«Я вчера не выдержал, MMS Грефу отправил», — зампред правления Сбербанка, председатель совета директоров «Красной поляны» Станислав Кузнецов демонстрирует на iPhone снятое накануне видео в торгово-развлекательном центре Gorky Gorod Mall, который находится прямо посреди горнолыжного курорта «Русские горки». На столь популярном у топ-менеджеров ролике запечатлена очередь в супермаркете «Перекресток» на первом этаже торгового центра. «Первый день работы — и уже очередь! Так много людей пришло!» — ликует Кузнецов. Gorky Gorod Mall, очевидно, теперь один из самых любимых объектов Кузнецова на Красной поляне. Его история показательна для всей олимпийской стройки.
Как дорожали «Русские горки»
В далеком 2006-м первый владелец проекта, бизнесмен Фархад Ахмедов планировал потратить на него €463 млн. К 2009 году, когда совладельцем «Красной поляны», занимавшейся строительством «Русских горок», стал Сбербанк (купил допэмиссию на 2,7 млрд рублей и получил 25%), проект разросся в масштабах — добавились медиадеревня и трамплин, увеличилась площадь застройки, общий бюджет достиг 41,1 млрд рублей. В 2011 году стало очевидно, что «Красная поляна» отстает от графика — тогда Сбербанк срочно выделил два бридж-кредита на сумму 3 млрд рублей.
«Наши прежние партнеры выбрали неправильную управленческую модель — все процессы проекта были сосредоточены в одних руках: функции заказчика, инвестора, генподрядчика, банка и даже в некоторых случаях субподрядчика, — рассуждает Кузнецов о причинах провала Билалова. — Мне кажется, это была самая большая ошибка. Из-за этого проект стал проваливаться. Если бы выбрали классическую схему, когда надзор над проектом независим, техзаказчик профессионален, генподрядчик обладает организационными полномочиями, и при этом есть внятные финансовые ресурсы и контракты, наши бывшие партнеры не поймали бы всех этих рисков».
Решение о возведении торгово-развлекательного центра было принято в авральном режиме за полтора года до Игр. Сбербанк, на подступах к Олимпиаде превратившийся из миноритария в мажоритария проекта (из-за срыва сроков прежний акционер «Красной Поляны» Ахмед Билалов потерял и бизнес, и должности), захотел создать «центр притяжения» к остальной возводимой им недвижимости в Горной Олимпийской деревне.
Еще в мае 2013 года на месте, где сейчас возвышается четырехэтажная громадина с кинотеатром и аквапарком под стеклянной купольной крышей, было построено только два первых этажа, рассказывает Седат Коркмаз, оперативный коммерческий директор центра.
«Выглядело ужасно, — признается турецкий управляющий. — Мы смотрели на это и говорили: точно не успеем». Нужно было срочно подвозить стройматериалы и оборудование, но заводы-изготовители не справлялись с огромными заказами. «Нам требуется 150 000 наименований товара и времени ждать нет, а завод в год делает только 10 000 – приходилось заказывать все у разных заводов», — вспоминает Коркмаз.
Похожим образом дела обстояли со строительством всего курорта: есть здания, которые построили за девять месяцев, а один объект, по словам Кузнецова, успели за три. На стройку в горы были командированы 80 менеджеров Сбербанка из отделений со всей России.
Фуры шли на Красную поляну одна за другой, бывали дни, когда в горы приходило до трех тысяч грузовиков. Пока не была достроена совмещенная авто- и железная дорога к горным курортам, куча времени уходила на пробки. От станции Эсто-Садок на высоте 560 м до Адлера добирались по три часа, а в некоторых местах застревали из-за того, что невозможно было разъехаться с другими грузовиками, рассказывает сотрудница «Красной поляны». Для ускорения процесса бетон на стройку подвозили вертолетом, выделенным адлерским МЧС.
При этом чувства, что проект готов и в сроки уложились, не было ни разу, признается Кузнецов: «Я смотрю на стройку другими глазами. Вы видите красивые этикетки, а я строительную пыль».
Теперь посреди села Эсто-Садок, на четырех улицах которого в 2010 году проживало всего 890 человек, расположился многофункциональный торговый центр на 30 000 кв м с автостоянкой, фитнесом, боулингом, торговой галереей и ночным клубом. На крыше комплекса — огромный аквапарк с четырьмя бассейнами и искусственными волнами, подогреваемым белым песком и панорамным видом на горы. «Здесь вы можете реально расслабиться в тишине», — рекламирует Коркмаз.
Строительство центра Сбербанк проинвестировал за счет последней допэмиссии на 11 млрд рублей, размывшей доли оставшихся в ОАО «Красная поляна» инвесторов до 8% (большая их часть у президента «Русснефти» Михаила Гуцериева, №34 в списке богатейших, которому до допэмисии принадлежало 44%, небольшие пакеты у администрации Кубани и суверенного фонда ОАЭ Invest AD).
Сразу после ввода центра в эксплуатацию инвестиции начали работать, что редкость для олимпийских проектов. Уже сданы в аренду 80% торговых площадей из 18 000 кв м, средняя стоимость квадратного метра — $500-600. В горный курорт, кроме «Перекрестка», забрались «Спортмастер», Reebok, Adidas, Benetton, «Связной», «Мегафон». Заманить их было непросто, признается Кузнецов. «Хотелось бы, конечно, дорогих международных брендов Chanel, Louis Vuitton, Gucci, но они отказываются — думают, что клиентуры не хватит, говорит сотрудник ТРЦ. В день открытия Gorky Gorod Mall его посетили около 6000 человек – в два раза больше, чем ожидали управляющие.
С остальными объектами «Русских горок» ситуация гораздо сложнее. Это горнорлыжный комплекс «Горная карусель», 10 отелей разной звездности на 1628 номеров, 1342 номера апартаментов, два СПА-комплекса, один из крупнейших многофункциональных конгресс-центров России. По рыночным правилам они начнут работать только после Олимпиады.
Цены на номера сейчас фиксированные — по требованиям МОК. Например, в трехзвездочном отеле, звездность которого сейчас повышается до четырех звезд, стоимость номеров — 5000-6000 рублей в сутки, говорит генеральный управляющий отеля «Горки Панорама» Карстен Альберт. Устанавливать рыночные цены на отели курорт сможет только после Параолимпийских игр.
Заставить инвестиции работать мешает и способ финансирования проекта. Сейчас его бюджет дорос до 80 млрд руб, 30% из которых — средства акционеров, остальное — кредит Внешэкономбанка, выданный под залог недвижимости. Сбербанк ведет переговоры с ВЭБом о том, чтобы вывести построенные номера из-под залога. Там достаточно много бюрократических проволочек, для инвестора нужен более прозрачный механизм, вздыхает Кузнецов. Пока продано лишь 100 апартаментов. На время Олимпиады «целевых задач по окупаемости не ставится, это все после, сейчас главное — отработать», говорит сотрудник «Красной поляны».
Сейчас курорт будет забит под завязку. Но что делать после игр, чтобы люди продолжили приезжать в построенный на месте горной деревни город, непонятно. «В том виде, в котором сейчас существует Красная поляна и деревня Эсто-Садок, с таким большим количеством недвижимости и развлекательных центров, их будущее, конечно, под сомнением», — признается Кузнецов.
По его мнению, всем горным проектам в постолимпийский период нужна «новая национальная идея».
Например, топ-менеджер считает интересным предложение создать на Красной поляне особую экономическую или игорную зону — это как раз инициатива Сбербанка. «Легальный респектабельный игорный бизнес — Сочи отличный курорт для этого», — говорит Кузнецов.
Все вложения в проект банк считает оправданными, говорит топ-менеджер и даже оптимистично надеется на возврат вложенных средств «через 5-6 лет». Это возможно после продажи героически построенных гостиниц. Переговоры уже идут.