалетной кабинкой, которая была снесена по решению госинспекции по недвижимости за полгода до рассмотрения иска.
Что говорят суды в пользу Москвы
Предпринимателям не удавалось убедить суд в своей правоте в том случае, если они не могли предоставить всего комплекта документов, подтверждающих, что власти давали разрешение и знали о капитальном характере строения.
Так, в июле 2015 года Арбитражный суд Москвы встал на сторону мэрии в деле против компании «Вестар-лимитед», которая владела двумя объектами на Ленинградском проспекте, поскольку суд посчитал, что разрешение на их строительство отсутствует, как и акты об их вводе в эксплуатацию как капитальных строений. «Вестар-лимитед» не представила суду документов, которые бы подтвердили, что власти города согласовывали исходно-разрешительную документацию и проектно-сметную документацию на спорные объекты недвижимости.
В деле Московского метрополитена против ООО «ЛТТ-М» (владельца павильона-магазина по Ленинградскому проспекту) истцу, сдававшему участок в субаренду, удалось одержать победу со второй попытки. Метрополитен требовал освободить земельный участок, а павильон (капитальное строение) — демонтировать. Сначала суды двух инстанций — Арбитражный суд Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд — удовлетворили иск полностью, но Арбитражный суд Московского округа отменил эти решения и направил дело на новое рассмотрение. В итоге суд установил, что участок предоставлялся без права капитального строительства с условием освобождения по истечении срока аренды, ответчик на это в свое время согласился, а на суде не представил доказательств правомерности использования спорного участка под размещение торгового павильона.
Арбитражный суд Москвы и столичный департамент государственного имущества оперативно не ответили на запрос РБК о статистике судебных дел.