Capital Group, компанию Павла Те, Владислава Доронина и Эдуарда Бермана, можно назвать уникальной для российского бизнеса. Вопреки всему девелопер – один из создателей делового центра «Москва-сити» умудрялся на протяжении 20 с лишним лет сохранять стабильный состав акционеров.
И только в прошлом году участники рынка заговорили о разделе бизнеса между партнерами и уходе из Capital Group Доронина. Впрочем, в компании это продолжают отрицать. Тем не менее Те, сменивший в этом году Доронина на посту председателя совета директоров, неохотно говорит о взаимоотношениях между партнерами и прошлом группы, предпочитая обсуждать сегодняшние и будущие проекты компании. Бизнесмен стал чуть ли не основным покупателем активов правительства Москвы.
Дом-«книжка» на Новом Арбате, сеть «Столичные аптеки», комплекс на Софийской набережной – все это было приобретено его компаниями у города за последние два года. В своем первом большом интервью Те рассказал «Ведомостям» о взаимоотношениях со столичной мэрией, ответах на кризис и отношении к слухам о нем и его компании.
– Capital Group существует уже больше 20 лет. За все это время никто из совладельцев компании, включая вас, не давал ни одного полноценного интервью. С чем связана такая непубличность? Компания крупная, большое количество проектов, наверное, много непроверенной информации, которая периодически появляется в СМИ и зачастую требует разъяснений не только от самой компании, но и от владельцев. Почему вы решили дать интервью именно сейчас?
– Мы действительно долгое время были непубличными, что не помешало нам стать одним из лидеров рынка. Сейчас компания бурно развивается, масштаб бизнеса стал абсолютно другой. Соответственно, появляется много «интерпретаций» нашей деятельности. Поэтому лучше я сам расскажу о нашем бизнесе – и расскажу так, как я его понимаю, нежели о нас напишут всякую чушь.
– Не так давно компания объявила, что вы возглавили совет директоров Сapital Group вместо Владислава Доронина. Насколько мы знаем, вы управляете компанией уже больше года. Почему объявили об этом только сейчас?
– Вопрос взаимоотношений акционеров – дело акционеров. Так было все предыдущие годы, так будет и впредь. Я бы не хотел комментировать взгляды моих партнеров и планы на будущее. Лучше я расскажу вам про свои планы.
Чем гордится Capital Group
Многофункциональный комплекс «Город столиц» (288 000 кв. м) – первый проект Capital Group в деловом центре «Москва-сити». Высота одной из башен («Москва») – более 300 м, поэтому здание входит в десятку самых высоких объектов в Европе. Башня «Око» (около 400 000 кв. м) – второй многофункциональный комплекс компании в «Москва-сити».
Партнером девелопера по этому объекту выступает бизнесмен Гавриил Юшваев, который предоставил компании около $300 млн на строительство комплекса. Жилой комплекс «Лица» (180 000 кв. м) на Ходынке Capital Group позиционировала как «первый дом будущего»: в нем планировалось использовать систему распознавания въезжающих автомобилей, «виртуального» консьержа, лифты с голосовым управлением и развлекательным контентом.
– И все же хочется понять, что сейчас происходит в компании. Есть информация, что между акционерами компании, по сути, произошел раздел бизнеса. Это так или нет?
– Нет. В составе акционеров компании никаких изменений не произошло. А вот взгляды на происходящее в стране у нас разошлись.
– Спрошу по-другому. В сообщении компании говорилось, что для нее приоритетными проектами сейчас являются в том числе объекты на Софийской и Краснопресненской набережных. Насколько я помню, раньше ваши представители говорили, что это исключительно ваши проекты. А теперь получается, что они входят в Capital Group? Как так?
– Это мои личные проекты в составе Capital Group, я бы так сказал. В 2014 г., когда Россия попала под санкции, у каждого из нас сформировался свой взгляд на инвестиции в Россию. Все новые проекты, которые компания запустила начиная с 2014 г., – мои личные проекты.
– То есть ваши партнеры в них не участвуют?
– Не участвуют.
– А разве это не означает раздел бизнеса с другими совладельцами компании?
– Вы мне один и тот же вопрос задаете уже третий раз в разных ракурсах. Я уже ответил на него.
Сapital Group
Девелоперская компания
Совладельцы: Владислав Доронин, Павел Те и Эдуард Берман.
Выручка (2015 г., собственные данные) – 35 млрд руб.
Основана в 1993 г. Первый проект – покупка и реконструкция здания на Озерковской набережной, которое арендовало московское отделение IBM. В портфеле компании 7,8 млн кв. м недвижимости.
Незакредитованные
– Что собой сегодня представляет Capital Group, какой у нее портфель?
– Общий портфель – 7,8 млн кв. м, из них в активной фазе строительства – 3,3 млн кв. м.
– Сколько из них приходится на ваши личные проекты?
– 1,1 млн кв. м. Из них 800 000 кв. м – это проекты в активной фазе: Софийская набережная, Бадаевский завод, Краснопресненская набережная, «книжка» на Новом Арбате. На финальной стадии проработки еще несколько проектов, но пока я о них говорить не буду.
– Capital Group и вы, как ее совладелец, наверное, сегодня – один из самых активных игроков на рынке недвижимости. Вспоминая опыт многих девелоперов в прошлый, да и текущий кризис, не страшно ли вам входить в новые проекты?
– Для меня это третий по счету кризис в моей бизнес-жизни (смеется). Каждый предыдущий кризис – это определенный опыт. Сейчас я чувствую, что у нас появляются очень хорошие возможности для приобретения проектов, так как на перегретом рынке такие интересные предложения никогда не появятся. Они есть только во время кризиса. Кроме того, именно в кризис власть стимулирует инвестиции в реальный сектор, особенно тех, кто готов вкладываться в значимые проекты. Плюс у меня есть понятная стратегия, которая заключается в трех вещах – правильно выбранная локация, правильное финансирование и команда.
– А в связи с кризисом что-нибудь поменялось в компании?
– Компания разменяла третий десяток, и, чтобы сохранить темп, необходимо вливание новой крови. Реорганизацию компании, которой я сейчас занимаюсь, я бы сравнил с реорганизацией армии. Что в ней происходит? Поменялась концепция. Раньше стремились к увеличению количества солдат, а сейчас – к улучшению их качества. Если свести к трем словам – это профессионализм, маневренность и управляемость. По такому же принципу работают лучшие западные девелоперские компании – я недавно заказывал исследование по их оргструктуре. Суть та же. Я горд за тех людей, которые работают с начала становления Capital Group, они составляют ее костяк. Но идет омоложение компании, я собираю молодую, мобильную и профессиональную команду.
Павел Те
Родился в 1963 г. в Ташкенте. Окончил Ташкентский политехнический институт имени Беруни по специальности «тепловые электростанции». 1985 - инженер-теплоэнергетик «Узбекгидропроекта», 1989 - анимался трейдингом и дистрибуцией товаров в сегменте FMCG, 1994 - стал совладелецем Capital Group, 2016 - в ноябре возглавил совет директоров Сapital Group.
– Вы в последнее время часто привлекаете партнеров в свои проекты. К примеру, в проектах «Око» и комплексе на месте 4-го мелькомбината участвует экс-акционер «Вимм-билль-данна» Гавриил Юшваев. Зачем вам партнеры?
– Пережив кризис 2008 г. и урегулировав проблемы с кредиторами, я понял, что для нашего бизнеса кредиты – это зло. Я считаю, что ставки кредитования в 14–16%, которые сегодня предлагают банки, не позволяют нашему бизнесу полноценно работать. Раньше как было? Девелопер подбирал площадку, брал кредит в банке, строил проект и рисовал себе какой-то денежный поток от проекта. При этом алгоритме, если, не дай бог, случаются непредвиденные ситуации и сроки реализации проекта растягиваются, твой план рухнул. Ты попал в кабалу к банку. Я ушел от этой схемы, мне проще и понятнее, если я в проект беру финансового партнера. Партнеры вкладывают деньги, рассчитывают на мой опыт и опыт моей команды. Я тоже вкладываю свои деньги, чтобы партнер чувствовал себя уверенно. Я считаю, что это честно, когда мы с партнерами вместе несем справедливые риски и вместе зарабатываем прибыль. По такой схеме я финансирую сейчас практически все свои последние проекты.
– Вы сказали, что кредиты – зло. А насколько велика кредитная нагрузка у Capital Group?
– С учетом наших объемов мы одни из самых незакредитованных. Сейчас это порядка $100 млн. Моя политика – со временем свести этот кредит в ноль. Все наши новые приобретения – личные деньги и инвестиции партнеров.
– То есть ваша цель, чтобы вообще не было кредитов?
– Да.
– А другие источники финансирования не рассматриваете? Вот Группа ПИК и О1 Properties не так давно разместили облигационные займы. Некоторые компании, например «Самолет Девелопмент», рассматривают возможность провести IPO.
– Строительный рынок все эти сложные схемы финансирования уже проходил. Если взять все упомянутые вами источники финансирования, это все равно сводится к, условно говоря, ставке 14–16% годовых. А она, повторюсь, не работает. Ты несешь социальную нагрузку, строишь квартиры, предварительно начинаешь их продавать, у тебя появляется ответственность перед купившими их людьми. При этом, с одной стороны, ты зависишь от кучи всяких непредвиденных ситуаций, а с другой – от этих обязательств: хоть от банков, хоть от займов. А та финансовая стратегия, которой я сейчас придерживаюсь как основной – привлечение партнеров, – имеет безграничный потенциал. Запас прочности, который она дает, бесконечен, я могу сколько угодно долго находиться на нулевой отметке. Это значит, что даже при нулевом денежном потоке ты можешь строить как угодно долго и никак не зависеть от этих поступлений – в отличие от других застройщиков, которые работают по старой схеме.
– Какие финансовые показатели вы ожидаете в этом году? В прошлом году ваша выручка составила 35 млрд руб. В этом году какую выручку ожидаете – похожую, ниже, выше?
– Рано говорить. Год еще не закончился.
– Один месяц остался. Я думаю, вы прекрасно владеете цифрами и понимаете, что вы ожидаете от ситуации в этом году. Я не прошу раскрыть абсолютные цифры, я хочу понять, может ли девелопер – а в данном случае ваша компания – ожидать роста на фоне кризиса?
– Рост не всегда измеряется этими цифрами. Есть много других показателей, например процент освоенных площадок. В Москве из общего количества согласованных метров под коммерческое строительство реально осваивается всего 20%. А у меня этот показатель приближен к 100%.
– Еще одна проблема любого девелопера в кризис – снижение спроса. Не боитесь, что все, что компания приобрела или приобретет сейчас, просто не удастся продать?
– В нашей жизни все циклично, включая кризисы. После любого спада начинается подъем. Сегодня статистика говорит, что спад продолжается, а я вижу, что бизнес смотрит в будущее более оптимистично. Что касается моих инвестиций, я выбираю только те площадки, спрос на которые будет всегда. Но, повторюсь, при моей схеме финансирования я не испытываю зависимости от сегодняшнего спроса.
«Столичные аптеки»
– Если вернуться к вашим последним приобретениям. Можете рассказать о стратегии в отношении «Столичных аптек»? Насколько я понимаю, там все-таки не все помещения хорошо подходят для ритейла. Будет ли какая-то диверсификация этого бизнеса? То есть что-то можно продать как отдельные помещения, что-то использовать под ритейл, что-то еще под какие-то функции. Хочется понять, что будет с этим активом в целом?
– (Смеется.) Сразу видно, что вы специализируетесь на недвижимости. Вы сами ответили на свой вопрос. Это не быстрый проект и не быстро отбитые инвестиции. Мы работаем.
– По крайней мере, аптечная функция сохранится?
– Разумеется, сохранится.
– Нет ли планов эту функцию каким-то образом отделить? И еще: вы сами будете управлять этим активом? Я имею в виду сейчас не недвижимость, а именно аптечную составляющую.
– Я не исключаю любой вариант, это же бизнес.
– Как вы думаете, почему профессиональные игроки из фармацевтического бизнеса не участвовали в торгах? Для них это было не очень выгодно или они просто не понимали, как можно использовать актив в другом формате?
– Насколько мне известно, аптечные сети не любят приобретать помещения в собственность. Они себя комфортнее чувствуют как арендаторы. А здесь сумма сделки весьма значительная. Кроме того, в этом вопросе помимо знаний в аптечном бизнесе надо разбираться и в ритейле, и в девелопменте. Для меня очевидно, что при полном сохранении аптечной функции площадь аптеки в 500 кв. м чрезмерна. Значит, где-то аптеки надо поженить с ритейлом.
– Вы сказали, что окупаемость этой инвестиции будет не быстрая. Посчитали хотя бы примерно, сколько она может составить и в какие сроки?
– Срок начала возврата инвестиций не раньше чем через 10 лет.
Проекты без рисков
– У вас сейчас две площадки на Золотом острове. Вы, наверное, помните, что программа «Золотой остров», которой изначально занималась КРТ [АО «Корпорация развития территорий»], предполагала реновацию гораздо более обширной территории на Болотном острове. Я слышал, что какое-то время назад рассматривалась возможность реанимации этой программы...
– Каждый из девелоперов на Золотом острове делает свой собственный проект. У нас в этом проекте две задачи. Первая – реставрация и реконструкция, где помимо реставрации существующих мы будем полностью воссоздавать утраченные исторические памятники. Вторая задача – грамотно вписать новый проект в окружающую историческую застройку. В этом наша ответственность перед городом, мы прекрасно осознаем значимость Золотого острова для Москвы.
– Вы наверняка в курсе, что судебные разбирательства по площадке на Софийской набережной, которую вы купили у правительства Москвы, все еще продолжаются. Не видите здесь рисков для себя?
– Это к нам не относится.
– Но знаете, что эта проблема есть?
– Я знаю всю историю этой площадки, но на данный момент юридически это к нам никакого отношения не имеет.
– Понятно. Будете ли вы участвовать, если будет объявлен аукцион по второй «книжке» на Новом Арбате? Или вам одной хватает?
– Для хорошего девелопера важна не только сама площадка, но и ее окружение. То, что сделал город по программе «Моя улица» с Новым Арбатом, безусловно, огромный плюс для нашего проекта. Но мне совершенно очевидно, что нужно привести в порядок весь Арбат, а не просто отдельные здания.
– А в аукционе-то будете участвовать или нет?
– Не исключено. Я один из первых, кто заинтересован, чтобы Новый Арбат принял законченный вид.
– Какое-то время назад была информация, что часть апартаментов в той башне на Новом Арбате, которую вы приобрели, может выкупить АИЖК. Это соответствует действительности? В какой стадии сейчас переговоры и о каком процентном соотношении апартаментов идет речь?
– Да, действительно, мы вели переговоры с АИЖК, но город на сегодняшний день не видит там арендное жилье. Поэтому мы реконструируем это здание под гостиницу. По нашим последним расчетам, инвестиции в реконструкцию арбатской «книжки» составят 6 млрд руб. Работы уже активно идут, перед нами стоит задача закончить ее к 2018 г., к чемпионату мира (ЧМ) по футболу.
– Это же ваш первый проект в гостиничном сегменте?
– Запущенных нет, но отель предусмотрен в нашем проекте на Софийской набережной. Сейчас мы на стадии подписания соглашения с сетью Mandarin Oriental, которая будет управлять проектом.
– А как же Four Seasons? Ведь предыдущий собственник договаривался именно с этим оператором?
– Мы с Four Seasons переговоры не вели. Я считаю, что Mandarin Oriental больше подходит для проекта в luxury-сегменте.
– Вы сказали, что в проекте на Новом Арбате городские власти видят по большей части гостиничную опцию, а не арендное жилье. Но после окончания ЧМ по футболу в любом случае для всякого бизнесмена, для всякого инвестора – это видно по проектам в Сочи, например – встает вопрос, как быстрее окупить проект. Гостиничный бизнес своеобразный. Сроки окупаемости у девелоперов в этом сегменте гораздо выше, чем в других, особенно в жилом. И апартаменты на Новом Арбате, наверное, были бы востребованы гораздо больше, чем гостиница.
– Не могу с вами согласиться. У этого проекта локация для гостиницы идеальная: до Кремля 10 минут пешком, инфраструктура, само место знаковое. Я просто уверен, что там гостиница будет очень успешная.
– Один из арендаторов башни на Новом Арбате, как писали СМИ, пытался в московском арбитражном суде оспорить результаты торгов. Опять-таки: не видите рисков для себя?
– Во-первых, он судился не с нами, а с городом, что его якобы ущемили в правах. Насколько я знаю, он проиграл очередной суд. Да, были некоторые проблемы с урегулированием споров с другими собственниками, но все уже позади. Конфликтных вопросов там на сегодняшний день нет.
– Проект на Краснопресненской набережной, на территории теннисного клуба «Спортвенчур». Изначально он заявлялся как совместный Capital Group и ГК «Знак», но у этой компании сменился собственник. Кто сейчас ваш партнер в этом проекте?
– У меня здесь нет партнеров. Проект на 100% мой.
– То есть Владимир Коган в проекте не участвует?
– Нет. Мы выкупили доли в проекте еще у предыдущих хозяев. На сегодняшний день я единственный акционер, владеющий этим проектом.
– Верна ли информация, что Capital Group планировала застраивать территорию Тимирязевской академии?
– Полная чушь. Возможно, это интересная площадка, но мы даже не рассматривали ее.
Мы с вами вернулись к вопросу, почему я даю интервью, – слишком уж много всего пишут.
– Вы имеете в виду вашу «связь» с дедом Хасаном и отстрел животных из Красной книги?
– И не только. Это шантаж со стороны «мочильных» [медиа]ресурсов. Вот вам пример: каждый раз, когда появляется информация, что я инвестировал куда-то сколько-то миллиардов или купил площадку, обязательно на следующий день выходит статья, в которой участок на Софийской, который город три раза выставлял на торги и его никто не хотел покупать, «достался криминальному бизнесмену Павлу Те благодаря коррупционным связям». Они отслеживают сделки, смотрят, у кого есть деньги, и мочат в расчете на то, что я заплачу, чтобы снять эти публикации или поставить блок. Целый бизнес уже сложился, и расценки известны. Это не только меня касается – посмотрите, что они пишут про других бизнесменов. Это чистый рэкет. Ими должны заниматься правоохранительные органы и судить не за клевету, а по статье «вымогательство». Вообще не удивлюсь, если после этого интервью очередная порция появится.
– Исторически сложилось, что ваша компания реализует проекты либо в премиальном сегменте, либо в бизнес-классе. Однако сейчас у вас есть как минимум два проекта, которые отличаются от всего остального портфеля. Это комплексы в Румянцеве и Митине. Почему компания решила попробовать себя в более экономичном сегменте? Это некая диверсификация бизнеса? Попытка снизить риски от проектов в премиальном сегменте в связи с кризисом?
– Да, это наш ответ на кризис, но не тот, о котором вы думаете. Это наш ответ на кризис 2008 г., анализ которого показал, что покупатели в ухудшившихся экономических условиях не исчезают, а перетекают из сегмента в сегмент. Когда бюджет у потенциального клиента из премиального сегмента сжимается, он плавно переходит в бизнес-класс, а бизнес переходит в комфорт. Уже тогда стало понятно, что, если компания хочет быть устойчивой, укрепляться надо во всех сегментах. Тогда я и заложил оба эти проекта. Это был 2009 год.
– Ваше присутствие в экономичном сегменте может увеличиться или вы ограничитесь лишь двумя проектами?
– Это будет зависеть от экономической ситуации. Мы мобильны и быстро принимаем решения.
– Хорошо, а вы можете оценить отдачу от такого рода проектов? Насколько вы довольны результатами продаж в том же Митине?
– Чтобы такие проекты были успешными, девелоперу важно понимать, что для всех сегментов (независимо премиум это или комфорт) действуют одни и те же законы. И там и там одинаково важны локация, качество строительства и правильная инфраструктура. Мы в этом проекте все это предусмотрели, определили справедливую цену и, как результат, Митино сейчас в тройке лидеров по продажам. Кстати, наш новый проект в Румянцеве показывает аналогичную динамику.
– То есть этот сегмент сегодня самый востребованный? Задаю один и тот же вопрос, потому что хочу получить более четкий ответ. Возможно ли ваше присутствие в этом сегменте в более расширенном варианте?
– Мы во всех сегментах будем развиваться, хотя мне, конечно, интересны в первую очередь сложные проекты.
– Почему в число приоритетных для компании проектов не вошел комплекс не территории 4-го мелькомбината? Он будет реализован?
– Этот проект уже активно реализуется, сейчас там ведутся монолитные работы. Это будет комплекс жилых небоскребов в ареале «Большого сити» с собственной инфраструктурой. Скоро его будет видно, а через полгода мы выйдем на уровень 10–15-го этажа.
– Проект «Око» и проект на территории 4-го мелькомбината. Вы их ведете в том числе в партнерстве с Гавриилом Юшваевым. У вас есть еще совместные проекты с ним?
– На данный момент пока нет.
– Но обсуждаются?
– Для меня основа партнерских отношений – соблюдение договоренностей, и не имеет значения, письменных или устных. Это важно всегда, но вдвойне важно в долгосрочных проектах. Гавриил Абрамович в этих двух проектах продемонстрировал, что он человек слова и все наши договоренности выполняет. Я был бы рад видеть его в качестве партнера в своих новых проектах.
– В сообщении компании также говорилось, что вы планируете совместно с ИГ «Абсолют» развивать проект на территории Бадаевского завода.
– Да, это еще одна из наших знаковых площадок, не менее значимая, чем Софийская набережная. Район около гостиницы «Украина», Кутузовский проспект исторически были одними из самых элитных районов Москвы и всегда востребованы. При этом тут мало новой застройки, предложение на Кутузовском практически отсутствует. А у нас – Кутузовский, набережная Тараса Шевченко, река, вид на «Москва-сити». Плюс уникальное архитектурное решение проекта, в котором очень интересная историческая часть, которую нужно грамотно восстановить.
Диалог с властью
– Вы говорите, что кризис – хорошее время для приобретения качественных активов, однако все громкие проекты вы за последние два года приобрели у правительства Москвы, которое в отличие от коммерческих структур далеко не всегда готово продавать дешево. На ту же площадку на Софийской набережной, которую город пытался продать примерно за 10 млрд руб., желающих не было...
– Это уникальный проект, второй Софийской набережной уже не будет.
– А насколько сложнее или легче стало работать с нынешним правительством Москвы? Изменились ли как-то сроки согласования проектов? Многие застройщики жалуются, что не всегда получается оформить все документы на проекты. И, по нашей информации, некоторые даже были вынуждены свои проекты продать. Яркий пример – компания «А101 Девелопмент».
– Диалог с властью – важная часть работы любого инвестора. При нынешнем руководстве все кардинально поменялось. У бизнеса сейчас есть прямой контакт с городом, понимание и продуманная четкая политика со стороны власти, которая ясна всем инвесторам. Поясню на примере Клуба инвесторов, куда входят все самые крупные застройщики. Нас примерно 20–25, и мы вместе строим более двух третей от всех коммерческих объемов в Москве. Если вы посмотрите статистику, кому сколько власти Москвы согласовали метров, вы не увидите преференций в пользу того или иного застройщика. На сегодняшний день власть всем дала возможность развивать свой бизнес. Нет обделенных.
А тот пример, о котором вы говорите... Я не знаю всех обстоятельств, но, если смотреть шире, очень многое в решении таких вопросов зависит от опыта, знания и понимания ситуации руководителем компании. Это не только и не столько умение договариваться, а прежде всего умение понять, что нужно городу в этом месте. И когда ты приходишь согласовывать свой проект, ты не говоришь «мне надо». Ты в первую очередь должен показать, что город получит от этого проекта. Может быть, в этом и была ошибка руководителей тех компаний. А может, это естественный отбор. Я ведь уже 23 года на девелоперском рынке и пережил три кризиса, каждый из которых кардинально менял условия игры. Это каждый раз для компании проверка на прочность. Вы так же хорошо, как и я, помните, что до конца очередного кризиса доживают не все.
Сейчас мы с вами свидетели консолидации рынка. Мой прогноз – на рынке останется не больше 10 крупных игроков. Тех, у кого нет кабальных финансовых обязательств, а есть технологии и высокоэффективная команда, которые постоянно ищут новые решения, что позволит им быть конкурентоспособными. Ведь чем цивилизованней рынок, тем жестче конкуренция, меньше маржа, жестче борьба за клиента. Тем более качественный продукт ты должен давать вне зависимости от сегмента. Знаете, что меня радует? Российский девелоперский рынок очень быстро эволюционирует, мы быстро схватываем лучший опыт, быстро его перевариваем, по пути что-то добавляя от себя новое. И наши проекты получаются не просто на уровне, а зачастую лучше, чем западные. Посмотрите на новые здания, например, в Париже или Барселоне – еще неизвестно, кто кого научит строить.
– Покупка правительством Москвы у Capital Group больших площадей в башне «Око» – это тоже часть взаимоотношений с городом? Вы купили у них проекты, они в ответ взяли у вас площади...
– Хотите спросить меня, есть ли у меня какие-то особые отношения с городом?
– В том числе.
– Я считаю, что особые отношения – это степень доверия. И не важно, с властью ты работаешь или с партнерами. Если ты раз выполнил все взятые на себя обязательства, а потом еще раз и еще раз, то к тебе появляется доверие и особое отношение.
Любимые, интересные, правильные
– По-вашему, были у Capital Group неудачные проекты?
– Неудачных не было. Были не до конца продуманные проекты, и они не принесли того результата, который мы ожидали. Но при этом (может, это философский вопрос) каждый неудачный проект – это шаг к следующему, удачному.
– А любимый проект можете назвать?
– Моя семья. Мои дети.
– Отличный проект. Но все же хотелось бы знать, какой бизнес-проект для вас является флагманом.
– Мне интересно строить уникальные здания. Сити, небоскребы – это мое. Строить такие дома – это творчество. Споришь с архитектором, какой будет фасад, какой будет дизайн. Создавая высокотехнологичный продукт, ты идешь в ногу со временем, а иногда даже опережаешь его. Поэтому не удивлю вас, если скажу, что на сегодняшний день мой любимый проект – Capital Towers, три новых небоскреба на Краснопресненской набережной. Имея за плечами опыт Сити, я понял главную проблему для тех, кто там живет, – он совершенно не приспособлен для семейной жизни. Небоскреб для жизни должен быть рядом с парком, не зря самые дорогие квартиры на Манхэттене рядом с Центральным парком, а в Лондоне – на границе с Гайд-парком.
Весь свой опыт, который я накопил за эти годы, все самые лучшие и передовые технологии в строительстве, которые существуют в мире, я применю именно там. Я строю его для себя в том числе. Я сам буду жить там со своей семьей.
– А сейчас вы где живете?
– На Цветном бульваре, в доме, который построила наша компания, – «Легенды Цветного».
– Возвращаясь к сити. Является ли этот проект градостроительной ошибкой, как однажды заявил Сергей Собянин?
– Просто посмотрите, что предпринимает город для дальнейшего развития «Москва-сити». Это и есть ответ на ваш вопрос.
– При этом сити, по мнению многих участников рынка, – самый пострадавший проект во время кризиса. Тут самый высокий уровень вакантных площадей.
– Сама идея сконцентрировать весь бизнес в одном месте безусловно правильная. Так развиваются деловые центры во всех финансовых столицах мира. Но особенность девелоперского цикла такова, что он длится минимум три года, а если строишь небоскреб, то семь. За семь лет можно два кризиса успеть поймать. Но сама концепция верна. Если не поджимают кредиты, можно смело строить в сити, эти объекты будут ликвидны и всегда будут приносить стабильный доход.
– Насколько я помню, башня «Око» какое-то время назад просто стояла пустой, хотя объект был практически достроен...
– Это не так. Я считаю, что наши проекты – самые успешные в сити. Потому что мы изначально их правильно разместили, спроектировали, разделили жилые и нежилые башни и правильно развели потоки. Благодаря этому наши арендаторы и жители апартаментов чувствуют себя гораздо лучше, чем в остальных зданиях сити. Плюс грамотное управление, разумеется. И из-за этого, хотя мы пережили с создания нашего первого небоскреба «Город столиц» уже два кризиса, у нас практически не было оттока арендаторов.
Что касается «Ока», то бизнес-центр там ни дня не стоял пустым. Вы знаете, что как только мы сдали его полтора года назад, то город сразу занял 50% офисных помещений. И это важно не только для меня как большая сделка в сложный экономический период. Мое твердое убеждение, что переезд мэрии в сити – абсолютно правильное решение, которое даст дополнительный импульс развитию делового центра. Это сразу поднимает статус всего «Москва-сити», однозначно.
– Сейчас одним из самых приоритетных проектов города является развитие ТПУ. Рассматриваете ли для себя участие в такого рода проектах?
– Мы рассматриваем любое развитие и реагируем на открывающиеся возможности. И ритейл, и «нежилье», и развитие коммерческой недвижимости через ТПУ. Каждый день мы отсматриваем новые площадки. Если они будут укладываться в пункт 1 нашей схемы – «локация», не исключено, что мы поучаствуем в каком-то городском конкурсе в строительстве ТПУ.
– Можете рассказать о своем хобби?
– Хобби у меня два. Первое – охота, но я не хотел бы об этом говорить, чтобы не давать повода для спекуляций. Второе – это кулинария. Я люблю готовить и практически каждый день готовлю ужин для своей большой семьи. И для друзей.
– Участвуете ли вы в бизнесе своей жены? (Супруга Те Ольга Карпуть – владелица бутика дизайнерской одежды «Кузнецкий Мост, 20»)
– Нет, это ее собственный проект. Она занимается этим бизнесом уже семь лет и в этом году вошла в число 500 самых влиятельных персон в мире мировой моды. Я со своей стороны пока не могу похвастаться такого уровня признанием.