Ночь вне закона
В ночь на 9 февраля в Москве произошло масштабное уничтожение объектов частной собственности. Около полуночи порядка 700 единиц специальной техники — экскаваторов и тракторов приступили к ликвидации 97 из 104 торговых павильонов, которые были признаны самостроем постановлением правительства Москвы № 829 от 8 декабря 2015 года «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы». Московские власти, издавая документ, опирались на изменения Гражданского кодекса, которые вступили в силу в сентябре 2015 года. Они позволили местным властям сносить объекты самостроя без санкции суда, если те «расположены на земельных участках в зонах с особыми условиями использования территорий». А самостроем теперь можно признать любой объект, если он построен на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.
Но, как объясняют юристы, решение суда все равно нужно. «Признать объект самостроем может только суд, и только после этого можно предпринимать какие-то действия, — говорит РБК Александр Кадетов, ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и партнеры». — Без судебного решения любые действия с объектом недвижимости против воли собственника незаконны». Власти пытались судиться, но по 27 из 104 объектов в списке суды встали на сторону предпринимателей (по остальным дела не завершены), отказав московскому правительству в признании этих объектов самостроем, рассказал РБК Эдуард Гулян, член президиума генсовета «Деловой России». «Это произвол со стороны московских властей и грубое нарушение ими Конституции, которая гарантирует защиту прав собственности, — считает Алексей Петропольский, руководитель юридической компании Urvista. — Такого никогда не было, а теперь, получается, постановлением правительства Москвы можно отнимать собственность».
Глава Московской госинспекции по недвижимости Сергей Шогуров, руководивший сносом, вчера заявлял, что большинство самостроя стояло над подземными линиями коммуникаций — газопроводами, теплосетями, электросетями, канализацией, а также вблизи линий метрополитена. Повезло только семи объектам из 104 в списке мэрии, в том числе торговому комплексу «Пирамида» на углу Тверской улицы и Пушкинской площади. «По ним не истек срок добровольного демонтажа», — пояснили РБК в пресс-службе госинспекции по недвижимости. К концу дня 9 февраля свыше 60% объектов было полностью разрушено, по оставшимся 40% идет разбор несущих конструкций, сообщили РБК в госинспекции.
«Тогда ходили с пистолетами, а теперь орудуют ковшом»
Предприниматели, лишившиеся за ночь недвижимости, не ожидали от властей такого напора.
«Все было сделано очень грамотно: уведомления о сносе стали поступать перед самым Новым годом, времени оспорить постановление или наложить обеспечительные меры почти не было», — рассказала РБК Ирина Доценко, владелица двух разрушенных павильонов на Ленинградском проспекте. Коммерческий директор ТЦ «Альбатрос» на 9-й Парковой улице Алексей Воронин рассказал РБК, что утром 8 февраля получил письмо от госинспекции по недвижимости, что их объект без решения суда сносить не будут. «А днем пришли электрики, газовики и без аварийных ордеров просто отключили нас от сетей, — рассказывает он. — Вечером начался снос». Владеющее недвижимостью ЗАО «Альбатрос» выиграло все суды с правительством Москвы, но это его не спасло.
Анна Мерзлякова, совладелица разрушенного теперь павильона-сферы над выходом из метро «Сухаревская», в шоке от произошедшего. «Мы 15 лет назад построили объект по инвестиционному соглашению с метрополитеном, обустроили тогда выходы из метро, — вспоминает она в беседе с РБК. — А теперь нас мордой об стол, как в 1990-е годы. Тогда ходили с пистолетами, а теперь орудуют ковшом экскаватора. Это бандитизм какой-то». Павильон на «Сухаревской» Москва попыталась признать самостроем еще в 2012 году, но Мерзлякова с партнерами доказала в суде, что их объект построен полностью в соответствии с действовавшими на момент строительства нормами и требованиями и не угрожает безопасности граждан (последнее решение суды приняли в пользу предпринимателей 8 октября 2015 года).
Владислав Васнев, совладелец чудом уцелевшего ТЦ «Пирамида» на Тверской улице, смотрит в будущее с оптимизмом: «Нам удалось этого избежать, поскольку у нас безупречная правовая позиция, которая подтверждена всеми судами», — заявил он РБК. «Снос «Пирамиды» запланирован на 20-е числа февраля», — заявили РБК в госинспекции по недвижимости столицы.
Идите в суд
Юристы советуют бизнесменам идти в суд. Петропольский из Urvista говорит, что предприниматели могут оспорить постановление правительства Москвы № 829 от 8 декабря 2015 года в Конституционном суде, а в Арбитражном суде Москвы добиться от мэрии компенсации за потерянное имущество. По его оценкам, стоимость недвижимости на «Чистых прудах», «Кропоткинской», «Улице 1905 года» — не менее 1 млн руб. за 1 кв. м. «Город ждут миллиардные иски от бизнеса, — предупреждает Петропольский. — А вот уголовные дела против госорганов никто не возбудит, поэтому заниматься этим не стоит». Он говорит, что у бизнеса есть опыт взыскания ущерба с правительства Москвы: собственникам недвижимости, находившейся на землях, где прошли Третье транспортное кольцо и хорды, удавалось успешно судиться. Гулян из «Деловой России» подсчитал, что собственники могут предъявить иски за утраченное имущество на сумму более 22 млрд руб.
Для стрит-ретейла последствия сноса будут минимальными. «Снесли около 50 тыс. кв. м — для рынка это капля в море, 1% московских площадей», — говорит директор департамента стрит-ретейла Knight Frank Виктория Камлюк. Крупные розничные сети, которые арендовали помещения в снесенных объектах, говорят, что успели подготовиться. «Мы лишились 12 павильонов в Москве, но были готовы к такому развитию событий еще полгода назад, поэтому под все сносы уже открыли или откроем в течение месяца новые салоны», — заявила РБК представитель «Евросети» Ульяна Смольская. Вице-президент по недвижимости «Связного» Илья Смирнов признает, что у сети под снос попало около десяти объектов: «Мы заблаговременно вывезли товар и оборудование и в большинстве случаев уже нашли новые места для размещения магазинов».
Куда важнее последствия для инвестиционного климата в целом. «Фактически сегодня в Москве под предлогом очищения города от самостроя происходит государственный захват частной собственности, — считает Кадетов из адвокатского бюро «Юрлов и партнеры». — Теперь никто из предпринимателей, имеющих действующие договоры аренды земли с городом, не может быть защищен от того, что завтра его сначала под различными предлогами не лишат коммуникаций, а потом и вовсе не снесут принадлежащий на праве собственности объект».
Петропольский из Urvista считает, что в зоне риска теперь оказались владельцы помещений на первых этажах жилых домов, которые были переведены из жилого в нежилой фонд и сданы под магазины, чердачных и подвальных помещений, особенно тех, где есть какие-либо коммуникации. «Все малоэтажные объекты, расположенные вблизи потенциально опасных коммуникаций, находятся под риском, — добавляет Семен Смирнов, руководитель гражданской практики юридической компании LexProf. — Мой совет собственникам и арендаторам — оценить, насколько их объект может попасть в зону риска с учетом расположения коммуникаций (прежде всего, газовых), и внимательно отслеживать принятие подобных постановлений местными властям. В случае получения первого предупреждения о сносе — сразу обращаться в суд с заявлением об оспаривании решения местных органов власти».
«Бояться нужно всем гражданам России — теперь мы все под риском, — считает Владимир Капустин, глава Ассоциации владельцев недвижимости. — Земля под большинством объектов недвижимости в стране принадлежит государству или муниципалитетам, что при желании позволит признать любой объект самостроем».
В пресс-службе заместителя мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Натальи Сергуниной РБК отказались комментировать претензии предпринимателей, посоветовав обратиться в госинспекцию по недвижимости. В госинспекции обсуждать законность сноса не стали.
Мэр Москвы Сергей Собянин во вторник заявил, что городские власти готовы предоставить предпринимателям возможность строительства новых торговых объектов взамен снесенных. Однако руководитель департамента науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы Олег Бочаров сказал РБК, что никаких преференций отдельным предпринимателям быть не должно. Добровольной выплаты компенсаций собственникам Бочаров тоже не обещает — только по решению суда.
Уже было
Едва став мэром осенью 2010 года, Сергей Собянин выказал недовольство киосками у метро «Улица 1905 года». В феврале 2011 года вышло постановление о размещении объектов мелкорозничной торговли, предусматривающее места лишь для 10,5 тыс. киосков из существовавших на тот момент 20 тыс. К концу 2015 года в Москве осталось менее 5 тыс. нестационарных торговых объектов.