Минстрой под руководством Ирэка Файзуллина задумал прибрать к рукам взносы граждан на капремонт, собираемые на спецсчетах. С соответствующей инициативой недавно выступил общественный совет ведомства. Ремонт от этого, конечно, лучше не станет. Зато несколько десятков миллиардов рублей ежегодно будет поступать на счета структур, «угодных» Минстрою.
Сегодня жители могут выбирать, как им копить деньги на капремонт: направлять их в «общий котел» регионального фонда капремонта или же хранить на спецсчете. Предложение общественного совета Минстроя касается именно спецсчетов. Для этого предлагается ввести запрет для коммерческих организаций (читай – управляющих компаний) управлять спецсчетами.
Подается инициатива под соусом борьбы с недобросовестными участниками рынка: дескать, УК частенько воруют деньги со спецсчетов или же вступают в сговор с подрядчиками, намеренно завышая цену и зарабатывая на «откатах». Конечно, это все так. Только вот новая инициатива такое положение вещей никак не исправит, а лишь поможет оставить на распиле «правильных» игроков.
Деньги под контролем
270 млрд рублей – примерно столько по итогам прошлого года россияне заплатили взносов за капремонт, такие расчеты приводили в Ассоциации региональных операторов капремонта многоквартирных домов (АРОКР). Заметим в скобках, что глава АРОКР Анна Мамонова также является руководителем рабочей группы общественного совета при Минстрое.
По оценкам экспертов, собирать взносы на спецсчетах предпочитают жители примерно каждого 10-го дома в стране. Таким образом, потенциальный объем средств, накапливаемых на спецсчетах, составляет порядка 27 млрд рублей в год. Сумма немаленькая, так что желание Минстроя обрести над ней контроль вполне объяснимо.
Как сегодня распределяются эти средства? По оценкам фонда «Институт экономики города», 32% спецсчетов контролируется управляющими компаниями (УК), а еще примерно по 34% находится под контролем товариществ собственников жилья (ТСЖ) и регоператоров. Последние являются как держателями так называемого общего котла, так и могут выступать в качестве владельцев спецсчетов. При этом доля ТСЖ в структуре управления жилыми домами невелика. По данным системы ГИС ЖКХ, из более чем 948 тыс. всех многоквартирных домов РФ, зарегистрированных в системе, лишь порядка 53 тыс. управляются ТСЖ, ЖСК или другой формой кооператива.
Зато в управлении УК находится без малого 629 тыс. домов. Потенциально жители каждого из них могут выбрать для капремонта именно спецсчет. И если дело и впрямь так пойдет, то прощай сотни миллиардов на счетах региональных фондов. Перспектива эта представляется тем более реальной, если учитывать, что недовольство граждан качеством выполнения капремонта региональными операторами растет год от года. «Многочисленная судебная практика свидетельствует о том, что большинство жалоб собственников связано не со спецсчетами и УК, а с неэффективностью капремонта по методу «общего котла», – констатирует руководитель подкомитета Торгово-промышленной палаты РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусанна Киракосян.
По оценкам экспертов, собирать взносы на спецсчетах предпочитают жители примерно каждого 10-го дома в стране. Таким образом, потенциальный объем средств, накапливаемых на спецсчетах, составляет порядка 27 млрд рублей в год
Пирамида капремонта
По факту оба механизма – будь то «общий котел» или спецсчет – неработающие. Все дело в том, что вся программа капремонта в ее нынешнем виде, по сути, оказалась фейком. Как уже сообщала «Наша Версия», в Минстрое еще летом начали задумываться о том, как бы ее не то спустить на тормозах, не то перезапустить, не то и вовсе признать провальной. «Общий котел» сейчас работает, кажется, по принципу финансовой пирамиды: полученные от граждан взносы идут на ремонт домов, которые местные власти включают в региональные программы капремонта.
Денег же, собираемых жителями на спецсчетах, даже при условии, что УК, управляющая счетом, будет на 100% добросовестной, едва ли хватит на проведение сколько-нибудь серьезных ремонтных работ. Судите сами: например, замена лифта обойдется в 3–5 млн рублей. При этом общая сумма ежемесячных взносов на капремонт одноподъездной 16-этажки в Москве составит всего 119 тыс. рублей (при тарифе 19,52 рубля с квадратного метра). А в Подмосковье и того меньше – всего 73 тыс. (тариф 12 рублей с «квадрата»).
«Потому часть домов со спецсчетами, собрав определенную сумму и проведя, например, замену окон в подъезде, переходит на «общий котел», чтобы, допустим, провести дорогостоящие работы по замене лифта или ремонту инженерных сетей», – констатирует эксперт тематической площадки «ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук.
Только вот какие именно работы будет проводить региональный фонд капремонта и когда он будет их проводить, большой вопрос. Решение о включении дома из «общего котла» в региональную программу, равно как и список ремонтных работ, принимать будут вовсе не жители, а местные власти. Понятно, что у них свои приоритеты при выборе дома для проведения ремонта.
Ремонт по схеме
В ЖК «Угрешская, 20», расположенном в городском округе Дзержинский Московской области, кирпичный фасад дома в последние несколько месяцев в буквальном смысле слова падает людям на голову. Летом этого года жители обратились к местным властям с просьбой включить ремонт фасада их дома в региональную программу капитального ремонта. В ответе местной администрации (имеется в распоряжении редакции) говорится о том, что дом уже включен в программу капремонта на 2023–2025 годы, но ремонтировать будут не фасад, а лифты.
«Включение работ по капитальному ремонту фасада возможно при рассмотрении Проекта краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества МКД на период с 2026 по 2028 год», – говорится в ответе местных властей. При этом радоваться обещанному властями ремонту лифтов тоже особо не приходится. Предполагается, что новые лифты появятся только в восьмом подъезде. Это при том, что во всем ЖК подъездов 14!
Интересно заметить, что глава городского округа Дзержинский Владимир Шелухин еще совсем недавно занимал пост заместителя руководителя главного государственного жилищного инспектора Московской области. В идеале обе эти должности предусматривают именно защиту интересов жителей. Однако по факту, как отмечают участники рынка, дела обстоят несколько иначе. «Дорогостоящие работы по замене лифтов очень выгодны Фонду капремонта и местным чиновникам. Фонд при закупке лифтов на заводе получает неплохие скидки как оптовый покупатель, так что неплохо можно заработать на всяких серых схемах. С ремонтом фасада это сделать сложнее», – поделился с «Нашей Версией» владелец одной из управляющих компаний, просивший не называть его имени. В результате в региональные программы капремонта включают, во-первых, дорогостоящие работы, а во-вторых, работы, по которым здесь и сейчас открылись возможности для серых схем.
Конкретно
Внесение денег на капремонт в «общий котел» позволяет реализовывать множество серых схем. По информации источников «Нашей Версии» в отрасли, механизм здесь может быть следующий: «правильная» управляющая компания проводит собрание собственников, на котором утверждается «нужный» список ремонтных работ. Информация поступает к местным властям, они составляют краткосрочный план работ, под который в итоге выделяются деньги из Фонда капитального ремонта.
Наличие неких независимых управляющих компаний, в ведении которых находятся спецсчета, автоматически исключает из этой схемы и местные власти, и Фонд капитального ремонта. «При наличии спецсчета и добросовестной УК жители хотя бы что-то могут сделать в своем доме. По крайней мере в данном случае они реально могут принять решение о том, какие работы провести. Ни Минстрой, ни региональные фонды капремонта подобная независимость, конечно, никак не устраивает», – констатирует наш собеседник.