Середина сентября в Саратове прошла под знаком земли. Обыски в офисах застройщиков – под раздачу попали порядка 5 компаний – практической цели не имели, зато способствовали устрашению. Как и задержания трех экс-чиновников саратовской мэрии, впоследствии помещенных под домашний арест. Прошло уже три недели, но официальных комментариев правоохранительных органов так и не последовало.
Зато множатся слухи – дескать, шьется большое дело, да не одно. И фигурирует в нем ст. 159 – мошенничество, которым чиновники возглавляемой Михаилом Исаевым мэрии и застройщики якобы сообща занимались много лет. Попробуем разобраться.
Ах, вы виды имели
В 1996 году Саратовская область стала первой в РФ, принявшей собственный закон «О земле» и организовавшей земельные аукционы. Новинка была замечена в Москве, ее подхватили другие регионы, но в нулевых практика как-то сошла на нет, причем везде. Раздача земель в городах проходила с использованием различных механизмов, и аукционы в числе популярных замечены не были. В Саратове – так от слова совсем.
В начале 2018 года чиновники саратовской мэрии говорили, что без торгов за 20 лет были предоставлены чуть ли не 800 участков, но, по слухам, эта цифра несколько выше – 900. Впрочем, суть остается та же. Сотни участков с самыми разнообразными видами использования – по сути, весь городской земельный банк, оказались в частной собственности, минуя процедуру приватизации.
Воздержимся от оценок хорошо это или плохо, отметим лишь, что так было можно. Все жилищное строительство до 2018 года – и не только в Саратове, но практически во всех городах и весях, велось вот на таких вот участках. При этом их вид использования менялся по заявлению собственника, не требуя публичных слушаний. Главное, чтобы он совпадал с Генпланом.
Этому есть и документальные подтверждения. Так, прокурор Саратова Владимир Климов в апреле 2013 года отправлял письмо на имя главы горадминистрации Алексея Прокопенко, в котором писал о недопустимости затягивания сроков при принятии решения по изменению одного разрешенного вида использования земельных участков и объектов капстроительства на другой. И предлагал разработать административные регламенты в сфере распоряжения земельными участками, чтобы заявителем не приходилось месяцами ждать ответа.
Двумя годами позже, в мае 2015-го, на совещании у замглавы администрации Андрея Гнусина было принято следующее решение. «В целях оптимизации процедуры изменения разрешенного использования земельных участков, предоставленных в аренду или безвозмездное пользование, сокращения для заинтересованных лиц сроков такого изменения, целесообразно изменение вида разрешенного использования указанных участков производить на основании соглашений об изменении заключенных договоров аренды либо безвозмездного пользования в части изменения предмета договора».
Свою подпись под протоколом совещания поставил, в том числе, и помощник прокурора города Саратова Виталий Рощин. Возражений о нарушении закона со стороны надзорных органов не было. Как не было их и при выдаче разрешений на строительство на участках с измененным видом использования, надзоре за ходом самих строек, вводе готовых домов и регистрации прав собственности на квартиры.
Да, начиная с 2018 года участки под жилищное строительство следует выделять через аукционы, но как уже с выделенными-то быть? Закон обратной силы не имеет? Отнюдь.
В Саратове оказалось, что обратная сила очень даже хорошо действует, но – выборочно. Собственники подавляющего большинства участков могут спать спокойно, не ожидая стука прокурора, а вот владельцам 12 не повезло. Хотя, по логике надзорных органов, получается, что к ответственности надо привлекать всех участников процесса! Как и заводить дела о мошенничестве по всем правообладателям земельных участков, выданных мэрией без торгов. Сажая заодно под арест всех саратовских чиновников, подписавших за 20 лет 900 постановлений, и прокуроров, их визировавших. Поскольку это одна большая ст. 159 на всех.
Бои без правил
Вторая земельная революция в Саратовской области стартовала в 2017 году – с приходом нового областного прокурора Сергея Филипенко. Сложно сказать, почему он решил начать свою карьеру на новом месте с изучения именно земельного вопроса, но уже в 2018 году мэрия Саратова бодро рапортовала об инвентаризации 577 договоров аренды участков площадью 285,9 гектара и выявленных 213 нарушителях.
Все ждали, что вот-вот по городу прокатится серия аукционов, которые пополнят бюджет твердым рублем. Увы. Участки под многоэтажное строительство, ушедшие с аукционов за это время, можно пересчитать по пальцам одной руки. Зато в недавнем посте в Instagram мэр Саратова Михаил Исаев радостно рассказал о работе по возвращению городу 121 участка площадью 55 га. Эта цифра в 5 раз меньше той, что заявлялась в 2018 году, и совсем не бьется с остальной арифметикой. Так, по словам мэра, 27 га из этих 55 были розданы без аукционов под объекты соцсферы и дома для переселенцев. Еще 11,4 га отошли компаниям, осуществлявшим достройку проблемных домов или выплатившим компенсацию дольщикам. О судьбе оставшихся 17 га он скромно промолчал.
Прокомментировал Исаев и возбужденные уголовные дела: «Пока велась эта работа, был установлен, в том числе, и факт того, что изначальное назначение земельного участка в процессе эксплуатации менялось. Именно это и стало причиной возбуждения уголовных дел», - считает мэр.
Правовую неграмотность чиновника простить можно. А как быть с правоохранителями, целых 20 лет считавших, что все нормально?
— Решение прокуратуры о том, что нельзя менять разрешенный вид использования, противоречат самим основам градостроительного законодательства. Где четко написано, что это не целевое и функциональное предназначение земельного участка, а разрешенный вид. Сегодня один вид, завтра — другой вид. В правилах землепользования и застройки одному и тому же участку может быть обозначено двадцать разрешенных видов использования. Которые правообладатель земельного участка выбирает сам, без каких-либо согласований, — подчеркивает председатель саратовского отделения Союза архитекторов Владимир Вирич.
И подтверждение этому находится. Но не в саратовской судебной практике, а самарской. Которую Самарский областной суд обобщил в 2016 году по заданию Верховного суда РФ.
В находящейся в открытом доступе справке указывается, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается собственником самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований. При этом фактическое использование земельного участка должно отвечать разрешенному использованию и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр.
Со ссылкой на статьи Градостроительного кодекса суд указывает, что основу правового режима земельных участков определяет градостроительный регламент территориальной зоны, который распространяется на все расположенные в этой зоне участки вне зависимости от формы собственности. Более того, собственнику участка при изменении градостроительных параметров вменяется в обязанность привести вид использования в соответствие с регламентом!
Но этот доклад, который лег на стол председателю ВС РФ Вячеславу Лебедеву, саратовские правоохранители, видимо, не читали.
Вся абсурдность происходящего в Саратове хорошо видна на примере ООО «Ксиан», строившего в городе жилкомплекс «Победа». Эта компания никогда не получала от мэрии никакой земли, право аренды участков было куплено «Ксианом» в 2014 году за 60 млн рублей. Сама же земля еще в 2005 году была передана администрацией города в аренду на 49 лет ОАО «КИТ-Кэпитал», который собрался построить там торговый центр.
К 2014 году градостроительные регламенты поменялись, и участки оказались в зоне Ж-1 – многоквартирного жилищного строительства. Только после этого «Ксиан» обратился в мэрию с заявлением о приведении вида разрешенного использования земли в соответствие с правилами землепользования и застройки. А затем приступил в партнерстве с другими застройщиками к возведению ЖК.
Однако получается, что в конце 2018 года саратовская облпрокуратура опротестовала смену вида использования и, в отсутствии всякой логики, суд не вернул земле прежний разрешенный вид – под строительство ТЦ, а попросту отобрал участки у компании. К этому моменту на спорной земле уже был возведен и сдан один дом. Теперь выходит, что он незаконный? И 300 квартир в нем нужно отобрать у собственников, а сам дом сравнять с землей?
Также, судя по всему, нужно поступить и с двумя недостроенными корпусами ЖК «Победа», а 700 дольщикам объяснить, что жилым домам тут не место. Здесь, считают прокуратура и суд, должен стоять ТЦ. Такой же ответ нужно послать и в федеральный Фонд защиты обманутых дольщиков, с которым область ведет переговоры о достройке домов.
По данным участников рынка, с 2015 по 2018 год в Саратове, по-видимому не без согласия прокуратуры, были заключены около двухсот соглашений, изменяющих вид разрешенного использования земли. Но оспорены в суде были лишь часть этих соглашений, при этом участки не изымались даже у тех застройщиков, которые без торгов получали их от мэрии.
Однако в жернова прокуратуры попали именно «Ксиан» и его соучредитель Елена Денисова, против которой было возбуждено дело о мошенничестве в связи с приобретением и изменением вида использования земли. Видимо, саратовские правоохранители не только живут в параллельной реальности, но и пользуются самолично переписанным Уголовным кодексом.
Новые саратовские лендлорды
У экспертов нет сомнений, что в ходе передела саратовские земли сложатся в нужный властям и прокуратуре паззл. В новой схеме, видимо, нет места авторитетным застройщикам, действующим на рынке не один год. Не случайно, именно на их активы ориентировано громкое уголовное дело. И пока одним – 159-я статья, другим – участки с пылу-жару, без всяких слушаний и аукционов. Достаточно просто назваться «спасителем» дольщиков, как тебе на блюдечке подносят лучшие земельные кусочки.
Похоже, именно так это произошло с пензенскими компаниями «Тропиканка» и «Экватор», которые вдруг прониклись саратовскими проблемами и получили взамен 18 участков в козырных местах. Говорят, что перед передачей кадастровая стоимость земли была заметно снижена, но и после этого она составила круглую сумму в 63 млн рублей. А еще говорят, что обе эти компании не чужды саратовскому гордепу Николаю Панкову.
Совсем свежим примером стала история со снесенными ларьками в центре города. Оказывается, добрая администрация выплатила за них компенсацию, опять же, землей. Анонимный владелец ларьков площадью 350 кв метров разжился 8 участками с общей площадью полтора гектара и кадастровой стоимостью 57 млн рублей. Что неудивительно – ведь аноним, по слухам, не чужой человек нынешнему саратовскому мэру Михаилу Исаеву. Что касается участков, то 3 из них предназначены под автосалоны, 3 – под магазины, а один, самый большой – под многоэтажное строительство.
Интересно, отреагирует ли на последний факт принципиальная саратовская прокуратура и возбудит ли уголовное дело по любимой ею 159-ой статье? И как насчет иска в суд из-за отсутствия аукциона? Или стыдливо промолчит, позволяя и дальше существовать двойным стандартам и помогая власти формировать пул близких и управляемых саратовских лендлордов.